Feldhilfen
Sonderabschreibungen nach § 7h und § 7i EStG (Sanierungsgebäude, Baudenkmäler)
Wählen Sie Ja, wenn Sie Sonderabschreibungen für das Objekt erfassen wollen.
Nach § 7h EStG können Sie für Maßnahmen i. S. d. § 177 des Baugesetzbuches (BauGB), die an Gebäuden in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich durchgeführt worden sind, anstelle der nach § 7 Abs. 4 und 5 EStG zu bemessenden AfA erhöhte Sonderabschreibungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten vornehmen.
Unter die Sonderabschreibungen fallen:
- Sanierungsgebäude nach § 7h EStG: Bei Baumaßnahmen, die vor dem 1.1.2004 begonnen wurden, können die Herstellungskosten verteilt über 10 Jahre mit jährlich 10 % abgesetzt werden.
- Bei Baumaßnahmen, die ab dem 1.1.2004 begonnen werden, können die Herstellungskosten in den ersten 8 Jahren mit jeweils 9 % und in den folgenden 4 Jahren mit jeweils 7 % als Werbungskosten abgesetzt werden.
- Baudenkmäler nach § 7i EStG: Regelung wie bei § 7h EStG.
Sonderabschreibungen § 7b EStG
Wählen Sie Ja, wenn Sie Sonderabschreibungen nach § 7b EStG (Mietwohnungsneubau) für das Objekt erfassen wollen.
Nach § 7b EStG können Sie für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen
bis zu jährlich 5 % der Bemessungsgrundlage neben der linearen Absetzung für Abnutzung nach § 7 Abs. 4 EStG in Anspruch nehmen.
Begünstigt sind Baumaßnahmen, die aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen schaffen. Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist, dass
- die Wohnung in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union belegen ist und
- die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dieser Wohnung 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen und
- die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wird.
Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung darf maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist eine De-minimis-Beihilfe. Diese wird nur gewährt, wenn die Voraussetzungen der De-minimis-Verordnung eingehalten werden. Hierzu sind die Angaben über die Höhe weiterer De-minimis-Beihilfen, die
Sie in den beiden vorangegangenen sowie im laufenden Veranlagungszeitraum erhalten haben, erforderlich.
Schuldzinsen
Wählen Sie Ja, wenn Sie Finanzierungskosten für das Objekt erfassen wollen.
Zu den abzugsfähigen Finanzierungskosten zählen:
- Schuldzinsen für Grundschulddarlehen von Banken, Bausparkassen und Versicherungsgesellschaften
- Schuldzinsen für Bauspardarlehen
- Schuldzinsen für Arbeitgeberdarlehen
- Schuldzinsen für Verwandtendarlehen oder für öffentliche Darlehen;
- Erbbauzinsen
- Zwischenfinanzierungszinsen der Bank, wenn Sie bereits vor Auszahlung des Darlehens Geld brauchen
- Schuldzinsen für einen Auffüllungskredit oder die Vorfinanzierung eines angesparten Bausparvertrages
- Bereitstellungszinsen
- Zinsen, die Sie als Ersteigerer eines Gebäudes bis zur Entrichtung des Bargebots zahlen müssen
- Verzugszinsen für eine nicht fristgerecht gezahlte Baurate.
Geldbeschaffungskosten
Wählen Sie Ja, wenn Sie Geldbeschaffungskosten für das Objekt erfassen wollen.
Zu den abzugsfähigen Geldbeschaffungskosten zählen insbesondere
- Kosten für Beglaubigungen
- Beleihungsgebühren
- Abschlussgebühren
- Finanzierungskosten
- Notarkosten für die Finanzierung
- Grundbuchgebühren für die Finanzierung
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Kosten für Fotokopien
- Telefonkosten (für Bankgespräche, Notargespräche, u.ä.)
- Fahrtkosten zur Bank
- Fachliteratur Finanzen
Renten und dauernde Lasten
Wählen Sie Ja, wenn Sie Renten und dauernde Lasten in Verbindung mit dem vermieteten Objekt erfassen wollen.
Eine Rente ist im Gegensatz zur dauernden Last von der Lebenszeit des Empfängers oder einer anderen Person (in Ausnahmefällen von der Lebenszeit mehrerer Personen) abhängig und wird in gleich bleibenden Monatsbeträgen gezahlt. Bei Renten richtet sich die Höhe der abzugsfähigen Werbungskosten nach der Höhe des von den Rentenzahlungen zu versteuernden Anteils (= der Ertragsanteil). Im Gegensatz zu Renten sind die dauernden Lasten in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig.
Bei Vermögensübertragungen ab 2008 fällt die Unterscheidung zwischen dauernden Lasten und Renten weg. Nunmehr stellen die Versorgungsleistungen stets "Dauernde Lasten" dar. Dadurch kann auf die bei Leibrenten bislang erforderliche Ermittlung des Ertragsanteils verzichtet werden.
Umsatzsteuer / Vorsteuer (neu bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung)
Wählen Sie Ja, wenn Sie Umsatzsteuerzahlungen für das Objekt erfassen wollen.
Die Angaben sind nur bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung zu machen. Hier ist dann die im Jahr 2020 an das Finanzamt gezahlte Umsatzsteuer zu erfassen.
Erhaltungsaufwand
Wählen Sie Ja, wenn Sie Erhaltungsaufwendungen für das Objekt erfassen wollen.
