Какие расходы на рекламу могу я списать?

Все расходы, которые Вы несете в связи с арендованной недвижимостью, Вы можете списать как расходы на рекламу. К ним относятся, в частности, следующие затраты:

• Административные расходы
• Расходы на услуги риэлтора, жилищные расходы, объявления или сервис по аренде
• Проценты по кредиту
• Амортизация
• Земельный налог
• Комиссия за ведение счета, проценты по овердрафту и т. д.
• Страхование (ответственность, пожар, вода и т. д.)
• Расходы на электроэнергию для освещения дома
• Отопление и горячая вода
• Расходы на канализацию, вывоз мусора, услуги трубочиста, уборку улиц
• Расходы на услуги домоуправляющего (также управление и уборка дома)
• Поездки к квартире, к риэлтору или на собрание собственников
• Косметический ремонт

Дополнительные расходы, которые Вы рассчитываете с Вашими арендаторами, Вы можете указать в Вашей налоговой декларации как расходы на рекламу, только если Вы также укажете их как доходы от аренды и лизинга.

(2022): Какие расходы на рекламу могу я списать?

Что такое расходы, связанные с доходами от аренды и лизинга недвижимости?

Из Ваших доходов от аренды и лизинга Вы можете вычесть понесенные в связи с этим расходы на рекламу. Расходы на рекламу — это затраты, которые служат приобретению, обеспечению и сохранению недвижимости.

При этом расходы на рекламу вычитаются из арендных доходов. Положительный результат, то есть прибыль, увеличивает сумму Вашего налогового бремени. Отрицательный результат приводит к экономии налогов.

Убыток от аренды и лизинга, возникший из-за высоких расходов на рекламу, может быть зачтен против других положительных доходов. Решающее значение для внесения расходов на рекламу в налоговую декларацию имеет время платежа. Когда были понесены расходы или когда Вы получили счет, как правило, не имеет значения.

Вы также можете заявить расходы на рекламу, если недвижимость еще не сдается в аренду. Однако для этого должно быть намерение сдачи в аренду. Если Вы это сделаете, налоговая инспекция сначала признает расходы, но составит налоговое уведомление только предварительно. Если Вы не сдаете недвижимость в аренду, налоговая инспекция может отменить вычет расходов на рекламу.

(2022): Что такое расходы, связанные с доходами от аренды и лизинга недвижимости?

Что такое энергетический паспорт и какие расходы возникают?

Энергетический паспорт — это документ, оценивающий потребность здания в энергии. Существует 2 типа энергетических паспортов: паспорт на основе потребности и паспорт на основе потребления. Паспорт на основе потребности учитывает энергетические потребности здания, в то время как паспорт на основе потребления анализирует фактическое потребление энергии за последние годы. Энергетические паспорта действительны в течение десяти лет с момента выдачи.

Как арендодатель жилого здания в Германии, Вы обязаны по закону оформить энергетический паспорт для Вашей недвижимости. Энергетический паспорт предоставляет информацию о потребности здания в энергии и служит ориентиром для арендаторов и покупателей. Однако при оформлении энергетического паспорта возникают расходы, которые влияют на арендодателей.

Расходы на оформление энергетического паспорта зависят от различных факторов, таких как размер здания, тип энергетического паспорта и затраты на услуги энергетического консультанта. Как правило, расходы составляют от 150 до 600 евро.

Списать энергетический паспорт как расходы на рекламу для арендодателей

Как арендодатель, Вы можете указать расходы на оформление энергетического паспорта как рекламные расходы в Вашей налоговой декларации. Это относится независимо от того, оформляете ли Вы энергетический паспорт по законному требованию или добровольно. Расходы могут быть заявлены как рекламные расходы в доходах от аренды.

Расходы на энергетический паспорт являются немедленно вычитаемыми рекламными расходами. Рекомендуется сохранить счет за оформление энергетического паспорта, чтобы предоставить его в случае проверки налоговыми органами.

(2022): Что такое энергетический паспорт и какие расходы возникают?

Какие расходы могут арендодатели списать с налогов в случае простоя?

Те, кто сдает в аренду недвижимость в Германии, должны не только заниматься арендой, выбором и обслуживанием арендаторов, но и учитывать возможность простоя. Если квартира или дом пустуют в течение определенного времени, это может привести к финансовым потерям. Но какие есть возможности для налогового списания расходов на временный простой?

Что такое расходы на временный простой?

К расходам на временный простой относятся все затраты, связанные с арендой недвижимости, которые не могут быть покрыты за счет арендных поступлений из-за простоя. К ним относятся, например, расходы на техническое обслуживание и ремонт, рекламные мероприятия, энергозатраты, земельный налог и сборы за вывоз мусора. Однако простой должен быть действительно временным, т.е. должна существовать реальная возможность повторной сдачи в аренду квартиры или дома.

Налоговое списание расходов на временный простой

Расходы на временный простой могут быть списаны с налогов, однако необходимо учитывать некоторые условия. Во-первых, расходы могут возникать только в том случае, если недвижимость сдается в аренду и не приносит дохода. Во-вторых, расходы должны быть необходимыми и разумными, т.е. не должно проводиться роскошного ремонта или ненужных мер по техническому обслуживанию.

Списываемые расходы заявляются как расходы на рекламу в доходах от аренды и сдачи внаем. Они должны быть указаны в налоговой декларации за соответствующий год. При расчете подоходного налога они вычитаются из арендных поступлений.

В целом, расходы на временный простой при аренде могут быть списаны с налогов, если они необходимы, разумны и действительно понесены. Однако арендодатели должны убедиться, что простой действительно временный и существуют реальные перспективы сдачи в аренду. В случае сомнений или вопросов о налоговом списании арендодатели должны обратиться к налоговому консультанту.

