Новая специальная амортизация для арендного жилья

Закон «О налоговом стимулировании строительства новых арендных жилых помещений» от 04.08.2019 ввел временную специальную амортизацию в соответствии с § 7b Закона о подоходном налоге (EStG) для поощрения инвестиций в новые арендные квартиры. Она действовала для инвестиций, по которым заявление на строительство или уведомление о строительстве было подано в период с 01.09.2018 по 31.12.2021.

• Специальная амортизация по § 7b составляла 5 % от затрат на приобретение или строительство в первые четыре года, но не более 2.000 евро за квадратный метр жилой площади.
• Дополнительно можно было списать линейную амортизацию в размере 2 % в год, но на основе фактических затрат на приобретение или строительство (§ 7 абз. 4 EStG).
• Льготы предоставлялись только для зданий со строительными затратами не более 3.000 евро за квадратный метр жилой площади.
• Субсидируемая недвижимость должна была сдаваться в аренду не менее 10 лет без ограничения арендной платы.

С 01.01.2023 истекшая специальная амортизация по § 7b возобновляется. Она теперь применяется к арендным квартирам, для которых заявление на строительство или уведомление о строительстве было подано в период с 01.01.2023 по 31.12.2026, при условии выполнения определенных (энергетических) требований к эффективности.

• Специальная амортизация по § 7b составляет 5 % от затрат на приобретение или строительство в первые четыре года до субсидируемой базы расчета.
• Также возможна дополнительная линейная амортизация в размере 2 % в год, но на основе фактических затрат на приобретение или строительство.
• Льготы предоставляются на затраты на приобретение или строительство до 4.000 евро за квадратный метр жилой площади.
• Строительные затраты не должны превышать 5.200 евро за квадратный метр жилой площади.

Новая специальная амортизация для арендного жилья

Какие расходы на рекламу могу я вычесть?

Все расходы, которые Вы несете в связи с арендованной недвижимостью, могут быть вычтены как расходы на рекламу. К ним относятся, в частности, следующие расходы:

• Административные расходы
• Расходы на услуги риэлтора, жилищные расходы, объявления или сервис по аренде
• Проценты по кредиту
• Амортизация
• Земельный налог
• Комиссия за обслуживание счета, проценты по овердрафту и т. д.
• Страхование (гражданская ответственность, пожар, вода и т. д.)
• Расходы на электроэнергию для освещения дома
• Отопление и горячая вода
• Расходы на канализацию, вывоз мусора, услуги трубочиста, уборку улиц
• Расходы на услуги домоуправляющего (также управление и уборка дома)
• Поездки к квартире, к риэлтору или на собрание собственников
• Косметический ремонт

Дополнительные расходы, которые Вы рассчитываете с Вашими арендаторами, Вы можете указать в налоговой декларации как расходы на рекламу, только если Вы также укажете их как доходы от аренды и лизинга.

Какие расходы на рекламу могу я вычесть?

Что такое профессиональные расходы в связи с арендой и сдачей внаем недвижимости?

Из Ваших доходов от аренды и лизинга Вы можете вычесть понесенные в связи с этим расходы на рекламу. Расходы на рекламу — это затраты, которые служат приобретению, обеспечению и сохранению недвижимости.

При этом расходы на рекламу вычитаются из арендных доходов. Положительный результат, то есть прибыль, увеличивает сумму Вашего налогового бремени. Отрицательный результат приводит к экономии на налогах.

Убыток от аренды и лизинга, возникший из-за высоких расходов на рекламу, может быть зачтен против других положительных доходов. Решающее значение для внесения расходов на рекламу в налоговую декларацию имеет время платежа. Когда были понесены расходы или когда Вы получили счет, как правило, не имеет значения.

Вы также можете заявить расходы на рекламу, если недвижимость еще не сдается в аренду. Однако для этого должно быть намерение сдачи в аренду. Если Вы это сделаете, налоговая инспекция сначала признает расходы, но составит налоговое уведомление только предварительно. Если Вы не сдаете недвижимость в аренду, налоговая инспекция может отменить вычет расходов на рекламу.

Что такое профессиональные расходы в связи с арендой и сдачей внаем недвижимости?

Как оценивается комиссия брокера для арендодателей?

