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Grundsteuer-Rechner



Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert ist ein Wert für unbebaute und bebaute Grundstücke, der auf einen bestimmten Stichtag in einem gesetzlich geregelten, standardisierten Verfahren festgestellt wird und für Steuern, Gebühren und Beiträge als Bemessungsgrundlage dient.

Rechtliche Grundlage ist das Bewertungsgesetz. Der Einheitswert wird für unbebaute und bebaute Grundstücke durch das Finanzamt in einem Feststellungsverfahren festgesetzt.

Das Bewertungsgesetz sieht vor, dass die erzielbare Jahresmiete, die bauliche Ausstattung und die Größe der Wohn- und Nutzfläche und auch Bauart, das Baujahr und die Förderungsart im Rahmen des Ertragswertverfahrens geprüft werden. So wird der Grundstückswert ermittelt, der dann den Bodenwert, den Gebäudewert und auch den Wert vorhandener Außenanlagen beinhaltet.

Wurde der Einheitswert amtlich festgestellt, erhält der Eigentümer den Einheitswertbescheid.

Was ist der Einheitswert?



Wie wird der Einheitswert berechnet?

Unbebautes Grundstück

Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, ermittelt sich der Einheitswert wie folgt:

Einheitswert = qm des Grundstücks x Bodenwert (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935)

Ertragswertverfahren

Ein-, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke Eigentumswohnungen, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke werden grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet.

Es wird die Jahresrohmiete (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935), die ein Mieter für das gesamte Kalenderjahr zu entrichten hätte, mit einem Vervielfältiger multipliziert. Zuschläge (werterhöhende Umstände) und Abschläge (wertmindernde Umstände) erhöhen bzw. mindern den Einheitswert.

Ob das/die Gebäude/die Wohnung/en selbstgenutzt, vermietet oder unentgeltlich überlassen wird/sind, ist unerheblich für die Bestimmung der Jahresrohmiete und beeinflusst diese nicht.

Sachwertverfahren

Einfamilienhäuser im ehemaligen Ostteil Berlins sind immer im Sachwertverfahren zu bewerten.

Lässt sich die Jahresrohmiete für die Einheitswerte 1964 nicht ermitteln, da es sich z.B. um Luxushäuser (aus der Sicht des 01.01.1964) handelt, so ist der Einheitswert durch das Sachwertverfahren zu bestimmen.

In diesem Verfahren werden die einzelnen Werte des Bodens, der/s Gebäude/s/ und der Außenanlagen addiert. Um den Wert von Gebäuden/ zu ermitteln, wird der umbaute Raum mit den durchschnittlichen Herstellungskosten (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935) multipliziert, wobei noch ein Abschlag aufgrund des Gebäudealters (bis zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935) vorgenommen wird.

War für ein Mietwohngrundstück oder ein Einfamilienhaus in den neuen Bundesländern am 01.01.1991 kein Einheitswert festzustellen, bemisst sich die Grundsteuer im Wesentlichen nach einem festgelegten Betrag je Quadratmeter Wohnfläche, der an den für das jeweilige Kalenderjahr festgesetzten Hebesatz angepasst wird (Ersatzbemessungsgrundlage). Nach dem 01.01.1991 errichtete Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser sind im Regelverfahren zu bewerten.

Die Einheitswerte sind in DM zu ermitteln, auf volle hundert DM abzurunden und dann in Euro umzurechnen.

Wie wird der Einheitswert berechnet?



Was ist die Grundsteuermesszahl?

Die Grundsteuermesszahl wird als Anteil vom Einheitswert angegeben und dient zur Berechnung des Grundsteuermessbetrages. Sie richtet sich nach der jeweiligen Grundstücksart.

