Regeln für die Vermietung an Angehörige

Wer eine Wohnung an nahe Angehörige – zum Beispiel die eigenen Kinder – vermietet, kann von Steuervorteilen profitieren. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag korrekt gestaltet und tatsächlich durchgeführt wird.

Verbilligte Vermietung: Steuervorteile durch Werbungskosten

Auch bei einer vergünstigten Miete können Vermieter Werbungskosten (z. B. Abschreibungen, Schuldzinsen) steuerlich absetzen. Dabei gilt:

• Miete ≥ 66 % der ortsüblichen Marktmiete: Werbungskosten sind voll abziehbar.
• Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete: Eine Totalüberschussprognose ist erforderlich:
  • Prognose positiv: voller Werbungskostenabzug
  • Prognose negativ: Werbungskosten nur anteilig abziehbar
• Miete < 50 % der ortsüblichen Miete: Vermietung wird anteilig als unentgeltlich eingestuft. Werbungskosten sind nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil abziehbar.

Diese Regeln gelten nur für die Vermietung von Wohnraum – nicht für gewerblich oder freiberuflich genutzte Räume.

Totalüberschussprognose: Wann ist sie nötig?

Eine Totalüberschussprognose muss durchgeführt werden, wenn:

• die Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete liegt
• oder in Ausnahmefällen auch bei Vermietung zu mehr als 66 %, z. B. bei aufwendig gestalteten oder sehr großen Objekten (über 250 m² Wohnfläche)

Die Prognose prüft, ob innerhalb von 30 Jahren ein Gewinn aus der Vermietung erzielt werden kann.

Fremdvergleich: Vertrag wie unter Dritten

Ein Mietvertrag mit Angehörigen muss denselben Bedingungen standhalten wie ein Vertrag mit fremden Dritten:

• Vertrag schriftlich und klar geregelt
• Tatsächliche Mietzahlung
• Durchführung wie vereinbart

Wird z. B. die Miete mit dem Unterhalt verrechnet, liegt kein entgeltliches Mietverhältnis vor – Werbungskosten sind dann nicht abziehbar (BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).

Barunterhalt ist besser als Naturalunterhalt

Wird dem Kind eine Wohnung als „Naturalunterhalt“ überlassen (Miete wird mit Unterhaltsanspruch verrechnet), wird dies steuerlich nicht anerkannt.
Empfehlung: Barunterhalt zahlen, damit das Kind die Miete selbst überweist.

Möblierte Wohnungen: Möblierungszuschlag beachten

Bei möblierten oder teilmöblierten Wohnungen kann ein Zuschlag zur ortsüblichen Miete angesetzt werden – aber nur, wenn:

• dieser Zuschlag im Mietspiegel enthalten ist oder
• er am Markt realistisch erzielbar ist

Nicht zulässig: Zuschläge basierend auf Abschreibung oder pauschale Prozentaufschläge (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

Wie wird die ortsübliche Miete bestimmt?

Die ortsübliche Miete ergibt sich in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel.
Alternativ (z. B. bei fehlendem Mietspiegel):

• Gutachten
• Auskunft aus Mietdatenbank
• Vergleich mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen

Eine einzelne Vergleichsmiete im selben Haus reicht nicht aus, wenn es einen gültigen Mietspiegel gibt (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).

Sonderfall: Große oder luxuriöse Immobilien

Bei sehr großen oder hochwertig ausgestatteten Wohnungen (z. B. Villen über 250 m², Schwimmhalle) kann es trotz Einhaltung der 66 %-Grenze sein, dass eine Totalüberschussprognose erforderlich ist (BFH-Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21).

• Fallbeispiel:
  Eltern vermieten drei Villen an ihre Kinder, jeweils > 250 m² Wohnfläche.
  Die Vermietung führt zu hohen Verlusten, die mit anderen Einkünften verrechnet werden sollen.
  → Nicht erlaubt, da keine Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar.
• Begründung:
  Die Marktmiete spiegelt den besonderen Wohnwert solcher Objekte oft nicht realistisch wider.
  Eine langfristige Verlusttätigkeit deutet auf Liebhaberei hin – Verluste sind steuerlich nicht abziehbar.

