Будьте внимательны при аренде по сниженной цене: включите надбавку за меблировку!
При льготной аренде для родственников расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу, если согласованная арендная плата составляет 50 % (с прогнозом прибыли) или не менее 66 % (без прогноза прибыли) от местной рыночной арендной платы (§ 21 абз. 2 EStG). Местная рыночная арендная плата обычно указывается в местной таблице арендной платы. При сравнении "согласованной арендной платы" и "местной рыночной арендной платы" следует сравнивать уплаченную чистую арендную плату плюс надбавки с местной чистой арендной платой плюс подлежащие распределению расходы на квартиры аналогичного типа, расположения и оснащения. Но что, если квартира сдается частично или полностью меблированной?
В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что при сдаче в аренду меблированных или частично меблированных квартир, как правило, следует применять надбавку за меблировку, поскольку такие аренды обычно связаны с повышенной стоимостью использования, что часто отражается в более высокой местной арендной плате. Однако такая надбавка за меблировку должна учитываться только в том случае, если она может быть определена на основе местной таблицы арендной платы или рыночных надбавок. Определение иным способом не допускается (постановление BFH от 06.02.2018, IX R 14/17).
Случай: Супруги сдают своему сыну квартиру площадью 80 кв. м по льготной цене, которая оборудована новой встроенной кухней. Они также предоставляют ему в пользование стиральную машину и сушилку. Налоговая инспекция увеличивает местную сравнительную арендную плату на надбавку за меблировку для встроенной кухни, стиральной машины и сушилки в размере ежемесячной амортизации, в результате чего коэффициент оплаты оказывается ниже 66 %. Соответственно, заявленные расходы на рекламу были сокращены. Финансовый суд также признал надбавку за меблировку и установил ее в размере ежемесячной амортизации плюс наценка на прибыль в размере 4 %.
По мнению BFH, для определения надбавки за меблировку и местной арендной платы следует использовать местную таблицу арендной платы:
- Если таблица арендной платы предусматривает, например, процентную надбавку или увеличение коэффициента оснащения за предоставленную встроенную кухню через систему баллов, это увеличение считается рыночным
- Если в таблице арендной платы нет информации по этому вопросу, следует учитывать надбавку за меблировку, реализуемую на местном рынке аренды.
- Если рыночная стоимость предоставленной мебели не может быть определена, надбавка за меблировку не применяется. В этом случае следует ориентироваться на местную рыночную арендную плату без учета меблировки.
- ВНИМАНИЕ: Не допускается определять надбавку за меблировку на основе ежемесячной суммы линейной амортизации предоставленной мебели и предметов интерьера. Также не допускается применение процентной надбавки к арендной доходности.
Совет: При меблированной аренде в договоре аренды следует отдельно указывать базовую арендную плату, надбавки и надбавку за меблировку. Убедитесь, что суммы достаточно высоки, чтобы превысить соответствующий порог в 50 % / 66 %. Если "согласованная арендная плата" составляет не менее 50 % / 66 % от "местной рыночной арендной платы", Вы можете вычесть 100 % расходов на аренду как расходы на рекламу. Используйте вышеуказанные рекомендации, предоставленные BFH в своем новом постановлении, для определения надбавки за меблировку.
Местная арендная плата обычно указывается в местной таблице арендной платы. Но что, если в том же доме есть аналогичная квартира, сдаваемая в аренду третьим лицам, и ее арендная плата отличается от местной таблицы арендной платы? Следует ли в этом случае для проверки 50- или 66-процентного порога использовать эту сравнительную арендную плату или все же таблицу арендной платы?
В октябре 2019 года Финансовый суд Тюрингии постановил, что для сравнения с местной рыночной арендной платой следует использовать арендную плату, которую арендодатель требует от третьего арендодателя, использующего аналогичную квартиру в том же доме (постановление от 22.10.2019, 3 K 316/19). На это решение была подана апелляция в Федеральный финансовый суд. И вот: арендодатель добился успеха.
По мнению высших финансовых судей, местная рыночная арендная плата для проверки 66-процентного порога должна определяться на основе таблицы арендной платы. Если таблица арендной платы не может быть использована или отсутствует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертного заключения, информации из базы данных арендной платы или на основе арендной платы за как минимум три аналогичные квартиры (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).
По мнению Финансового суда Баден-Вюртемберга (постановление от 22.01.2021, 5 K 1938/19), прогноз общего дохода все же требуется, несмотря на соблюдение 66-процентного порога, если речь идет о сдаче в аренду дорогостоящего жилого здания, в данном случае - отдельного дома с жилой площадью значительно более 250 кв. м. Однако теперь Федеральный финансовый суд должен решить, может ли это мнение быть поддержано. Апелляция подана под номером IX R 17/21.
На первый взгляд, мнение из Баден-Вюртемберга может показаться маловероятным, поскольку налоговое регулирование на самом деле ясно и было таковым и раньше. § 21 абз. 2 предложение 2 EStG гласит: "Если плата за долгосрочную аренду жилья составляет не менее 66 процентов от местной арендной платы, аренда жилья считается платной." Однако существует судебная практика BFH из прошлого, в которой он придерживался аналогичного мнения, как и Финансовый суд Баден-Вюртемберга, или, по крайней мере, сигнализировал, что в исключительных случаях может быть уместен прогноз общего дохода (например, постановление BFH от 30.09.1997, IX R 80/94 и постановление BFH от 06.10.2004, IX R 30/03). BFH выступает за прогноз общего дохода, если рыночная арендная плата - обычно это арендная плата согласно местной таблице арендной платы - не отражает "правильную" арендную стоимость или если в исключительных случаях особые обстоятельства говорят против наличия намерения получить прибыль.
Однако соответствующие постановления BFH несколько устарели, и в последнее время BFH выступал за основной подход использования таблицы арендной платы, если таковая имеется (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20). Поэтому будет интересно увидеть, какое решение примет BFH теперь.
