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Erhaltungsaufwand 2022

Dieser Text bezieht sich auf die Steuererklärung 2022 online. Die Version die für die Steuererklärung 2020 finden Sie unter:
(2023): Erhaltungsaufwand 2022



Wie sind Renovierungskosten nach dem Erwerb eines Hauses zu beurteilen?

Nach dem Erwerb einer Immobilie, werden oftmals umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Solche Aufwendungen sind eigentlich Erhaltungsaufwand und somit sofort als Werbungskosten absetzbar, wenn das Gebäude vermietet wird. Doch aufgepasst: Falls die Kosten in den ersten drei Jahren höher sind als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie den Anschaffungskosten hinzugerechnet und dürfen nur einheitlich abgeschrieben werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Bei der Ermittlung der 15 %-Grenze werden Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, d.h. für Schönheitsreparaturen, nicht erfasst. Ferner gehören Aufwendungen, mit denen das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand versetzt werden soll, zu den Anschaffungskosten, und dürften deswegen ebenfalls nicht in die 15 %-Grenze einbezogen werden. Des Weiteren werden Aufwendungen, die zu einer wesentlichen Verbesserung der Immobilie führen, zu den Herstellungskosten gerechnet und müssten deshalb gleichfalls bei der 15 %-Grenze außer Betracht bleiben.

Achtung: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Schönheitsreparaturen, die in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit anderen Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb des Gebäudes anfallen, in die 15-Prozent-Grenze einbezogen werden und - bei Überschreiten dieser Grenze - zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören. Und das bedeutet: Die Kosten dürfen nicht in voller Höhe, sondern nur im Wege einer Abschreibung von 2 Prozent jährlich als Werbungskosten abgezogen werden (BFH-Urteil vom 14.6.2016, IX R 22/15).

Erhaltungsarbeiten bzw. Schönheitsreparaturen sind eigentlich als Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten absetzbar und werden nicht in die 15 %-Grenze einbezogen. Dies gilt aber nur dann, wenn sie isoliert und losgelöst von anderen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden.

Tipp

Wenn Sie nicht aufpassen, werden klassische Schönheitsreparaturen, wie Maler- und Tapezierarbeiten, die eigentlich auf einen Schlag absetzbar sind, über 50 Jahre verteilt. Wollen Sie dieses fatale Ergebnis vermeiden, müssen Sie unbedingt darauf achten, dass Ihre Aufwendungen insgesamt in den ersten drei Jahren unter der 15 %-Grenze bleiben (15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes). Oder Sie dürfen mit der umfassenden Modernisierung erst nach dem dritten Jahr beginnen.

Die oben genannte BFH-Rechtsprechung aus dem Jahre 2016 hat zu einer Verschlechterung geführt (BFH-Urteile vom 14.6.2016, IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15). Zuvor sind wenigstens die Aufwendungen für Schönheitsreparaturen aus der 15 %-Grenze ausgenommen worden. Die Finanzverwaltung gewährt daher Vertrauensschutz. Es wird auf Antrag zugelassen, Kosten für Schönheitsreparaturen aus der Prüfung auszunehmen, wenn der Kaufvertrag für die Immobile vor dem 1. Januar 2017 abgeschlossen wurde (BMF-Schreiben vom 20.10.2017, BStBl 2017 I S. 1447).

 

Beispiel

Anschaffungskosten Gebäude 2018: 100.000 Euro

  •  Schönheitsreparaturen 2018:                5.000 Euro (voll abgezogen)
  •  Kosten für Sanierung 2019:                  5.000 Euro (zunächst voll abgezogen)
  •  Kosten für Sanierung 2020:                  5.100 Euro

 

Hier wäre die 15-% -Grenze um 100 Euro überschritten. Das würde dazu führen, dass die Bescheide 2015 und 2016 geändert würden und die Kosten nur noch im Wege der AfA zu berücksichtigen wären. Dabei konnte der Vermieter im Jahr 2015 noch guten Gewissens davon ausgehen, dass die Aufwendungen für Schönheitsreparaturen voll abziehbar waren. Auf Antrag können die Kosten für Schönheitsreparaturen aber weiter sofort abgezogen und aus der Prüfung der 15% -Grenze ausgenommen werden. Dann wären auch die restlichen 10.100 EUR sofort abziehbar.

Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass die Instandsetzungkosten - trotz Überschreitung der 15 %-Grenze - keine anschaffungsnahen Herstellungskosten darstellen. Vielmehr sind solche Kosten Erhaltungsaufwand und in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Denn Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung noch nicht vorhanden war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln eines Dritten am Gebäude verursacht worden ist, sind nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen (BFH-Urteil vom 9.5.2017, IX R 6/16).

