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Verbilligte Vermietung: Vergleichsrechnung mit umlagefähigen Mietnebenkosten

Oft werden Wohnungen an Angehörige zu einem Mietpreis unterhalb der ortsüblichen Marktmiete überlassen. Eine solche verbilligte Vermietung ist steuerlich vorteilhaft, weil einerseits nur geringere Mieteinnahmen versteuert wer-den müssen und andererseits die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar sind. Seit 2012 sind die Aufwendungen nur dann in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar, wenn die vereinbarte Miete 66 % bzw. zwei Drittel der ortsüblichen Marktmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG).

Das bedeutet: Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, sind die Aufwendungen nur anteilig als Werbungskosten abziehbar. Die Frage ist, ob beim Vergleich von „vereinbarter Miete“ und „ortsüblicher Marktmiete“ die Kaltmiete oder die Warmmiete maßgebend ist.

Kürzlich hat das Finanzgericht Düsseldorf gegen die Finanzverwaltung entschieden, dass bei der vergleichbaren „ortsüblichen Marktmiete“ die zu entrichtenden Betriebskosten nicht in die Vergleichsrechnung für eine verbilligte Vermietung einbezogen werden dürfen. Denn der örtliche Mietspiegel beziehe sich üblicherweise auf die ortsübliche Nettokaltmiete. Daher sei nur auf die vereinbarte Nettokaltmiete und die ortsübliche Nettokaltmiete abzustellen (FG Düsseldorf vom 22.6.2015, 4 K 2268/14 E).

Aktuell hat der Bundesfinanzhof das Urteil des FG Düsseldorf aufgehoben und geklärt, dass für die Vergleichsberechnung unter „ortsüblicher Miete“ die Bruttomiete bzw. Warmmiete zu verstehen ist. Folglich sind die Kosten, die nach der Betriebskostenverordnung umgelegt werden dürfen, zur vergleichbaren Kaltmiete hinzuzurechnen (BFH-Urteil vom 10.5.2016, IX R 44/15).

Die „ortsübliche Marktmiete“ umfasst die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung.

Zu den nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllab-fuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart (§ 2 BetrKV). Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung gehören nach § 1 BetrKV nicht dazu. Es wird also die gezahlte Warmmiete mit der ortsüblichen Warmmiete verglichen (so auch R 21.3 EStR).

I N F O

Lohnsteuer kompakt: Die Berechnungsmethode mit Warmmieten ist für Vermieter günstiger als die Berechnung mit Kaltmieten. Die Einbeziehung der Betriebskosten ist vorteilhaft, da die umlagefähigen Kosten im Vergleich zur Kaltmiete einen beachtlichen Kostenteil ausmachen und auch bei einer verbilligten Überlassung regelmäßig komplett vom Mieter getragen werden.

 

2 Kommentare

  1. Schießwohl Beate

    frage mein sohn möchte mit der freundin in der einliegerwohnung der mutter einziehen. sie müssten /texte/2019/310/ nur nebenkosten bezahlen muss die mutter das beim finanzamt angeben ? die mutter wohnt im gleichen haus .

    • Thilo Rudolph

      Hallo Beate,

      Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in der Steuererklärung in der Anlage V anzugeben. Dort kann man auch angeben, dass es sich um eine Vermietung an Angehörige („ganz oder teilweise an Angehörige zu Wohnzwecken vermietet“) handelt. Da sich die Einkünfte (=Nebenkosten/Umlagen) und die Werbungskosten aufheben, ist der zu deklarierende Überschuss aus der Vermietung dann natürlich „0,00 Euro“

      Im Zweifelsfall können Sie sich aber auch an Ihr zuständiges Finanzamt wenden und dort telefonisch eine Auskunft einholen.

      Bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Mit detaillierten Fragen sollten Sie sich an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt wenden, der Ihnen auch eine verbindliche Auskunft erteilen kann.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer kompakt

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