Wer eine Wohnung verbilligt überlässt, kann seine Werbungskosten auch dann voll abziehen, wenn die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzusplitten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil, wobei Letzterer steuerlich verloren ist.
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Erbschaftsteuerbefreiung fürs Familienheim trotz befristeter Vermietung?
Die Vererbung des selbstgenutzten Familienheims an den Ehegatten bzw. Lebenspartner, an die Kinder, Stiefkinder oder Kinder verstorbener Kinder bleibt von der Erbschaftsteuer befreit – und zwar zusätzlich zu den persönlichen Steuerfreibeträgen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Voraussetzung für die Erbschaftsteuerbefreiung ist allerdings, dass der Erblasser das Familienheim vor dem Erbfall selbst bewohnt hat und die Erben die Immobilie nach der Erbschaft zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken nutzen.
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Alleinerziehende: Untervermietung von Räumen nicht steuerschädlich
Alleinerziehende haben Anspruch auf den steuerlichen Entlastungsbetrag, wenn zu ihrem Haushalt mindestens ein Kind gehört, für das sie Kindergeld oder den steuerlichen Kinderfreibetrag erhalten, und ansonsten im Haushalt keine andere erwachsene Person lebt. Bis einschließlich 2022 beträgt der Entlastungsbetrag 4.008 Euro zuzüglich 240 Euro für das zweite und jedes weitere Kind. Ab Januar 2023 wurde der Entlastungsbetrag um 252 Euro auf 4.260 Euro angehoben (§ 24b EStG).
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Vermietung an Angehörige: Kleinere Fehler sind steuerlich zu verzeihen
Wer eine Wohnung an Angehörige vermietet, darf die Werbungskosten auch dann voll abziehen, wenn er lediglich 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt. Werden zumindest 66 Prozent der Marktmiete verlangt, muss nicht einmal nachgewiesen werden, dass auf lange Sicht ein Überschuss mit der Vermietung erzielt wird. Doch das Finanzamt ist bei Verträgen zwischen Angehörigen skeptisch und verlangt, dass die Verträge wie unter fremden Dritten abgeschlossen und durchgeführt werden.
Verbilligte Vermietung: Verbesserter Abzug der Werbungskosten
Eine verbilligte Vermietung liegt vor, wenn man seine Wohnung einem Angehörigen oder einem fremden Mieter verbilligt überlässt. Auch in diesem Fall können die Werbungskosten auch voll abgezogen werden, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzusplitten in einer entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil, wobei Letzterer steuerlich verloren ist (§ 21 Abs. 2 EStG). Dabei kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob die Wohnung an einen fremden Mieter oder an einen Angehörigen vermietet wird.
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Home-Office: Vorsteuerabzug bei Vermietung an den Arbeitgeber
Viele Arbeitnehmer befinden sich nach vor wie im Home-Office. Zuweilen vermieten Arbeitnehmer ihr häusliches Büro oder eine ganze Arbeitswohnung auch an den Arbeitgeber, weil ein vorrangig betriebliches Interesse des Arbeitgebers an der Nutzung der Räumlichkeiten besteht (siehe dazu die vorhergehende Meldung mit den entsprechenden Abgrenzungsfragen). Sofern das Mietverhältnis in einkommensteuerlicher Hinsicht anzuerkennen ist, bestehen auch umsatzsteuerlich grundsätzlich keine Bedenken gegen dessen Berücksichtigung im Rahmen des Vorsteuerabzug s, sofern der Vermieter zulässigerweise zur Umsatzststeuerpflicht optiert.
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Vermietungsverluste: Schenkung an Kinder kann schädlich sein
Vermietungsverluste sind grundsätzlich steuerlich abziehbar und dürfen mit anderen Einkünften verrechnet werden. Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung von Verlusten ist jedoch, dass mit dem Mietobjekt zumindest auf lange Sicht ein Überschuss erwirtschaftet werden kann. Zwar darf die Absicht der Überschusserzielung grundsätzlich unterstellt werden. Die Grenzen werden aber dort gezogen, wo es sich quasi aufdrängt, dass mit dem entsprechenden Objekt niemals die „schwarze Null“ erreicht wird. Das kann der Fall sein, wenn bereits bei Erwerb der Immobilie feststeht, dass diese alsbald wieder verkauft oder selbstgenutzt werden soll.
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Eigenheimverkauf: Kein Spekulationsgewinn trotz kurzzeitiger Vermietung
Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, so liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor. Früher sprach man insoweit von Spekulationsgeschäften und in der Regel ein Spekulationsgewinn erzielt. Ausnahmen von der Steuerpflicht gelten nur bei eigengenutzten Objekten (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
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Mietvertrag mit Angehörigen: Keine hälftige Vermietung der gemeinsamen Wohnung
Immobilienverkauf: Kein Spekulationsgewinn trotz kurzzeitiger Vermietung
Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, so liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft für den Immobilienverkauf vor (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Früher sprach man insoweit von Spekulationsgeschäften. Die Gewinne aus Veräußerungen innerhalb der Zehn-Jahres-Frist unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer.
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Verbilligte Vermietung: Vereinbarte Miete ist maßgebend
Eine verbilligte Vermietung liegt vor, wenn die vereinbarte Miete im Vergleich zur ortsüblichen Marktmiete niedriger ist. Das bedeutet vom Grundsatz her, dass die Aufwendungen für die vermietete Wohnung eigentlich nur anteilig als Werbungskosten absetzbar sind, und zwar im Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Miete.
