С какой суммы частные сделки купли-продажи облагаются налогом?
Если Вы получаете прибыль от частных сделок купли-продажи, Вы должны платить налог на эту прибыль, только если она превышает 600 евро, так как до этой суммы действует соответствующий порог. Поскольку здесь не предоставляется налоговая льгота, при прибыли в 600 евро и более Вы должны облагать налогом всю сумму, а не только часть, превышающую порог.
Прибыль от продажи включается в облагаемый налогом доход и затем облагается по личной ставке налога. Налог на прирост капитала здесь не применяется.
Убытки от сделок купли-продажи могут быть зачтены только против прибыли той же категории.
В случае совместной оценки супругов каждому партнеру предоставляется порог. Неиспользованный порог не может быть передан супругу.
(2022): С какой суммы частные сделки купли-продажи облагаются налогом?
Когда продажа недвижимости является частной сделкой по продаже?
Продажа недвижимости может рассматриваться как частная сделка по продаже. Решающее значение имеют использование недвижимости и момент продажи.
Если Вы продаете недвижимость в течение десяти лет после приобретения, Вы должны обложить налогом прибыль от продажи по Вашей личной ставке. Однако это не относится к случаям, когда Вы использовали ее в собственных жилых целях. В этом случае Вы можете продать недвижимость без налогообложения прибыли.
Исключения из налогового обязательства применяются к объектам, используемым в собственных целях (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). При этом следует различать два случая ("альтернативы"):
Альтернатива 1: Недвижимость использовалась непрерывно в собственных жилых целях в период между приобретением или завершением строительства и продажей.
Альтернатива 2: Недвижимость использовалась в год продажи и в два предыдущих года в собственных жилых целях. Не требуется, чтобы этот период охватывал три полных календарных года.
Федеральный финансовый суд постановил, что вторая альтернатива - в отличие от первой - не требует исключительного использования в собственных целях. Важен не временной объем использования в собственных целях в первый и третий год. Только во второй год использование в собственных целях должно быть постоянным. Таким образом, краткосрочное использование в собственных целях перед продажей квартиры, долгое время использовавшейся в собственных целях, не является проблемой (решение от 03.09.2019, IX R 10/19).
Случай: Истец приобрел квартиру в 2006 году, которую он использовал в собственных жилых целях до апреля 2014 года включительно и продал по нотариально заверенному договору купли-продажи от 17.12.2014. В период с мая 2014 года - его выезда - до продажи в декабре 2014 года истец сдавал квартиру в аренду третьим лицам. Налоговая инспекция определила налогооблагаемую прибыль от продажи в размере 44.338 евро. Истец оспорил это решение. По его мнению, продажа не подлежала налогообложению, так как он использовал квартиру в собственных жилых целях в год продажи и в два предыдущих года (вторая альтернатива). Иск был удовлетворен; Федеральный финансовый суд отклонил апелляцию налоговой инспекции.
Обоснование: Вторая альтернатива предполагает, что квартира использовалась в собственных жилых целях в год продажи и в два предыдущих года. При этом использование в собственных жилых целях в год продажи и во второй год до продажи не обязательно должно было происходить в течение всего календарного года; достаточно непрерывного периода использования в собственных жилых целях, который охватывает три календарных года, не заполняя их полностью - за исключением первого года до продажи ("средний календарный год").
Это означает, что для применения исключения достаточно непрерывного использования в течение одного года и двух дней, при этом использование в собственных жилых целях должно охватывать весь средний календарный год, в то время как использование в собственных жилых целях во второй год до продажи и в год продажи должно охватывать только один день.
В настоящее время Федеральный финансовый суд принял решение в пользу работников и против налоговых органов о том, что прибыль от продажи дома, приходящаяся на домашний офис, не облагается налогом на спекуляцию, если применяется одно из вышеуказанных освобождений для дома. Прибыль от продажи также полностью освобождается от налогообложения, если ранее были вычтены расходы на рабочий кабинет (решение Федерального финансового суда от 01.03.2021, IX R 27/19).
Продажа недвижимости облагается налогом как частная сделка по продаже, если продажа осуществляется в течение десяти лет после приобретения (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Однако прибыль от продажи освобождается от налогообложения, если недвижимость использовалась в собственных жилых целях непрерывно в период между приобретением или завершением строительства и продажей, или если недвижимость использовалась в собственных жилых целях в год продажи и в два предыдущих года.
