Neue Sonderabschreibung für Mietwohnungen
Das "Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus" vom 4.8.2019 führte eine befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG ein, um die Investitionen in neue Mietwohnungen zu fördern. Diese galt für Investitionen, bei denen zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021 ein Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige gemacht wurde.
- Die 7b-Sonderabschreibung betrug in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu 2.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche.
- Es war zusätzlich eine lineare AfA von 2 % pro Jahr absetzbar, jedoch auf der Basis der tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 7 Abs. 4 EStG).
- Begünstigt waren nur Gebäude mit Baukosten von höchstens 3.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche.
- Die geförderte Immobilie musste mindestens 10 Jahre lang vermietet werden, ohne eine Mietobergrenze vorzusehen.
Ab dem 1.1.2023 wird die ausgelaufene 7b-Sonderabschreibung erneuert. Sie gilt nun für Mietwohnungen, bei denen zwischen dem 1.1.2023 und dem 30.9.2029 ein Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige gemacht wird, vorausgesetzt, bestimmte (Energie-) Effizienzvorgaben werden erfüllt.
- Die 7b-Sonderabschreibung beträgt in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zur förderfähigen Bemessungsgrundlage.
- Es ist ebenfalls eine zusätzliche lineare AfA von 2 % pro Jahr möglich, jedoch auf der Basis der tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
- Begünstigt sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
- Die Baukosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten.
Neue Sonderabschreibung für Mietwohnungen
Was kann ich als Werbungskosten absetzen?
Alle Ausgaben, die Ihnen im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie entstehen, können Sie als Werbungskosten absetzen. Dazu zählen insbesondere folgende Aufwendungen:
- Verwaltungskosten
- Kosten für Makler, Wohngeld, Anzeigen oder einen Vermietungsservice
- Schuldzinsen für einen Kredit
- Abschreibung
- Grundsteuer
- Kontoführungsgebühren, Überziehungszinsen etc.
- Versicherungen (Haftpflicht, Feuer, Wasser etc.)
- Stromkosten für Hausbeleuchtung
- Heizung und Warmwasser
- Kosten für Abwasser, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Straßenreinigung
- Hausmeisterkosten (auch Hausverwaltung und –reinigung)
- Fahrten zur Wohnung, zum Makler oder zur Eigentümerversammlung
- Schönheitsreparaturen
Nebenkosten, die Sie mit Ihren Mietern abrechnen, können Sie nur dann als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben, wenn Sie diese als auch Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung eintragen.
Was kann ich als Werbungskosten absetzen?
Was sind Werbungskosten im Zusammenhang mit Vermietung und Verpachtung einer Immobilie?
Von Ihren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können Sie die daraus entstandenen Werbungskosten abziehen. Werbungskosten sind Aufwendungen, die dem Erwerb, der Sicherung und der Erhaltung der Immobilie dienen.
Dabei werden die Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen. Ein positives Ergebnis, also ein Gewinn, erhöht die Summe Ihrer Steuerlast. Ein negatives Ergebnis führt zu einer Steuerersparnis.
Ein durch hohe Werbungskosten entstandener steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung kann dann mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Ausschlaggebend für die Eintragung der Werbungskosten in die Steuererklärung ist der Zeitpunkt der Zahlung. Wann die Aufwendungen entstanden sind oder wann Sie die Rechnung erhalten haben, spielt dagegen in der Regel keine Rolle.
Sie können auch dann Werbungskosten ansetzen, wenn die Immobilie noch gar nicht vermietet wird. Dazu muss aber eine Vermietungsabsicht vorliegen. Wenn Sie dies tun, wird das Finanzamt die Kosten vorerst anerkennen, aber den Steuerbescheid nur vorläufig erstellen. Vermieten Sie die Immobilie nicht, kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug wieder zurücknehmen.
Was sind Werbungskosten im Zusammenhang mit Vermietung und Verpachtung einer Immobilie?
Was ist der Energieausweis und welche Kosten entstehen?
Der Energieausweis ist ein Dokument, das den Energiebedarf eines Gebäudes bewertet. Es gibt 2 Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis berücksichtigt den Energiebedarf des Gebäudes, während der Verbrauchsausweis den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Jahre analysiert. Energieausweise sind ab Ausstellung zehn Jahre lang gültig.
Als Vermieter eines Wohngebäudes in Deutschland sind Sie gesetzlich verpflichtet, einen Energieausweis für Ihre Immobilie auszustellen. Der Energieausweis gibt Aufschluss über den Energiebedarf des Gebäudes und dient als Orientierungshilfe für Mieter und Käufer. Allerdings entstehen bei der Erstellung des Energieausweises Kosten, die sich auf Vermieter auswirken.
Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie Größe des Gebäudes, Art des Energieausweises und Aufwand des Energieberaters. In der Regel liegen die Aufwendungen zwischen 150 und 600 Euro.