Zu den abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen zählen insbesondere
- Austausch von Fenstern
- Austausch von Türen
- Austausch der Heizung
- Elektroinstallation
- Handwerkerrechnung
- Dach-Sanierung
- Neuer Hausanstrich
- Neuer Fußbodenbelag
- Neue Wandfliesen
- Neue Bodenfliesen
- Badrenovierung
- Sonstige Schönheitsreparaturen
Nebenkosten
Sie können Nebenkosten, die mit dem Mieter abgerechnet werden, auch als Werbungskosten angeben, wenn diese als Einnahmen (Stichwort: Umlagen, laufende Betriebskosten) in die Steuererklärung einfließen.
Auf der Seite "Nebenkosten" können Sie daher u.a. folgende Aufwendungen erfassen:
- Grundsteuer
- Straßenreinigung
- Müllabfuhr
- Wasserversorgung
- Entwässerung
- Hausbeleuchtung
- Heizung
- Warmwasser
- Schornsteinreinigung
- Hausversicherungen
- Hauswart
- Treppenreinigung
- Fahrstuhl
Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG
Wählen Sie Ja, wenn Sie die Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG für das Objekt erfassen wollen.
Die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG betragen
- bei vor dem 1.1.1925 fertiggestellten Gebäuden jährlich 2,5 %,
- bei nach dem 31.12.1924 fertiggestellten Gebäuden jährlich 2 %
der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als 40 oder 50 Jahre, können entsprechend höhere Absetzungen geltend gemacht werden.
Davon abweichend können Sie nach § 7 Abs. 5 EStG bei einem Gebäude oder einer Eigentumswohnung im Inland oder in einem EU- / EWR-Staat die folgenden Beträge als degressive AfA abziehen:
Bei Bauantrag (im Herstellungsfall) oder bei rechtswirksamem Abschluss des obligatorischen Vertrags (im Anschaffungsfall)
- vor dem 1.1.1995: 8 Jahre je 5 %, 6 Jahre je 2,5 % und 36 Jahre je 1,25 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
- vor dem 1.1.1996, soweit das Objekt Wohnzwecken dient: 4 Jahre je 7 %, 6 Jahre je 5 %, 6 Jahre je 2 % und 24 Jahre je 1,25 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
- nach dem 31.12.1995 und vor dem 1.1.2004, soweit das Objekt Wohnzwecken dient: 8 Jahre je 5 %, 6 Jahre je 2,5 % und 36 Jahre je 1,25 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
- nach dem 31.12.2003 und vor dem 1.1.2006, soweit das Objekt Wohnzwecken dient: 10 Jahre je 4 %, 8 Jahre je 2,5 % und 32 Jahre je 1,25 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Abschreibung von Einrichtung und Zubehör
Wählen Sie Ja, wenn Sie Abschreibungen von Einrichtungsgegenständen und Zubehör für das Objekt erfassen wollen.
Zu den abschreibungsfähigen Einrichtungsgegenständen zählen insbesondere: Einbauküche (Nutzungsdauer: 10 Jahre, Abschreibungssatz: 10%)
- Kühlschrank (10 Jahre, 10%)
- Herd (10 Jahre, 10%)
- Spüle (10 Jahre, 10%)
- Geschirrspüler (7 Jahre, 14,3%)
- Waschmaschine (10 Jahre, 10%)
- Wäschetrockner (8 Jahre, 12,5%)
- Dunstabzugshaube (8 Jahre, 12,5%)
- Gardinen und Vorhänge (5 Jahre, 20%)
- Teppiche, einfach (3 Jahre, 33,3%)
- Orientteppiche (15 Jahre, 6,6%)
- Möbel (10 Jahre, 10%)
- Regale (10 Jahre, 10%)
- Schränke (10 Jahre, 10%)
- Betten (10 Jahre, 10%)
- Sofa (10 Jahre, 10%)
- Tisch (10 Jahre, 10%)
- Stühle (10 Jahre, 10%)
- Rasenmäher (9 Jahre, 11,1%)
- Sonstiges Inventar (z.B. Geschirr, Kochtöpfe)
Verwaltungskosten
Aufwendungen, die im Zusammenhang mit Verwaltungskosten des vermieteten Objekts entstanden sind, können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Die Verwaltungskosten dürfen im Gegensatz zu den Nebenkosten nicht auf die Mieter umgelegt werden, sind jedoch als Werbungskosten absetzbar.
Auf der Seite "Verwaltungskosten" können Sie daher u. a folgende Aufwendungen erfassen:
- Gebühren für die Verwaltung
- Personalkosten
- Kosten für Selbstverwaltung
- Telefon-, Porto-, Fahrtkosten
- Kosten für die Suche eines geeigneten Mieters
- Abstandszahlungen an Mieter zur Räumung der Wohnung
- Kontogebühren (Mietkonto)
- Kosten für Rechtsstreitigkeiten aus dem Mietverhältnis
- Beiträge zu Haus- und Grundbesitzervereinen
Sonstigen Kosten
Zu den sonstigen Werbungskosten zählen alle Kosten, die nicht zu den Abschreibungen, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen oder zu den Neben- und Verwaltungskosten gehören.
Auf der Seite "Sonstige Kosten" können Sie daher zahlreiche Kosten erfassen, die Ihnen in Verbindung mit der Immobilie entstehen, darunter fallen u. a. folgende Aufwendungen:
- Fahrtkosten von Ihrer Wohnung zur vermieteten Immobilie (und zurück)
- mit dem PKW
- Kosten ÖPNV (Straßenbahn, Bus etc.)
- Zugticket (inkl. Zuschläge, Reservierungskosten etc.)
- Kosten Bahncard (inkl. Kosten für Fotos)
- Taxikosten
- Fehlbelegungsabgabe
- Mietrechtsstreit
- Räumungskosten
- Anwaltskosten
- Gerichtskosten
- Maklergebühren
- Arbeitszimmer
- Büromaterial
- Portokosten
- Fachliteratur