Der Fall: Die Klägerin erwarb zum 1.4.2007 eine Eigentumswohnung, die sich in einem mangelfreien Zustand befand. Zugleich übernahm sie das bestehende Mietverhältnis. Im September 2008 kündigte sie das Mietverhältnis. Der Mieter hinterließ die Wohnung in einem beschädigten Zustand (eingeschlagene Scheiben, Schimmelbefall, zerstörte Bodenfliesen, Wasserschaden). Zur Beseitigung dieser Schäden waren im Jahr 2008 rund 20.000 EUR erforderlich. Die Klägerin machte diese als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend, das Finanzamt wollte sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandeln. Die Finanzrichter gaben der Klägerin Recht.

Aktuell hat das Niedersächsische Finanzgericht entschieden, dass Erhaltungsaufwendungen bei Überschreiten der 15 %-Grenze auch dann nicht sofort abziehbar sind, wenn kurz nach dem Erwerb einer Immobilie ein Mieter plötzlich verstirbt und die Wohnung zur erneuten Vermietung umfassend renoviert werden muss (Urteil vom 26.9.2017, 12 K 113/16).

Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass bereits vor dem Erwerb getätigte Aufwendungen nicht in die Prüfung der 15-Prozent-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) einzubeziehen sind (BFH-Beschluss vom 28.4.2020, IX B 121/19).

  • Der Fall: Eheleute erwarben ein Mehrfamilienhaus. Der vereinbarte Kaufpreis sollte spätestens zum 1.1.2012 fällig sein. Die Besitzübergabe sollte sofort nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgen. Da die Käufer einerseits umfangreiche Baumaßnahmen vornehmen mussten, die Wohnungen in dem Gebäude aber möglichst zeitnah vermieten wollten, hatten sie sich mit den Voreigentümern dahin verständigt, dass die erforderlichen Renovierungen schon vor Kaufpreiszahlung bereits ab Oktober 2011 in Angriff genommen werden durften.
  • Ihnen entstanden für die Baumaßnahmen bereits im Jahr 2011 Kosten von fast 68.000 EUR. Die 15-Prozent-Grenze war allein schon mit diesen Aufwendungen überschritten. Das Finanzamt teilte den Steuerzahlern folglich mit, dass die Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes den Anschaffungskosten zuzurechnen seien. Folge: kein sofortiger Abzug der Kosten im Jahre 2011; stattdessen lediglich Erhöhung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen (AfA). Dem hielten die Hauskäufer entgegen, dass der Drei-Jahres-Zeitraum erst mit der Anschaffung beginne, mithin mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Das sei der Zeitpunkt, zu dem Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten laut notariellem Kaufvertrag übergehen sollten - hier mit Zahlung des Kaufpreises erst im Jahr 2012.
  • In den Anwendungsbereich der 15-Prozent-Regel seien daher nur solche Aufwendungen einzubeziehen, die nach diesem Zeitpunkt lägen. Der Betrag von rund 68.000 EUR sei im Streitfall jedoch vor der Anschaffung aufgewendet worden. Diese Aufwendungen stellten vorab entstandene Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung dar. Es komme hinzu, dass vorliegend bereits ein notarieller Kaufvertrag vorgelegen habe und die Käufer den Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten durch die Kaufpreiszahlung selbst hätten herbeiführen können, wie dies dann auch geschehen sei. Die Investitionen seien in Absprache mit den Voreigentümern und ausschließlich im Hinblick auf den Eigentumserwerb in Verbindung mit der bestehenden Vermietungsabsicht getätigt worden.
  • Das Finanzgericht ist der Auffassung der Steuerzahler gefolgt und hat deren Klage stattgegeben (FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 13.11.2019, 2 K 2304/17). Und der BFH hat die hiergegen gerichtete Beschwerde des Finanzamts überraschend schnell zurückgewiesen (BFH-Beschluss vom 28.4.2020, IX B 121/19).

 

Lohnsteuer kompakt

Zur Prüfung der 15-Prozent-Grenze sind die Aufwendungen netto, also ohne Umsatzsteuer, anzusetzen. Es gibt zahlreiche Fälle, in denen die Finanzverwaltung die Bruttowerte zugrunde legt und damit zu einem - geringfügigen - Überschreiten der Grenze kommt. Doch das ist falsch. Genaues Rechnen ist also angesagt. Im Übrigen sei darauf hingewiesen, dass "echte" Herstellungskosten, also insbesondere die Aufwendungen für Anbauten, auch weiterhin nur im Rahmen der AfA zu berücksichtigen sind.

(2022): Wie sind Renovierungskosten nach dem Erwerb eines Hauses zu beurteilen?



Was ist Erhaltungsaufwand?

Zum Erhaltungsaufwand gehören alle Ausgaben für die laufenden Instandhaltungsarbeiten bzw. Reparaturen sowie alle Kosten, die dadurch entstehen, dass bereits vorhandene Teile (z.B. Fenster) oder Anlagen (z.B. Heizung) erneuert oder verbessert werden.