Но что, если супруги поссорились, один из супругов выезжает, а принадлежащий ему дом после выезда продолжает бесплатно использоваться другим (бывшим) супругом или ребенком до продажи недвижимости? Считается ли это "использованием в собственных жилых целях", так что продажа дома в течение десяти лет остается освобожденной от налогообложения?
В настоящее время Финансовый суд Мюнстера постановил, что безвозмездное предоставление бывшему супругу не является "использованием в собственных жилых целях" (решение Финансового суда Мюнстера от 19.05.2022, 8 K 19/20 E).
(2022): Когда продажа недвижимости является частной сделкой по продаже?
Как рассчитать прибыль или убыток от продажи?
Прибыль или убыток от сделки купли-продажи согласно § 23 Закона о подоходном налоге представляет собой разницу между ценой продажи, с одной стороны, и расходами на приобретение или производство и рекламными расходами, с другой стороны.
К расходам на приобретение относятся чистая покупная цена и дополнительные расходы на приобретение. Расходы на приобретение или производство уменьшаются на амортизацию (AfA), повышенные амортизации и специальные амортизации, если они были вычтены при расчете доходов. В конечном итоге вычтенная амортизация восстанавливается.
К дополнительным расходам относятся, например, консультационные расходы, сборы за покупку, телефонные расходы или транспортные расходы, которые должны быть связаны с приобретением. Рекламные расходы должны быть распределены по суммам, если они также связаны с другими доходами.
(2022): Как рассчитать прибыль или убыток от продажи?
Квартира для отдыха: облагается ли налогом продажа при самостоятельном использовании?
Если Вы продаете свой дом для отдыха или квартиру, в некоторых случаях Вы должны заплатить налог на прибыль от продажи. В принципе, продажа недвижимости не облагается налогом через 10 лет. Однако, если период между покупкой и продажей не превышает 10 лет, это считается частной сделкой по продаже. Исключение составляет случай, если недвижимость использовалась исключительно для собственных жилых целей в период между покупкой или завершением строительства и продажей или в год продажи и в двух предыдущих годах (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Согласно мнению налоговых органов, при продаже квартиры для отдыха или дачи в течение 10-летнего спекулятивного периода прибыль не облагается налогом, если Вы использовали квартиру исключительно для собственных жилых целей в период между покупкой или завершением строительства и моментом продажи или в год продажи и в двух предыдущих годах.
Даже если квартира пустует вне периода собственного использования, это не имеет значения. Она также считается используемой "для собственных жилых целей", если она занята только временно, но в остальное время находится в Вашем распоряжении как жилье (письмо Федерального министерства финансов от 05.10.2000, BStBl. 2000 I S. 1383, Tz. 22).
Финансовый суд Кёльна вынес решение против налоговых органов, что в случае квартиры для отдыха "собственное использование" не имеет места, если она используется в основном только для отдыха. Если такая квартира для отдыха продается до истечения 10 лет, это считается частной сделкой по продаже, и прибыль от продажи облагается налогом как "прочие доходы" в соответствии с § 22 Nr. 2 EStG (FG Köln от 18.10.2016, 8 K 3825/11, пересмотр IX R 37/16).
Однако, к счастью, Федеральный финансовый суд отменил это решение и вынес следующее постановление: Здание также считается используемым для собственных жилых целей, если налогоплательщик проживает в нем только временно, при условии, что в остальное время оно находится в его распоряжении как жилье. Таким образом, под § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG могут подпадать также вторые квартиры, квартиры для отдыха, не предназначенные для сдачи в аренду, и квартиры, используемые в рамках двойного домохозяйства (BFH от 27.06.2017, IX R 37/16 BStBl 2017 II S. 1192).
В настоящее время Финансовый суд Мюнстера постановил, что даже если прибыль от продажи квартиры для отдыха подлежит налогообложению, проданные вместе с ней предметы интерьера не включаются. Они не учитываются в спекулятивной прибыли (решение от 03.08.2020, 5 K 2493/18 E).
(2022): Квартира для отдыха: облагается ли налогом продажа при самостоятельном использовании?