С 01.06.2015 в Германии действует "принцип заказчика" для договоров аренды жилья. Это означает, что маклерская комиссия оплачивается тем, кто нанял маклера. Передача обязательства по уплате комиссии третьему лицу при аренде жилья больше не разрешена. Соискатель жилья должен оплатить маклерскую комиссию только в том случае, если он заключает с маклером договор о посредничестве в письменной форме и маклер получает квартиру от арендодателя исключительно для выполнения этого заказа. Любое отклонение от этого правила недействительно (§ 2 Abs. 1a Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung).

Однако следует учитывать, что это правило пока не применяется при покупке недвижимости. При покупке недвижимости распределение и размер маклерской комиссии в Германии регулируются по-разному в зависимости от федеральной земли и индивидуального соглашения между маклером и продавцом. В некоторых землях и регионах покупатель оплачивает всю маклерскую комиссию, в то время как в других частях страны комиссия обычно делится между покупателем и продавцом.

В настоящее время 12.06.2020 был принят "Закон о распределении маклерских расходов при посредничестве в заключении договоров купли-продажи квартир и односемейных домов". Этот закон по-новому регулирует маклерскую комиссию и предписывает, что перекладывание всех маклерских расходов на покупателя больше не допускается. Покупатели жилой недвижимости не могут быть обязаны оплачивать более половины маклерской комиссии. Если маклера наняла только одна сторона, она должна оплатить маклерское вознаграждение. Продавец может договориться о передаче маклерских расходов покупателю, однако переданные расходы не могут превышать 50 процентов от общей суммы комиссии. В случаях, когда маклер нанят обеими сторонами, он может договориться о комиссии только в равной степени с обеими сторонами.

Новое регулирование вступает в силу через полгода после опубликования закона. Оно применяется при продаже односемейных домов и квартир, но не для коммерческой недвижимости, многоквартирных домов и земельных участков. Оно применяется, если покупатель действует как потребитель, но не если покупатель действует в рамках коммерческой деятельности.

Ожидается, что ставки комиссий снизятся в результате этих изменений, так как у продавцов будет больше стимулов для переговоров о размере комиссии, если они сами обязаны оплатить половину. Это может привести к снижению маклерских расходов для покупателей.

Как оценивается комиссия брокера для арендодателей?

Как учитываются расходы на встроенную кухню?

Встроенная кухня, согласно прежней правовой позиции, не является единым хозяйственным объектом, а состоит из различных компонентов, которые представляют собой самостоятельные хозяйственные объекты. Необходимо различать между раковиной и плитой, с одной стороны, и другими элементами кухни, с другой стороны.

• Раковина и плита являются неотъемлемыми частями здания, которые предполагаются для использования здания в жилых целях. Поэтому эти расходы относятся к затратам на строительство здания и амортизируются вместе с ним. Если раковина и плита заменяются, расходы являются затратами на техническое обслуживание и могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу от аренды.

• Остальные части встроенной кухни являются самостоятельными хозяйственными объектами. Их стоимость приобретения может быть вычтена как расходы на рекламу от аренды. Если стоимость приобретения превышает 410 евро (без НДС), они должны быть амортизированы в течение предполагаемого срока службы. Если существующая встроенная кухня заменяется новой, ее стоимость приобретения не является затратами на техническое обслуживание и, следовательно, не может быть полностью вычтена. Новая встроенная кухня должна быть амортизирована обычным образом.

В настоящее время Федеральный финансовый суд отказался от своей прежней точки зрения и установил новые правила для налогового учета встроенной кухни в сдаваемых в аренду квартирах: раковина и плита больше не считаются неотъемлемыми частями здания, а являются 'обычными' компонентами встроенной кухни. Встроенная кухня в целом является единым хозяйственным объектом, который амортизируется в течение 10 лет. Это касается как первоначальной покупки, так и обновления (решение BFH от 03.08.2016, IX R 14/15, опубликовано 07.12.2016). Изменение судебной практики означает значительное ухудшение для арендодателей: они больше не могут сразу вычесть отдельные компоненты встроенной кухни, например, бытовую технику стоимостью менее 800,01 евро (без НДС) в качестве расходов на рекламу, а должны амортизировать всю встроенную кухню в течение 10 лет, так что только 10 процентов в год могут быть учтены как расходы на рекламу.