Werden dagegen bisher noch nicht vorhandene Teile neu eingefügt (z.B. Einbau eines bisher noch nicht vorhandenen Badezimmers), liegt kein Erhaltungsaufwand, sondern Herstellungsaufwand vor, der sich nur über die Abschreibungen auswirkt. Die Abgrenzung, ob es sich um Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand handelt, ist jedoch oftmals schwierig.

Wenn die Maßnahme ohne Umsatzsteuer bis zu 4.000 Euro kostet, können Sie die Aufwendungen aber immer als Erhaltungsaufwand abziehen, auch wenn es sich eigentlich um Herstellungsaufwand handelt. Während der ersten drei Jahre nach Anschaffung eines Gebäudes sind jedoch Besonderheiten zu beachten.

Größerer Erhaltungsaufwand kann sofort oder auf 2 bis 5 Jahre verteilt als Werbungskosten abgezogen werden.

(2022): Was ist Erhaltungsaufwand?


Feldhilfen

Rechnungsdatum

Geben Sie hier das Rechnungsdatum an, zu dem die Erhaltungsaufwendungen angefallen sind.

Zu den abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen zählen u. a.:

  • Austausch der Fenster
  • Austausch der Türen
  • Erneuerung der Heizung
  • Elektroinstallation
  • Handwerkerrechnung
  • Dach-Sanierung
  • Neuer Hausanstrich
  • Neuer Fußbodenbelag
  • Neue Wandfliesen
  • Neue Betonfliesen
  • Badrenovierung
  • Sonstige Schönheitsreparaturen
2022 abzuziehender Betrag

Geben Sie hier den Erhaltungsaufwand an, der im aktuellen Veranlagungsjahr 2022 abgezogen werden soll.

Rechnungsaussteller

Geben Sie hier den Namen der Firma an, die die Erhaltungsarbeiten im Jahr 2022 durchgeführt hat.

 

Bezeichnung

Geben Sie hier die Bezeichnung, z. B. die Art der Erhaltungsaufwendungen an.

Zu den abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen zählen u. a.:

  • Austausch der Fenster
  • Austausch der Türen
  • Erneuerung der Heizung
  • Elektroinstallation
  • Handwerkerrechnung
  • Dach-Sanierung
  • Neuer Hausanstrich
  • Neuer Fußbodenbelag
  • Neue Wandfliesen
  • Neue Betonfliesen
  • Badrenovierung
  • Sonstige Schönheitsreparaturen
Erhaltungsaufwand

Geben Sie die Höhe der Erhaltungsaufwendungen  an.

Zu den abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen zählen u.a.:

  • Austausch der Fenster
  • Austausch der Türen
  • Erneuerung der Heizung
  • Elektroinstallation
  • Handwerkerrechnung
  • Dach-Sanierung
  • Neuer Hausanstrich
  • Neuer Fußbodenbelag
  • Neue Wandfliesen
  • Neue Betonfliesen
  • Badrenovierung
  • Sonstige Schönheitsreparaturen
Entfallen die Aufwendungen auf das gesamte Gebäude?

Wählen Sie "ja" aus, wenn die Erhaltungsaufwendungen auf das gesamte Gebäude bzw. die gesamte Wohnung entfallen. Lohnsteuer kompakt berechnet dann automatisch den Anteil, der gemäß den erfassten Flächenanteilen auf die Vermietung entfällt.

Wenn Sie "nein" auswählen oder keine Angaben machen setzen, geht das Programm davon aus, dass die Aufwendungen ausschließlich mit der Vermietung zusammenhängen und somit in voller Höhe steuerlich abzugsfähig sind.

Anzahl der Jahre, auf die der Aufwand verteilt werden soll

Geben Sie an, über wie viele Jahre der im Jahr 2022 entstandene Erhaltungsaufwand verteilt werden soll.

Bei größeren Erhaltungsaufwendungen müssen Sie die Kosten nicht in einem Jahr in voller Höhe ansetzen, sondern können diese auf mehrere Jahre verteilen.

Hierunter fallen Erhaltungsaufwendungen

  • die gemäß § 82b EStDV auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden dürfen oder
  • die gemäß § 11a oder § 11b EStG auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden darf, da es sich um
    • ein Baudenkmal oder
    • um ein Gebäude in einem Sanierungsgebiet oder
    • einem städtischen Entwicklungsbereich handelt.
Summe aller Erhaltungsaufwendungen 2022

Summe der Erhaltungsaufwendungen 2022, den Sie bisher erfasst haben.

Soll der Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilt werden?

Bei größeren Erhaltungsaufwendungen müssen Sie die Kosten nicht in einem Jahr in voller Höhe ansetzen, sondern können diese auf mehrere Jahre verteilen.

Hierunter fallen Erhaltungsaufwendungen

  • die gemäß § 82b EStDV auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden dürfen oder
  • die gemäß § 11a oder § 11b EStG auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden darf, da es sich um
    • ein Baudenkmal oder
    • um ein Gebäude in einem Sanierungsgebiet oder
    • einem städtischen Entwicklungsbereich handelt.

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