Regeln für die Vermietung an Angehörige

Verbilligte Vermietung: Vergleichsrechnung mit umlagefähigen Mietnebenkosten

Oft werden Wohnungen an Angehörige zu einem Mietpreis unterhalb der ortsüblichen Marktmiete überlassen. Eine solche verbilligte Vermietung ist steuerlich vorteilhaft, weil einerseits nur geringere Mieteinnahmen versteuert werden müssen und andererseits die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar sind.

Zum 1.1.2021 gab es eine wichtigere Neuerung:

• Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, sind die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
• Liegt die vereinbarte Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen und hierzu eine Ertragsprognose erforderlich:
• Ist die Ertragsprognose positiv, sind die Werbungskosten in voller Höhe absetzbar.
• Ist die Ertragsprognose negativ, sind die Werbungskosten aufzuteilen und nur anteilig abziehbar.
• Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Aufwendungen sind nur entsprechend dem entgeltlichen Teil als Werbungskosten absetzbar.

Der Bundesfinanzhof hat geklärt, dass für die Vergleichsberechnung unter "ortsüblicher Miete" die Bruttomiete bzw. Warmmiete zu verstehen ist. Folglich sind die Kosten, die nach der Betriebskostenverordnung umgelegt werden dürfen, zur vergleichbaren Kaltmiete hinzuzurechnen (BFH-Urteil vom 10.5.2016, IX R 44/15).

Die "ortsübliche Marktmiete" umfasst die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung.

Zu den nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart (§ 2 BetrKV). Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung gehören nach § 1 BetrKV nicht dazu. Es wird also die gezahlte Warmmiete mit der ortsüblichen Warmmiete verglichen (so auch R 21.3 EStR).

Die Berechnungsmethode mit Warmmieten ist vorteilhafter für Vermieter als die Berechnung mit Kaltmieten, da sie Betriebskosten einschließt. Diese Kosten stellen einen beträchtlichen Teil dar, den der Mieter auch bei einer verbilligten Überlassung in der Regel vollständig trägt.

Der Bundesfinanzhof hat kürzlich entschieden, dass bei der Vermietung von möblierten oder teilmöblierten Wohnungen im Allgemeinen ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen ist. Solche Vermietungen gehen oft mit einem erhöhten Nutzwert einher, der sich häufig auch in höheren ortsüblichen Mieten widerspiegelt. Ein solcher Möblierungszuschlag ist jedoch nur akzeptabel, wenn er aus einem örtlichen Mietspiegel oder realisierbaren Marktzuschlägen abgeleitet werden kann. Andere Methoden zur Ermittlung sind nicht erlaubt (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

In Bezug auf die Prüfung der 50- oder 66-Prozent-Grenze für die ortsübliche Miete gibt es die Frage, ob man sich auf den örtlichen Mietspiegel oder auf die Miete einer vergleichbaren, fremdvermieteten Wohnung im selben Haus beziehen sollte. Das Thüringer Finanzgericht entschied im Oktober 2019, dass die Miete einer vergleichbaren fremdvermieteten Wohnung im selben Haus herangezogen werden sollte (Urteil vom 22.10.2019, 3 K 316/19). Dieses Urteil wurde jedoch vor dem Bundesfinanzhof angefochten und der Vermieter war erfolgreich.

Die obersten Finanzrichter stellten klar, dass die ortsübliche Marktmiete zur Prüfung der 66-Prozent-Grenze in der Regel auf Basis des Mietspiegels bestimmt werden sollte. Falls kein Mietspiegel zur Verfügung steht oder nicht existiert, kann die ortsübliche Marktmiete durch Gutachten, Auskünfte aus einer Mietdatenbank oder durch die Vergleichsmieten von mindestens drei ähnlichen Wohnungen ermittelt werden (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).

Verbilligte Vermietung: Vergleichsrechnung mit umlagefähigen Mietnebenkosten

Was muss man bei kurzfristiger Vermietung (z.B. Airbnb) beachten?

Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus kurzfristig vermieten, um beispielsweise über Plattformen wie Airbnb zusätzliches Geld zu verdienen, müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern. Dies gilt auch dann, wenn Sie die Untervermietung nur zeitweise oder gelegentlich durchführen.

