(2025) Regeln für die Vermietung an Angehörige

Wer eine Wohnung an nahe Angehörige – zum Beispiel die eigenen Kinder – vermietet, kann von Steuervorteilen profitieren. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag korrekt gestaltet und tatsächlich durchgeführt wird.

Verbilligte Vermietung: Steuervorteile durch Werbungskosten

Auch bei einer vergünstigten Miete können Vermieter Werbungskosten (z. B. Abschreibungen, Schuldzinsen) steuerlich absetzen. Dabei gilt:

• Miete ≥ 66 % der ortsüblichen Marktmiete: Werbungskosten sind voll abziehbar.
• Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete: Eine Totalüberschussprognose ist erforderlich:
  • Prognose positiv: voller Werbungskostenabzug
  • Prognose negativ: Werbungskosten nur anteilig abziehbar
• Miete < 50 % der ortsüblichen Miete: Vermietung wird anteilig als unentgeltlich eingestuft. Werbungskosten sind nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil abziehbar.

Diese Regeln gelten nur für die Vermietung von Wohnraum – nicht für gewerblich oder freiberuflich genutzte Räume.

Totalüberschussprognose: Wann ist sie nötig?

Eine Totalüberschussprognose muss durchgeführt werden, wenn:

• die Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete liegt
• oder in Ausnahmefällen auch bei Vermietung zu mehr als 66 %, z. B. bei aufwendig gestalteten oder sehr großen Objekten (über 250 m² Wohnfläche)

Die Prognose prüft, ob innerhalb von 30 Jahren ein Gewinn aus der Vermietung erzielt werden kann.

Fremdvergleich: Vertrag wie unter Dritten

Ein Mietvertrag mit Angehörigen muss denselben Bedingungen standhalten wie ein Vertrag mit fremden Dritten:

• Vertrag schriftlich und klar geregelt
• Tatsächliche Mietzahlung
• Durchführung wie vereinbart

Wird z. B. die Miete mit dem Unterhalt verrechnet, liegt kein entgeltliches Mietverhältnis vor – Werbungskosten sind dann nicht abziehbar (BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).

Barunterhalt ist besser als Naturalunterhalt

Wird dem Kind eine Wohnung als „Naturalunterhalt“ überlassen (Miete wird mit Unterhaltsanspruch verrechnet), wird dies steuerlich nicht anerkannt.
Empfehlung: Barunterhalt zahlen, damit das Kind die Miete selbst überweist.

Möblierte Wohnungen: Möblierungszuschlag beachten

Bei möblierten oder teilmöblierten Wohnungen kann ein Zuschlag zur ortsüblichen Miete angesetzt werden – aber nur, wenn:

• dieser Zuschlag im Mietspiegel enthalten ist oder
• er am Markt realistisch erzielbar ist

Nicht zulässig: Zuschläge basierend auf Abschreibung oder pauschale Prozentaufschläge (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

Wie wird die ortsübliche Miete bestimmt?

Die ortsübliche Miete ergibt sich in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel.
Alternativ (z. B. bei fehlendem Mietspiegel):

• Gutachten
• Auskunft aus Mietdatenbank
• Vergleich mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen

Eine einzelne Vergleichsmiete im selben Haus reicht nicht aus, wenn es einen gültigen Mietspiegel gibt (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).

Sonderfall: Große oder luxuriöse Immobilien

Bei sehr großen oder hochwertig ausgestatteten Wohnungen (z. B. Villen über 250 m², Schwimmhalle) kann es trotz Einhaltung der 66 %-Grenze sein, dass eine Totalüberschussprognose erforderlich ist (BFH-Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21).

• Fallbeispiel:
  Eltern vermieten drei Villen an ihre Kinder, jeweils > 250 m² Wohnfläche.
  Die Vermietung führt zu hohen Verlusten, die mit anderen Einkünften verrechnet werden sollen.
  → Nicht erlaubt, da keine Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar.
• Begründung:
  Die Marktmiete spiegelt den besonderen Wohnwert solcher Objekte oft nicht realistisch wider.
  Eine langfristige Verlusttätigkeit deutet auf Liebhaberei hin – Verluste sind steuerlich nicht abziehbar.