Grundsteuermesszahl
Gebäudetyp Einheitswert Einwohner Alten Bundesländer Neue Bundesländer
  Altbauten Neubauten
Einfamilienhäuser für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76 Euro des Einheitswerts bis 25.000 Einwohnern 0,26 % 1,00 % 0,80 %
Einfamilienhäuser > 25.000 und < 1.000.000 Einwohnern 0,26 % 0,80 % 0,60 %
Einfamilienhäuser mehr als 1 Mio. Einwohner 0,26 % 0,60 % 0,50 %
Einfamilienhäuser für den Teil des Einheitswerts, der 15.338,76 Euro übersteigt bis 25.000 Einwohnern 0,26 % 1,00 % 0,80 %
Einfamilienhäuser > 25.000 und < 1.000.000 Einwohnern 0,26 % 1,00 % 0,70 %
Einfamilienhäuser mehr als 1 Mio. Einwohner 0,26 % 1,00 % 0,60 %
Zweifamilienhäuser     0,31 % 1,00 % 0,80 %
Einfamilienhäuser im Wohnungs-/Teilerbbaurecht     0,35 % 1,00 % 0,60 %
sonstige Grundstücke     0,35 % 1,00 % 1,00 %
Betriebe der Land- und Forstwirtschaft,     0,60 % 0,60 % 0,60 %

Was ist die Grundsteuermesszahl?



Was ist der Hebesatz?

Der Hebesatz ist im Gemeindesteuerrecht die Bezeichnung für einen Faktor, der zur Ermittlung der Steuerschuld mit dem Steuermessbetrag multipliziert wird. In Deutschland ist ein Hebesatz bei der Gewerbesteuer (§ 16 GewStG) und der Grundsteuer (§ 25 GrStG) vorgesehen.

Es gibt drei Hebesätze:

  • Hebesatz Grundsteuer A (für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft)
  • Hebesatz Grundsteuer B (für die meisten anderen Grundstücke)
  • Hebesatz der Gewerbesteuer

Die Gemeindevertretung beschließt die Höhe des jeweiligen Hebesatzes. Die Hebesätze werden von den kommunalen Körperschaften zur Festsetzung der durch den Steuerpflichtigen für land- und forstwirtschaftliche Betriebe (Grundsteuer A), für sonstige Grundstücke (Grundsteuer B) bzw. als Gewerbetreibender (Gewerbesteuer) zu entrichtenden Steuern autonom bestimmt.

Bei einem höheren Hebesatz erhält die Gemeinde mehr Steuereinnahmen, setzt sich jedoch der Gefahr aus, dass sie für Gewerbebetriebe (bei der Gewerbesteuer), für Landwirte (Grundsteuer A) oder für Gebäudeeigentümer (Grundsteuer B) weniger attraktiv im Vergleich zu anderen Gemeinden wird.

Die Hebesätze für die Grund- und Gewerbesteuer werden regelmäßig in der kommunalen Haushaltssatzung für ein Haushaltsjahr (= Kalenderjahr) festgelegt, können also jedes Jahr geändert werden. Sie werden als „Vomhundertsätze“ bezeichnet, sind also als Prozent zu verstehen. Beträgt ein Hebesatz beispielsweise 350 %, so wird der Steuermessbetrag mit 3,5 multipliziert.

Der Steuermessbetrag wird mit bindender Wirkung für die Gemeindevertretung durch die Finanzverwaltung ermittelt.

 

Was ist der Hebesatz?



Wie hoch ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz , Rechtsgrundlage für die Bewertung des Grundeigentums ist das Bewertungsgesetz .

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer und wird durch das Finanzamt, in dessen Amtsbezirk das Grundstück liegt, festgesetzt und eingezogen. Steuerpflichtig ist der Grundstückseigentümer.

Der Einheitswert wird mit der Grundsteuermesszahl und mit dem von der Gemeinde festgesetzten Hebesatz multipliziert. Da die Grundsteuer-Hebesätze von den Städten festgesetzt werden unterscheidet sich die Höhe der Grundsteuer regional.

Wie hoch ist die Grundsteuer?



Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt in drei Stufen:

  • Ermittlung des Einheitswerts (EW)
  • Einheitswert x Steuermesszahl = Steuermessbetrag
  • Steuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

Wie wird die Grundsteuer berechnet?