Allerdings gibt es Möglichkeiten, Ihre Steuerlast zu senken. Denn Sie können dem Finanzamt alle Werbungskosten präsentieren, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind. Diese können Sie von den erzielten Mieteinnahmen abziehen und so Ihre Steuern reduzieren.

Zu den absetzbaren Werbungskosten zählen unter anderem:

• Anteilige Miete oder Zinsen für den Zeitraum der Vermietung: Wenn Sie beispielsweise ein Zimmer in Ihrer Wohnung vermieten, können Sie einen Teil Ihrer Mietkosten als Werbungskosten ansetzen.
• Anteilige Renovierungs- und Instandhaltungskosten: Wenn Sie vor der Vermietung Renovierungsarbeiten oder Reparaturen durchgeführt haben, können Sie diese als Werbungskosten geltend machen. Auch laufende Instandhaltungskosten, wie beispielsweise die Wartung der Heizungsanlage, können Sie absetzen.
• Anteile auf den vermieteten Raum entfallenden Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Gas: Wenn Sie beispielsweise ein Zimmer in Ihrer Wohnung vermieten, können Sie einen Teil der Nebenkosten als Werbungskosten absetzen. Hierzu sollten Sie die Gesamtkosten Ihrer Nebenkostenabrechnung entsprechend aufteilen.
• Zahlungen an Airbnb: Auch die Kosten, die Sie für die Nutzung der Plattform Airbnb bezahlen, können Sie als Werbungskosten absetzen.
• Es ist wichtig, dass Sie alle Belege und Rechnungen sammeln, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Denn nur so können Sie nachweisen, welche Kosten Sie tatsächlich hatten und diese entsprechend als Werbungskosten geltend machen.

Um sicherzugehen, dass Sie alle steuerlichen Aspekte der kurzfristigen Vermietung beachten, sollten Sie sich an einen Steuerberater oder eine Steuerberaterin wenden. So können Sie sicherstellen, dass Sie keine wichtigen Punkte übersehen und am Ende keine unerwarteten Steuernachzahlungen auf Sie zukommen.

Was muss man bei kurzfristiger Vermietung (z.B. Airbnb) beachten?

Was ist der Energieausweis und welche Kosten entstehen?

Der Energieausweis ist ein Dokument, das den Energiebedarf eines Gebäudes bewertet. Es gibt 2 Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis berücksichtigt den Energiebedarf des Gebäudes, während der Verbrauchsausweis den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Jahre analysiert. Energieausweise sind ab Ausstellung zehn Jahre lang gültig.

Als Vermieter eines Wohngebäudes in Deutschland sind Sie gesetzlich verpflichtet, einen Energieausweis für Ihre Immobilie auszustellen. Der Energieausweis gibt Aufschluss über den Energiebedarf des Gebäudes und dient als Orientierungshilfe für Mieter und Käufer. Allerdings entstehen bei der Erstellung des Energieausweises Kosten, die sich auf Vermieter auswirken.

Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie Größe des Gebäudes, Art des Energieausweises und Aufwand des Energieberaters. In der Regel liegen die Aufwendungen zwischen 150 und 600 Euro.

Energieausweis als Werbungskosten für Vermieter absetzen

Als Vermieter können Sie die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie den Energieausweis aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung oder freiwillig erstellen lassen. Die Kosten können als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend gemacht werden.

Die Kosten für den Energieausweis sind sofort abziehbare Werbungskosten. Es empfiehlt sich, die Rechnung für die Erstellung des Energieausweises aufzubewahren, um sie im Falle einer Überprüfung durch das Finanzamt vorlegen zu können.

Was ist der Energieausweis und welche Kosten entstehen?

Welche Kosten können Vermieter bei Leerstand steuerlich absetzen?

Wer in Deutschland eine Immobilie vermietet, muss sich nicht nur um Vermietung, Mieterauswahl und -betreuung kümmern, sondern auch mit Leerstand rechnen. Wenn eine Wohnung oder ein Haus für eine bestimmte Zeit leer steht, kann das zu finanziellen Einbußen führen. Aber, welche Möglichkeiten gibt es, um die Aufwendungen für den vorübergehenden Leerstand steuerlich abzusetzen?

Was sind Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand?