(2022): Какие расходы могут арендодатели списать с налогов в случае простоя?

Как оценивается комиссия брокера для арендодателей?

По прежнему законодательству арендодатель мог нанять брокера, но брокерская комиссия в размере до двух месячных арендных плат без учета дополнительных расходов плюс НДС всегда должна была оплачиваться будущим арендатором. Эти расходы добавлялись к часто уже высокой арендной плате и также требуемому залогу за арендуемое жилье.

В настоящее время "Закон о внесении изменений в законодательство об аренде (MietNovG)" от 21.04.2015 г. устанавливает, что с 01.06.2015 г. действует так называемый принцип заказчика: тот, кто нанимает брокера, должен его оплатить. Согласно новому регулированию, как правило, не арендаторы, а арендодатели несут расходы по оплате брокерской комиссии.

Арендодатель может вычесть уплаченную брокерскую комиссию как рекламные расходы из доходов от аренды. В "Законе о регулировании посредничества в аренде жилья (WoVermRG)" теперь установлено следующее:

Если арендодатель нанял брокера для поиска подходящего арендатора, арендатор ни в коем случае не обязан платить комиссию. Соглашения о перекладывании обязательства по оплате брокерского вознаграждения на арендатора недействительны. Нарушения со стороны посредников жилья запрета требовать плату от соискателя жилья могут преследоваться в административном порядке.

Договоры о посредничестве в аренде жилья должны быть заключены в текстовой форме (например, по электронной почте), чтобы быть действительными. Это должно с самого начала избежать недоразумений относительно заключения договора. Если договор о посредничестве не заключен в текстовой форме, он считается недействительным в соответствии с § 125 предложение 1 Гражданского кодекса.

Брокерские договоры между соискателем жилья и брокером заключаются только в том случае, если брокер действует исключительно по договору с соискателем жилья для получения той квартиры, по которой в конечном итоге заключается договор аренды.

Соискатель жилья, который обращается к посреднику по объявлению о сдаче жилья, в будущем не может быть обязан к оплате. Согласно новому законодательству, брокер действует в интересах соискателя жилья только в том случае, если он ищет жилье исключительно для него и в его интересах. Только тогда соискатель жилья становится "заказчиком".

Явно запрещены сделки по обходу закона, которые привели бы к тому, что арендодатель сначала оплачивает вознаграждение за посредничество, но затем каким-либо образом перекладывает расходы на соискателя жилья.

При этом уточняется, что договорное перекладывание расходов на соискателя жилья недействительно (§ 2 абз. 5 № 2 WoVermRG). В дополнение к этому § 4a абз. 2 предложение 2 WoVermRG уже в соответствии с действующим законодательством предотвращает обход правил защиты арендаторов, например, через завышенные выплаты за предоставленные встроенные элементы или мебель.

(2022): Как оценивается комиссия брокера для арендодателей?

Как учитываются расходы на встроенную кухню?

Встроенная кухня, согласно прежнему правовому мнению, не является единым хозяйственным объектом, а состоит из различных компонентов, которые представляют собой самостоятельные хозяйственные объекты. Необходимо различать между раковиной и плитой, с одной стороны, и другими элементами кухни, с другой стороны.

• Раковина и плита являются неотъемлемыми частями здания, которые необходимы для его использования в жилых целях. Поэтому эти расходы относятся к затратам на строительство здания и амортизируются вместе с ним. Если раковина и плита заменяются, расходы на это являются затратами на техническое обслуживание и могут быть полностью вычтены как рекламные расходы от аренды.

• Другие части встроенной кухни являются самостоятельными хозяйственными объектами. Их стоимость приобретения может быть вычтена как рекламные расходы от аренды. Если стоимость приобретения превышает 410 евро (без НДС), они должны амортизироваться в течение предполагаемого срока службы. Если существующая встроенная кухня заменяется новой, ее стоимость приобретения не является затратами на техническое обслуживание и, следовательно, не может быть полностью вычтена. Новая встроенная кухня должна быть амортизирована обычным образом.

В настоящее время Федеральный финансовый суд отказался от своей прежней точки зрения и установил новые правила для налогового учета встроенной кухни в сдаваемых в аренду квартирах: раковина и плита больше не считаются неотъемлемыми частями здания, а являются 'обычными' компонентами встроенной кухни. Встроенная кухня в целом является единым хозяйственным объектом, который амортизируется в течение 10 лет. Это касается как первоначальной покупки, так и обновления (решение BFH от 03.08.2016, IX R 14/15, опубликовано 07.12.2016). Изменение судебной практики означает значительное ухудшение для арендодателей: они больше не могут сразу вычесть отдельные компоненты встроенной кухни, например, электроприборы стоимостью менее 800,01 евро (без НДС) как рекламные расходы, а должны амортизировать всю встроенную кухню в течение 10 лет, так что только 10 процентов в год могут быть учтены как рекламные расходы.

По-прежнему действует правило, что встроенная кухня в исключительных случаях может считаться неотъемлемой частью здания. Для этого встроенная кухня должна быть прочно связана с зданием и не может быть отделена от него без разрушения одной из частей. Это предполагается, "если встроенная кухня объединена с окружающими ее стенами здания (боковыми стенами и задней стеной) путем встраивания в предназначенное для нее место." В этом случае расходы на приобретение относятся к затратам на строительство здания и амортизируются по ставке 2 % в год; расходы на обновление могут быть полностью вычтены как рекламные расходы на техническое обслуживание (решение BFH от 01.12.1970, VI R 358/69).

(2022): Как учитываются расходы на встроенную кухню?