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Neue BMF-Arbeitshilfe: Wie Sie den Gesamtkaufpreis einer Immobilie selber aufteilen!

Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt gleichzeitig auch den dazu gehörigen Grund und Boden mit. Falls die Immobilie vermietet werden soll, muss der im Kaufvertrag vereinbarte Gesamtkaufpreis auf das Gebäude und auf den Grund und Boden aufgeteilt werden, weil nur der Gebäudeanteil und eben nicht der Bodenanteil steuerlich abgeschrieben werden kann.

Aktuell stellen die Finanzbehörden von Bund und Ländern eine korrigierte Arbeitshilfe als xls-Datei zur Verfügung, die es ermöglicht, entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder zu überprüfen, ob das Finanzamt eine Kaufpreisaufteilung korrekt vorgenommen hat. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises bereit (BMF vom 4.2.2015).

  • Für die Aufteilung des Gesamtkaufpreises dürfen die Finanzämter – auch wenn sie am liebsten tun – nicht ein-fach die sog. Restwertmethode anwenden: Es ist nicht zulässig, den Bodenwert nach den Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke oder nach den Bodenrichtwerten der Gemeinde zu bestimmen, diesen Wert einfach vom Gesamtkaufpreis abzuziehen und den Restbetrag als Verkehrswert für das Gebäude bzw. die Eigentumswohnung anzusetzen. Die Restwertmethode hat der BFH in mehreren Entscheidungen verworfen (BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97).
  • Maßgebend für die Kaufpreisaufteilung ist vielmehr das sog. Sachwertverfahren: Der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück ist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen. Bei diesem Verfahren wird der Sachwert des Grund und Bodens mit den Bodenrichtwerten angesetzt. Der Sachwert des Gebäudes hingegen ist nach den tatsächlichen oder gewöhnlichen Herstellungskosten zu berechnen, wobei wesentliche Faktoren, wie Baualter, Ausstattung, Herstellungsart mit berücksichtigt werden. Beide Werte zusammen ergeben den Sachwert des Grundstücks. Im Verhältnis der beiden Werte zueinander kann dann der vereinbarte Gesamtkaufpreis aufgeteilt werden (BFH-Urteil vom 31.7.2001, IX R 15/98).

I N F O

Lohnsteuer kompakt: Bei der Aufteilung des Gesamtkaufpreises muss Ihnen daran gelegen sein, dass ein möglichst großer Batzen davon auf das Gebäude bzw. die Eigentumswohnung entfällt und der Anteil für den Grund und Boden möglichst gering ist. Es lohnt sich, von Anfang an die Weichen richtig zu stellen. Dies ist am leichtesten möglich, wenn Sie bereits im Kaufvertrag den Preis auf Grundstück und Gebäude aufteilen. Das Finanzamt wird im Allgemeinen diese Werte übernehmen, „solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen“ (BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97; BFH-Urteil vom 29.5.2008, BFH/NV 2008 S. 1668).

 

2 Kommentare

  1. Wie verhält sich die Aufteilung bei Wohnungen, die auf einem Erbpacht Grundstück gebaut wurden.
    Herzlichen Dank

    • Hallo Herr Wolscht,

      die Frage ist mir nicht ganz klar. Wenn eine Erbpacht anfällt, gibt es ja auch keinen Kaufpreis für das Grundstück, der aufgeteilt werden könnte!?

      Bitte haben Sie Verständnis, dass wir insbesondere auch aus rechtlichen Gründen keine individuelle Steuerberatung – das darf nur ein Steuerberater oder Rechtsanwalt – durchführen dürfen.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer kompakt

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