С какой суммы частные сделки купли-продажи облагаются налогом?
С какой суммы частные сделки купли-продажи облагаются налогом?
Частные сделки купли-продажи облагаются налогом, если полученная прибыль составляет 1.000 евро или более. Для прибыли до 1.000 евро действует свободный лимит, т.е. Вы не обязаны ее облагать налогом. Однако, если прибыль превышает 1.000 евро, вся прибыль облагается налогом – не только сумма, превышающая свободный лимит.
Налогообложение прибыли от продажи
Прибыль от продажи прибавляется к налогооблагаемому доходу и облагается по личной налоговой ставке. В отличие от доходов от капитала, здесь не применяется налог на прирост капитала, а действует обычный подоходный налог.
Зачет убытков
Убытки от частных сделок купли-продажи могут быть зачтены только с прибылью от аналогичных сделок. Зачет с другими видами доходов невозможен.
Свободный лимит для супругов
В случае совместной оценки доходов супругов каждому партнеру предоставляется свободный лимит в размере 1.000 евро. Однако неиспользованный свободный лимит не может быть передан супругу.
С какой суммы частные сделки купли-продажи облагаются налогом?
Когда продажа недвижимости является частной сделкой купли-продажи?
Продажа недвижимости может рассматриваться как частная сделка по продаже, если недвижимость была продана в течение десяти лет после приобретения. В этом случае Вы должны обложить прибыль от продажи по личной ставке налога. Однако это не относится к случаям, когда недвижимость использовалась в собственных жилых целях. В таких случаях продажа не облагается налогом.
Исключения из налогового обязательства при собственном использовании
Закон о подоходном налоге (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) предусматривает два исключения для недвижимости, используемой в собственных целях:
1. Альтернатива 1
Недвижимость использовалась непрерывно между приобретением и продажей в собственных жилых целях. В этом случае прибыль от продажи не облагается налогом.
2. Альтернатива 2
Недвижимость использовалась в году продажи и в двух предыдущих годах в собственных жилых целях. При этом не требуется, чтобы использование охватывало три полных календарных года. Достаточно, если использование в собственных целях во втором году до продажи было непрерывным, в то время как в первом и последнем году достаточно кратковременного использования в собственных целях.
Пример для 2-й альтернативы
Федеральный финансовый суд постановил, что для второй альтернативы достаточно непрерывного использования в течение трех календарных лет, даже если использование в собственных целях в двух из этих лет было кратковременным (постановление BFH от 03.09.2019, IX R 10/19). Таким образом, непрерывный период в один год и два дня может быть достаточным, если средний год был полностью использован в жилых целях.
Особенности при продажах в семье или при разводе
- Продажа долей в совместной собственности после развода: Если доля в совместной собственности продается бывшему супругу после развода, эта продажа может облагаться налогом, если недвижимость продается в течение десяти лет после приобретения и продавец больше не использует недвижимость в собственных жилых целях (постановление BFH от 14.02.2023, IX R 11/21).
- Использование бывшим партнером или детьми: Если один из супругов съезжает после расставания, а дом бесплатно используется бывшим партнером или ребенком, это не считается собственным проживанием выехавшего супруга. Поэтому продажа может облагаться налогом (постановление FG Münster от 19.05.2022, 8 K 19/20 E).
Прибыль от домашнего офиса и собственного дома
Доля прибыли от домашнего офиса также остается не облагаемой налогом, если применяется одно из вышеуказанных исключений для всего дома. Это правило действует даже в том случае, если ранее были заявлены расходы на рекламу для домашнего офиса (постановление BFH от 01.03.2021, IX R 27/19).
Вывод
Продажа недвижимости, как правило, облагается налогом, если она происходит в течение десяти лет после приобретения. Однако важное исключение существует, если недвижимость использовалась непрерывно или в году продажи и двух предыдущих годах в собственных жилых целях. В таких случаях прибыль от продажи остается не облагаемой налогом. Также существуют налоговые особенности в особых ситуациях, таких как продажа после развода или использование домашнего офиса.
Когда продажа недвижимости является частной сделкой купли-продажи?
Как рассчитать прибыль или убыток от продажи?
Прибыль или убыток от сделки купли-продажи в соответствии с § 23 Закона о подоходном налоге - это разница между ценой продажи, с одной стороны, и расходами на приобретение или производство и рекламными расходами, с другой стороны.
К расходам на приобретение относятся чистая покупная цена и дополнительные расходы на приобретение. Расходы на приобретение или производство уменьшаются на амортизацию (AfA), повышенные амортизации и специальные амортизации, если они были вычтены при расчете доходов. В конечном итоге вычтенная амортизация восстанавливается.
К дополнительным расходам относятся, например, консультационные расходы, сборы за покупку, телефонные расходы или транспортные расходы, которые должны быть связаны с приобретением. Рекламные расходы должны быть распределены по суммам, если они также связаны с другими доходами.
Как рассчитать прибыль или убыток от продажи?
Квартира для отдыха: облагается ли налогом продажа при самостоятельном использовании?
Если Вы продаете свое место отдыха или квартиру, в определенных случаях Вы должны заплатить налог на прибыль от продажи. В принципе, продажа недвижимости не облагается налогом через 10 лет. Однако, если период между покупкой и продажей не превышает 10 лет, это считается частной сделкой по продаже. Исключение составляет случай, если недвижимость использовалась исключительно для собственных жилых целей в период между покупкой или завершением строительства и продажей или в год продажи и в двух предыдущих годах (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Согласно мнению налоговых органов, при продаже квартиры для отдыха или дачи в течение 10-летнего спекулятивного периода прибыль не облагается налогом, если Вы использовали квартиру исключительно для собственных жилых целей в период между покупкой или завершением строительства и моментом продажи или в год продажи и в двух предыдущих годах.
Даже если квартира пустует вне периода собственного использования, это не имеет значения. Она также считается используемой "для собственных жилых целей", если она занята только временно, но в остальное время находится в Вашем распоряжении как жилье (письмо Федерального министерства финансов от 05.10.2000, BStBl. 2000 I S. 1383, Tz. 22).
Финансовый суд Кёльна вынес решение против налоговых органов, что в случае квартиры для отдыха "собственное использование" не имеет места, если она в основном используется только для отдыха. Если такая квартира для отдыха продается до истечения 10 лет, это считается частной сделкой по продаже, и прибыль от продажи облагается налогом как "прочие доходы" в соответствии с § 22 Nr. 2 EStG (FG Köln от 18.10.2016, 8 K 3825/11, пересмотр IX R 37/16).
Однако, к счастью, Федеральный финансовый суд отменил это решение и постановил следующее: Здание также считается используемым для собственных жилых целей, если налогоплательщик проживает в нем только временно, при условии, что в остальное время оно находится в его распоряжении как жилье. Таким образом, под § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG могут подпадать также вторые квартиры, квартиры для отдыха, не предназначенные для сдачи в аренду, и квартиры, используемые в рамках двойного домохозяйства (BFH от 27.06.2017, IX R 37/16 BStBl 2017 II S. 1192).
В настоящее время Финансовый суд Мюнстера постановил, что даже если прибыль от продажи квартиры для отдыха подлежит налогообложению, проданные вместе с ней предметы интерьера не учитываются. Они не включаются в спекулятивную прибыль (решение от 03.08.2020, 5 K 2493/18 E).
Квартира для отдыха: облагается ли налогом продажа при самостоятельном использовании?