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Verbilligte Vermietung: Möblierungszuschlag bei möblierter Wohnung
Eine verbilligte Vermietung an Angehörige kann die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Die ortsübliche Marktmiete lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Bei der Gegenüberstellung von „vereinbarter Miete“ und „ortsüblicher Marktmiete“ ist die gezahlte Kaltmiete zuzüglich Umlagen zu vergleichen mit der ortsüblichen erzielbaren Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung. Was aber gilt, wenn eine Wohnung teilweise oder vollständig möbliert vermietet wird?
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Vorsicht bei verbilligter Vermietung: Möblierungszuschlag einbeziehen
Bei verbilligter Vermietung an Angehörige können die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Die ortsübliche Marktmiete lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Bei der Gegenüberstellung von „vereinbarter Miete“ und „ortsüblicher Marktmiete“ ist die gezahlte Kaltmiete zuzüglich Umlagen zu vergleichen mit der ortsüblichen erzielbaren Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung. Was aber gilt, wenn eine Wohnung teilweise oder vollständig möbliert vermietet wird?
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Steuersparmodell: Regeln für die Vermietung an Angehörige
Die verbilligte Vermietung an Angehörige mit seiner vorteilhaften steuerlichen Regelung bietet die Möglichkeit, Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen. Diese resultieren meist aus der Abschreibung und den Schuldzinsen in Verbindung mit einer verringerten Miete. Wenn Sie nämlich bestimmte Regeln bei der Vermietung an Kinder einhalten, können Sie die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzen, während Sie nur die geringeren Mieteinnahmen versteuern müssen. Das Steuersparmodell funktioniert auch bei Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder.
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Verbilligte Vermietung: Vergleichsrechnung mit umlagefähigen Mietnebenkosten
Oft werden Wohnungen an Angehörige zu einem Mietpreis unterhalb der ortsüblichen Marktmiete überlassen. Eine solche verbilligte Vermietung ist steuerlich vorteilhaft, weil einerseits nur geringere Mieteinnahmen versteuert wer-den müssen und andererseits die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar sind. Seit 2012 sind die Aufwendungen nur dann in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar, wenn die vereinbarte Miete 66 % bzw. zwei Drittel der ortsüblichen Marktmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG).
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Vermietung: Fahrten zum Vermietungsobjekt meist in voller Höhe absetzbar
Vermieter müssen immer wieder zu ihrem Vermietungsobjekt fahren, um dort nach dem Rechten zu sehen, um Renovierungen durchzuführen, um Probleme mit dem Mieter zu klären, um Besichtigungstermine mit Mietinteressenten wahrzunehmen, um Gartenarbeiten zu erledigen usw. Gemäß § 9 Abs. 3 EStG gelten für die Fahrten im Zusammenhang mit den Mieteinkünften die gleichen Regeln wie bei Arbeitnehmern für die Fahrten zur Arbeitsstätte.
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Vermietung: Maklerprovision für Vermieter als Werbungskosten absetzbar
Nach bisherigem Recht konnte der Vermieter einen Makler beauftragen, doch die Maklerprovision von bis zu zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer musste immer der zukünftige Mieter zahlen. Diese Kosten traten neben die oft bereits hohe Miete und die ebenfalls aufzubringende Mietkaution für das neue Mietverhältnis.
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Vermietung: Wie eine Einbauküche in der Mietwohnung steuerlich zu werten ist
„Eigener Herd ist Goldes wert“. In vermieteten Wohnungen stellt der Vermieter häufig eine Einbauküche zur Verfügung. Die Einbauküche ist kein einheitliches Wirtschaftsgut, sondern sie besteht aus verschiedenen Bestandteilen, die selbstständige Wirtschaftsgüter darstellen. Zu unterscheiden ist steuerlich nach Herd und Spüle einerseits und übrigen Küchenelementen andererseits.
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Gas- und Wärmepreisbremse: Fehler in der Anlage SO wird nicht behoben
Steuerliche Verwirrung: Warum die Eintragung zur Gas- und Wärmepreisbremse in der Steuererklärung 2023 überflüssig wurde, aber dennoch bestehen bleibt. Trotz Gesetzesänderungen müssen Steuerzahler mit einem unnötigen Vordruck und einer falschen Anleitung umgehen. Erfahren Sie, wie die Finanzverwaltung reagierte und welche Auswirkungen dies auf Millionen von Steuerzahlern hat.
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Rückblick 2023: Durch neue Features zum besseren Nutzererlebnis
Die Online-Steuererklärung Lohnsteuer kompakt startet mit wichtigen Verbesserungen ins neue Steuerjahr und wird somit noch nutzerfreundlicher. Hier finden Sie die Auflistung aller Features, die die Bedienbarkeit und das Gesamterlebnis unserer Nutzer signifikant verbessern. Von raffinierten Verbesserungen bestehender Funktionen bis hin zur Einführung völlig neuer Features.
Steuerbescheid: Vorsicht bei Datenimport unter ELSTER
Im Steuerbereich ist Sorgfalt gefragt: Erfahren Sie, wie der Datenaustausch zwischen Vorjahren und aktuellen Angaben funktioniert und welche Konsequenzen bei Fehlern beim Datenimport für den Steuerbescheid drohen können. Ein unachtsamer Fehler könnte nach Ablauf der Einspruchsfrist unkorrigierbar sein.
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