Energieausweis als Werbungskosten für Vermieter absetzen
Als Vermieter können Sie die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie den Energieausweis aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung oder freiwillig erstellen lassen. Die Kosten können als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend gemacht werden.
Die Kosten für den Energieausweis sind sofort abziehbare Werbungskosten. Es empfiehlt sich, die Rechnung für die Erstellung des Energieausweises aufzubewahren, um sie im Falle einer Überprüfung durch das Finanzamt vorlegen zu können.
Was ist der Energieausweis und welche Kosten entstehen?
Welche Kosten können Vermieter bei Leerstand steuerlich absetzen?
Wer in Deutschland eine Immobilie vermietet, muss sich nicht nur um Vermietung, Mieterauswahl und -betreuung kümmern, sondern auch mit Leerstand rechnen. Wenn eine Wohnung oder ein Haus für eine bestimmte Zeit leer steht, kann das zu finanziellen Einbußen führen. Aber, welche Möglichkeiten gibt es, um die Aufwendungen für den vorübergehenden Leerstand steuerlich abzusetzen?
Was sind Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand?
Als Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand gelten alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien entstehen, aber aufgrund von Leerstand nicht durch Mieteinnahmen gedeckt werden können. Dazu gehören z.B. Kosten für Instandhaltung und Reparatur, Werbemaßnahmen, Energiekosten, Grundsteuer und Müllgebühren. Allerdings muss der Leerstand tatsächlich vorübergehend sein, d.h. es muss eine realistische Chance bestehen, dass die Wohnung oder das Haus wieder vermietet wird.
Steuerliche Absetzbarkeit von Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand
Aufwendungen für den vorübergehenden Leerstand können steuerlich abgesetzt werden, allerdings gibt es einige Voraussetzungen zu beachten. Zum einen dürfen die Kosten nur entstehen, wenn die Immobilie vermietet ist und keine Einkünfte erzielt werden. Zum anderen müssen die Kosten notwendig und angemessen sein, d. h. es darf keine Luxussanierung oder unnötige Instandhaltungsmaßnahme durchgeführt werden.
Die absetzbaren Aufwendungen werden als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht. Dabei müssen sie in der Steuererklärung des jeweiligen Jahres angegeben werden. Bei der Berechnung der Einkommensteuer werden sie dann von den Mieteinnahmen abgezogen.
Insgesamt können Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand bei Vermietung steuerlich abgesetzt werden, wenn sie notwendig, angemessen und tatsächlich entstanden sind. Vermieter sollten allerdings darauf achten, dass der Leerstand tatsächlich vorübergehend ist und realistische Aussichten auf eine Vermietung bestehen. Bei Unsicherheiten oder Fragen zur steuerlichen Absetzbarkeit sollten sich Vermieter an einen Steuerberater wenden.
Welche Kosten können Vermieter bei Leerstand steuerlich absetzen?
Maklerprovision bei Vermietung und Verkauf – was gilt für Vermieter?
Seit dem 1. Juni 2015 gilt in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip für Mietwohnungen: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Vermieter können die Maklerkosten somit nicht mehr auf Wohnungssuchende abwälzen. Nur wenn der Mieter den Makler ausdrücklich und schriftlich beauftragt und die Wohnung ausschließlich über diesen Auftrag vermittelt wird, darf eine Provision verlangt werden (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz).
Maklerkosten beim Immobilienkauf
Beim Immobilienkauf galt dieses Prinzip zunächst nicht. Die Höhe und Verteilung der Maklerprovision richtete sich lange nach regionalen Gepflogenheiten oder individueller Vereinbarung. In manchen Regionen trug der Käufer die vollständige Provision, in anderen wurde sie geteilt.
Gesetzliche Neuregelung seit 2020
Am 12. Juni 2020 trat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen in Kraft. Es sieht vor:
- Käufer von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen dürfen höchstens 50 % der Maklerkosten tragen, sofern sie als Verbraucher handeln.
- Beauftragt nur eine Partei den Makler, muss diese auch zahlen.
- Eine Kostenteilung ist möglich, aber die Weitergabe an den Käufer darf höchstens die Hälfte betragen.
- Beauftragen Käufer und Verkäufer gemeinsam den Makler, ist eine hälftige Provision verpflichtend.
Ausnahmen und Auswirkungen
Diese Regelung gilt nicht für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder Baugrundstücke und nicht, wenn der Erwerber gewerblich handelt.
Die Neuregelung soll zu mehr Fairness und Transparenz führen. Zugleich ist zu erwarten, dass Maklerprovisionen tendenziell sinken, da Verkäufer nun häufiger über die Höhe verhandeln.
Bedeutung für die Steuererklärung
Maklerkosten bei Vermietung:
Hat ein Vermieter einen Makler für die Vermietung einer Immobilie beauftragt, können die entstandenen Maklergebühren als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung (Anlage V) angesetzt werden.