Was ist der Grundsteuerbescheid?

Die Festsetzung der Grundsteuer für das Kalenderjahr (Grundsteuerjahresbetrag) erfolgt durch schriftlichen Bescheid an den Steuerschuldner oder durch öffentliche Bekanntmachung im Amtsblatt von Berlin, wenn er die gleiche Grundsteuer wie im Vorjahr zu entrichten hat und sich die Zahlungsweise nicht geändert hat (siehe hierzu den folgenden Abschnitt Fälligkeit der Vorauszahlungen ).

Der Grundsteuerjahresbetrag wird ermittelt durch Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem Hebesatz.

Was ist der Grundsteuerbescheid?



Wer muss die Grundsteuer bezahlen?

Die Grundsteuer muss grundsätzlich der im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Immobilie bezahlen. Die Grundsteuer wird den Betriebskosten eines Grundstücks zugeordnet und dürfen als abzugsfähige Werbungskosten in der Steuererklärung angesetzt werden.

Wird die Immobilie vermietet oder verpachtet, darf die Grundsteuer-Vorauszahlung auf den Mieter bzw. Pächter abgewälzt werden.

Die Grundsteuer wird zumeist für ein ganzes Kalenderjahr bestimmt. Die Festsetzung erfolgt in aller Regel im Vierteljahres-Rhythmus und zwar am 15.02, 15.05, 15.08 und am 15.11. des Jahres. Falls man die Grundsteuer in einem Betrag zahlen möchte, kann man dies beantragen, dann erfolgt die jährliche Zahlung zumeist zum 1. Juli jeden Jahres.

Wer muss die Grundsteuer bezahlen?



Wann sind die Grundsteuer-Vorauszahlungen fällig?

Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer und wird fällig am

  • 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu je einem Viertel.

Beträgt der Grundsteuerjahresbetrag mehr als 15 Euro und weniger als 30 Euro, wird dieser am

  • 15. Februar und 15. August je zur Hälfte fällig.

Beträgt der Grundsteuerjahresbetrag nicht mehr als 15 Euro, wird dieser am

  • 15. August in voller Höhe fällig.

Abweichend von den beiden erstgenannten Fälligkeiten kann auf Antrag des Steuerschuldners die Grundsteuer am 1. Juli in einem Jahresbetrag entrichtet werden.

Dieser Antrag muss spätestens bis zum 30. September des vorangegangenen Kalenderjahres gestellt werden. Die so beantragte Zahlungsweise bleibt auch für die Folgejahre gültig, es sei denn, Ihre Änderung wird bis zum 30. September für das folgende Jahr beantragt.

Wann sind die Grundsteuer-Vorauszahlungen fällig?



Kann ich von der Grundsteuer befreit werden?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Befreiung (§§ 3 und 4 GrStG) von der Grundsteuer erfolgen. Die eng gehaltenen Befreiungsvorschriften enthalten Befreiungen insbesondere zugunsten der öffentlichen Hand, der Kirchen sowie gemeinnütziger Körperschaften. Eine Befreiung kommt regelmäßig nicht in Betracht, wenn das Objekt für land- und forstwirtschaftliche oder Wohnzwecke genutzt wird.

Kann ich von der Grundsteuer befreit werden?



Kann die Grundsteuer auch erlassen werden?

Ein Erlass bzw. Teilerlass der Grundsteuer für Kulturgut und Grünanlagen gemäß § 32 GrStG (z.B. bei unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden) oder wegen wesentlicher Ertragsminderung gemäß § 33 GrStG (z.B. auf Grund der Zahlungsunfähigkeit des Mieters) kann in Frage kommen, wenn die Voraussetzungen der genannten Vorschriften erfüllt sind.

Der Erlass bzw. Teilerlass wird nur auf Antrag gewährt und muss bis zum 31.März des Folgejahres beim zuständigen Finanzamt gestellt werden, für das die Grundsteuer festgesetzt worden ist (Erlasszeitraum); dies ist eine Ausschlussfrist.

Kann die Grundsteuer auch erlassen werden?