По-прежнему действует правило, что встроенная кухня в исключительных случаях может считаться неотъемлемой частью здания. Для этого встроенная кухня должна быть прочно связана с зданием и не может быть отделена от него без разрушения одной из частей. Это предполагается, "если встроенная кухня объединена с окружающими ее стенами здания (боковыми стенами и задней стеной) путем встраивания в предназначенное для нее место." В этом случае расходы на приобретение относятся к затратам на строительство здания и амортизируются по ставке 2 % в год; расходы на обновление могут быть полностью вычтены как расходы на техническое обслуживание (решение BFH от 01.12.1970, VI R 358/69).

Как учитываются расходы на встроенную кухню?

Что такое энергетический паспорт и какие расходы возникают?

Энергетический паспорт — это документ, оценивающий потребность здания в энергии. Существует 2 вида энергетических паспортов: паспорт на основе потребности и паспорт на основе потребления. Паспорт на основе потребности учитывает энергетические потребности здания, в то время как паспорт на основе потребления анализирует фактическое потребление энергии за последние годы. Энергетические паспорта действительны в течение десяти лет с момента выдачи.

Как арендодатель жилого здания в Германии, Вы обязаны по закону оформить энергетический паспорт для Вашей недвижимости. Энергетический паспорт предоставляет информацию о потребности здания в энергии и служит ориентиром для арендаторов и покупателей. Однако при оформлении энергетического паспорта возникают расходы, которые влияют на арендодателей.

Расходы на оформление энергетического паспорта зависят от различных факторов, таких как размер здания, тип энергетического паспорта и затраты на услуги энергетического консультанта. Обычно расходы составляют от 150 до 600 евро.

Списание энергетического паспорта как рекламных расходов для арендодателей

Как арендодатель, Вы можете указать расходы на оформление энергетического паспорта как рекламные расходы в Вашей налоговой декларации. Это относится независимо от того, оформляете ли Вы энергетический паспорт по законному требованию или добровольно. Расходы могут быть заявлены как рекламные расходы в доходах от аренды.

Расходы на энергетический паспорт являются немедленно вычитаемыми рекламными расходами. Рекомендуется сохранить счет за оформление энергетического паспорта, чтобы предоставить его в случае проверки налоговыми органами.

Что такое энергетический паспорт и какие расходы возникают?

Какие расходы могут арендодатели списать с налогов в случае простоя?

Те, кто сдает в аренду недвижимость в Германии, должны не только заниматься арендой, выбором и обслуживанием арендаторов, но и учитывать возможность простоя. Если квартира или дом какое-то время пустуют, это может привести к финансовым потерям. Но какие есть возможности для налогового списания расходов на временный простой?

Что такое расходы на временный простой?

К расходам на временный простой относятся все затраты, связанные с арендой недвижимости, которые не могут быть покрыты за счет арендных поступлений из-за простоя. К ним относятся, например, расходы на техническое обслуживание и ремонт, рекламные мероприятия, энергозатраты, земельный налог и сборы за вывоз мусора. Однако простой должен быть действительно временным, т.е. должна существовать реальная возможность повторной сдачи в аренду квартиры или дома.

Налоговое списание расходов на временный простой

Расходы на временный простой могут быть списаны с налогов, однако необходимо учитывать некоторые условия. Во-первых, расходы могут возникать только в том случае, если недвижимость сдается в аренду и не приносит дохода. Во-вторых, расходы должны быть необходимыми и разумными, т.е. не допускается проведение роскошного ремонта или ненужных мер по техническому обслуживанию.

Списываемые расходы заявляются как рекламные расходы в доходах от аренды и сдачи внаем. Они должны быть указаны в налоговой декларации за соответствующий год. При расчете подоходного налога они вычитаются из арендных поступлений.

В целом, расходы на временный простой при аренде могут быть списаны с налогов, если они необходимы, разумны и фактически понесены. Однако арендодатели должны убедиться, что простой действительно временный и существуют реальные перспективы сдачи в аренду. В случае сомнений или вопросов о налоговом списании арендодатели должны обратиться к налоговому консультанту.

Какие расходы могут арендодатели списать с налогов в случае простоя?