Als Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand gelten alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien entstehen, aber aufgrund von Leerstand nicht durch Mieteinnahmen gedeckt werden können. Dazu gehören z.B. Kosten für Instandhaltung und Reparatur, Werbemaßnahmen, Energiekosten, Grundsteuer und Müllgebühren. Allerdings muss der Leerstand tatsächlich vorübergehend sein, d.h. es muss eine realistische Chance bestehen, dass die Wohnung oder das Haus wieder vermietet wird.

Steuerliche Absetzbarkeit von Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand

Aufwendungen für den vorübergehenden Leerstand können steuerlich abgesetzt werden, allerdings gibt es einige Voraussetzungen zu beachten. Zum einen dürfen die Kosten nur entstehen, wenn die Immobilie vermietet ist und keine Einkünfte erzielt werden. Zum anderen müssen die Kosten notwendig und angemessen sein, d. h. es darf keine Luxussanierung oder unnötige Instandhaltungsmaßnahme durchgeführt werden.

Die absetzbaren Aufwendungen werden als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht. Dabei müssen sie in der Steuererklärung des jeweiligen Jahres angegeben werden. Bei der Berechnung der Einkommensteuer werden sie dann von den Mieteinnahmen abgezogen.

Insgesamt können Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand bei Vermietung steuerlich abgesetzt werden, wenn sie notwendig, angemessen und tatsächlich entstanden sind. Vermieter sollten allerdings darauf achten, dass der Leerstand tatsächlich vorübergehend ist und realistische Aussichten auf eine Vermietung bestehen. Bei Unsicherheiten oder Fragen zur steuerlichen Absetzbarkeit sollten sich Vermieter an einen Steuerberater wenden.

Welche Kosten können Vermieter bei Leerstand steuerlich absetzen?

Was gilt für Vermietungseinkünfte aus dem Ausland?

Grundsätzlich hat der ausländische Staat, in dem die Immobilie liegt, das Besteuerungsrecht an den daraus erzielten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Besteuerung im Belegeinheitsstaat). Die ausländischen Vermietungseinkünfte sind dann in Deutschland steuerfrei, unterliegen aber dem Progressionsvorbehalt.

Liegt das Vermietungsobjekt aber in einem EU-/EWR-Staat, unterliegen die Vermietungseinkünfte nicht dem Progressionsvorbehalt. Die Vermietungseinkünfte, die aus der EU/EWR stammen, müssen in der Einkommensteuererklärung folglich nicht angegeben werden.

Allerdings können auch Verluste aus der Vermietung einer Auslandsimmobilie in der EU/EWR, selbst wenn diese im Ausland steuerlich nicht berücksichtigt werden, nicht in der deutschen Steuererklärung geltend gemacht werden (FG Baden-Württemberg vom 8.7.2014, 4 K 1134/12).

Beachten Sie: Eine wichtige Ausnahme gilt für Immobilien in Spanien. Vermietungseinkünfte sind in Deutschland in der Anlage "V" zu erklären. Die in Spanien auf die Vermietungseinkünfte bezahlte Einkommensteuer ist auf die deutsche Einkommensteuer anrechenbar.

Vermietungseinkünfte aus Drittländern (nicht EU-/EWR-Staaten) unterliegen in Deutschland dagegen vollständig dem Progressionsvorbehalt und sind in der Anlage AUS zu erklären. Die ausländischen Einkünfte sind dann nach den deutschen Steuervorschriften zu ermitteln.

Doch Vorsicht: Einige Doppelbesteuerungsabkommen (z. B. mit der Schweiz) sehen die sogenannte Anrechnungsmethode vor. Dann sind die ausländischen Vermietungseinkünfte in der Anlage "V" zu erklären. Die im Ausland auf die Vermietungseinkünfte bezahlte Einkommensteuer ist auf die deutsche Einkommensteuer anrechenbar.

Insofern muss bei Immobilien im Ausland jeder Einzelfall sehr sorgsam daraufhin untersucht werden, welcher Staat das Besteuerungsrecht hat, ob die sog Freistellungs- oder die sog. Anrechnungsmethode zum Zuge kommt und ob der Progressionsvorbehalt greift.

Was gilt für Vermietungseinkünfte aus dem Ausland?