Maklerkosten beim Immobilienkauf:
Beim Erwerb einer Immobilie zur Vermietung zählen die Maklergebühren zu den Anschaffungskosten und sind nicht sofort abziehbar. Sie wirken sich jedoch über die Abschreibung (AfA) des Gebäudes steuerlich aus.
Wird die Immobilie selbst genutzt, sind Maklerkosten steuerlich nicht absetzbar.
Beispiel:
Ein Vermieter erwirbt 2025 eine Eigentumswohnung zur Vermietung und zahlt eine Maklercourtage von 10.000 €. Die Provision gehört zu den Anschaffungskosten und wird anteilig über die jährliche Gebäudeabschreibung (z. B. 2 % über 50 Jahre) steuerlich berücksichtigt.
Gesetzliche Grundlagen und Quellen
- § 2 Abs. 1a WohnVermittG
- § 9 EStG (Werbungskosten)
- § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG (Anschaffungskosten)
- § 7 Abs. 4 EStG (AfA)
- Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (BGBl. I 2020, S. 1245)
Maklerprovision bei Vermietung und Verkauf – was gilt für Vermieter?
Wie werden die Kosten einer Einbauküche behandelt?
Eine Einbauküche stellt nach bisheriger Rechtsauffassung kein einheitliches Wirtschaftsgut dar, sondern sie besteht aus verschiedenen Bestandteilen, die eigenständige Wirtschaftsgüter darstellen. Zu unterscheiden ist zwischen Spüle und Kochherd einerseits und den übrigen Küchenelementen andererseits.
- Spüle und Kochherd stellen unselbstständige Gebäudebestandteile dar, die für die Nutzbarkeit des Gebäudes zu Wohnzwecken vorausgesetzt werden. Deshalb gehören diese Kosten zu den Herstellungskosten des Gebäudes und sind zusammen mit diesem abzuschreiben. Werden Spüle und Herd ersetzt, sind die Aufwendungen Erhaltungsaufwand und sofort in voller Höhe als Werbungskosten aus Vermietung absetzbar.
- Die übrigen Teile der Einbauküche sind selbstständige Wirtschaftsgüter. Deren Anschaffungskosten sind als Werbungskosten aus Vermietung absetzbar. Betragen die Anschaffungskosten mehr als 410 Euro (ohne Mehrwertsteuer), müssen sie über die voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Wird eine vorhandene Einbauküche durch eine neue EBK ersetzt, sind deren Anschaffungskosten nicht Erhaltungsaufwand und daher nicht in voller Höhe absetzbar. Vielmehr muss die neue EBK wiederum normal abgeschrieben werden.
Aktuell hat der Bundesfinanzhof seine bisherige Sichtweise aufgegeben und neue Regeln für die steuerliche Behandlung der Einbauküche in vermieteten Wohnungen aufgestellt: Spüle und Kochherd werden nicht mehr als unselbstständige Gebäudeteile angesehen, sondern sie sind nun 'normale' Bestandteile der Einbauküche. Die Einbauküche stellt insgesamt ein einheitliches Wirtschaftsgut dar, das über die Nutzungsdauer von 10 Jahren abzuschreiben ist. Dies gilt sowohl bei Erstanschaffung als auch bei einer Erneuerung (BFH-Urteil vom 3.8.2016, IX R 14/15, veröffentlicht am 7.12.2016). Die Änderung der Rechtsprechung bedeutet für Vermieter eine deutliche Verschlechterung: Sie können nun nicht mehr die einzelnen Bestandteile der EBK, z.B. Elektrogeräte, im Wert unter 800,01 Euro (ohne Umsatzsteuer) sofort als Werbungskosten absetzen, sondern müssen die Gesamt-EBK über 10 Jahre abschreiben, sodass nur 10 Prozent pro Jahr als Werbungskosten berücksichtigt werden.
Weiterhin gilt, dass eine Einbauküche im Ausnahmefall insgesamt als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes gelten kann. Dazu muss die Einbauküche mit dem Gebäude fest verbunden sein und kann davon nicht getrennt werden, ohne dass der eine oder andere Teil zerstört wird. Dies ist anzunehmen, "wenn die Einbauküche durch Einpassen in die für sie bestimmte Stelle mit den sie um-schließenden Gebäudemauern (Seitenwände und Rückwand) vereinigt wird." In diesem Fall sind die Kosten für die Anschaffung den Gebäudeherstellungskosten zuzurechnen und mit 2 % pro Jahr abzuschreiben; die Kosten für eine Erneuerung sind als Erhaltungsaufwand in voller Höhe sofort als Werbungskosten absetzbar (BFH-Urteil vom 1.12.1970, VI R 358/69).
Wie werden die Kosten einer Einbauküche behandelt?
