Правила сдачи в аренду близким родственникам

Льготная аренда для родственников с ее выгодным налоговым режимом предоставляет возможность заявить убытки от аренды и сдачи внаем. Эти убытки обычно возникают из-за амортизации и процентов по задолженности в сочетании с пониженной арендной платой. Если Вы соблюдаете определенные правила при аренде для детей, Вы можете вычесть расходы в полном объеме как рекламные расходы, в то время как Вы облагаете налогом только сниженные арендные доходы. Налоговая модель экономии также работает при аренде для детей, имеющих право на алименты.

С 01.01.2021 года введено важное новшество:

• Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть вычтены в полном объеме как рекламные расходы.
• Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходности:
• Если прогноз доходности положительный, рекламные расходы могут быть вычтены в полном объеме.
• Если прогноз доходности отрицательный, рекламные расходы должны быть распределены и могут быть вычтены только пропорционально.
• Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как рекламные расходы только в соответствии с платной частью.

Важно: Если арендная плата составляет не менее 50 процентов, но менее 66 процентов от местной арендной платы, необходимо провести проверку прогноза общего дохода:

Если эта проверка прогноза общего дохода положительна, предполагается намерение получения дохода для льготного предоставления жилья, и возможен полный вычет рекламных расходов.

Если проверка прогноза общего дохода дает отрицательный результат, предполагается намерение получения дохода только для платно сданной части. Для платно сданной части рекламные расходы могут быть вычтены пропорционально.

Проверка прогноза общего дохода для доходов от аренды и сдачи внаем проводится в соответствии с многолетней и устоявшейся практикой BFH. Письмо BMF от 08.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) остается актуальным.

Примечание: При аренде меблированных или частично меблированных квартир для определения местной рыночной арендной платы может потребоваться учесть надбавку за мебель. Такая надбавка за мебель должна быть учтена в соответствии с решением Федерального финансового суда от 06.02.2018 (IX R 14/17), если она может быть определена на основе местного арендного индекса или рыночных надбавок. Другие способы определения не допускаются. В частности, не допускается выводить надбавку за мебель из месячной суммы линейной амортизации для износа предоставленной мебели и предметов интерьера. Также не допускается применение процентной надбавки к арендной доходности.

Порог в 50 % и 66 % применяется только к аренде квартир, но не к помещениям, используемым в коммерческих или профессиональных целях.

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что льготная аренда также может быть признана в налоговом отношении для ребенка, имеющего право на алименты, если она соответствует так называемому сравнению с третьими лицами. Это означает, что договор аренды был заключен в соответствии с гражданским правом, и как его условия, так и фактическое выполнение соответствуют обычным условиям между третьими лицами. Это предполагает, что основные обязательства сторон договора были четко и однозначно согласованы и выполнены в соответствии с договоренностью, даже при аренде для родственников. "К доказательству серьезности договорных условий между близкими лицами предъявляются строгие требования" (решение BFH от 16.02.2016, IX R 28/15).

В рассматриваемом случае договор аренды с ребенком не был признан, поскольку дочь фактически не платила арендную плату. Вместо этого родители зачли арендную плату с алиментными требованиями дочери и выплатили ей только разницу наличными. Это является предоставлением натуральных алиментов в виде жилья. Уменьшение активов у дочери как арендатора и увеличение активов у родителей как арендодателей не произошло. Поскольку платное предоставление в пользование отсутствует и арендные отношения не признаются, расходы или убытки не были признаны как рекламные расходы.

Вместо того чтобы предоставить ребенку квартиру в качестве натуральных алиментов и зачесть арендную плату с алиментными требованиями ребенка, с налоговой точки зрения выгоднее выплачивать ребенку денежные алименты, из которых он может оплачивать аренду квартиры.

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что при аренде меблированных или частично меблированных квартир в принципе должна применяться надбавка за мебель, поскольку такие предоставления обычно связаны с повышенной полезностью, что часто отражается в более высокой местной арендной плате. Однако такая надбавка за мебель должна учитываться только в том случае, если она может быть определена на основе местного арендного индекса или рыночных надбавок. Другие способы определения не допускаются (решение BFH от 06.02.2018, IX R 14/17).

Примечание: Местная арендная плата обычно может быть получена из местного арендного индекса. Но что, если в том же доме есть аналогичная квартира, сданная в аренду третьим лицам, и ее арендная плата отличается от местного арендного индекса? В этом случае для проверки порога в 50 % или 66 % следует использовать эту сравнительную арендную плату или все же арендный индекс?

В октябре 2019 года Финансовый суд Тюрингии постановил, что для сравнения с местной рыночной арендной платой следует использовать арендную плату, которую арендодатель требует от третьего арендодателя, который использует аналогичную квартиру в том же доме (решение от 22.10.2019, 3 K 316/19). На это решение была подана апелляция в Федеральный финансовый суд. И вот: арендодатель добился успеха.

Согласно мнению высших финансовых судей: местная рыночная арендная плата для проверки порога в 66 % должна определяться на основе арендного индекса. Если арендный индекс не может быть использован или отсутствует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертного заключения, информации из базы данных арендной платы или на основе арендной платы за как минимум три аналогичные квартиры (решение BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).

Примечание: Согласно мнению Финансового суда Баден-Вюртемберга (решение от 22.01.2021, 5 K 1938/19), прогноз общего дохода все же требуется, несмотря на соблюдение порога в 66 %, если речь идет о сдаче в аренду дорогостоящего жилого здания, в данном случае о семейном доме с площадью более 250 кв. м. Однако, сможет ли это мнение удержаться, теперь должен решить Федеральный финансовый суд. Апелляция подана под номером IX R 17/21.

На первый взгляд, мнение из Баден-Вюртемберга может показаться маловероятным, поскольку налоговое регулирование на самом деле ясно и было таковым и раньше. § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG гласит: "Если плата за долгосрочную аренду жилья составляет не менее 66 % от местной арендной платы, аренда жилья считается платной." Однако существует судебная практика BFH из прошлого, в которой он придерживался аналогичного мнения, как и FG Баден-Вюртемберг, или, по крайней мере, сигнализировал, что в исключительных случаях может быть уместен прогноз общего дохода (например, решение BFH от 30.09.1997, IX R 80/94 и решение BFH от 06.10.2004, IX R 30/03). BFH выступает за прогноз общего дохода, если рыночная арендная плата - обычно это арендная плата согласно местному арендному индексу - не отражает "правильную" арендную стоимость или если в исключительных случаях особые обстоятельства говорят против наличия намерения получения прибыли.

Однако соответствующие решения BFH несколько устарели, и в последнее время BFH выступал за основной подход использования арендного индекса, если таковой имеется (решение BFH от 22.02.2021, IX R 7/20). Поэтому будет интересно, как теперь решит BFH.

Правила сдачи в аренду близким родственникам

Сдача в аренду по сниженной цене: сравнительный расчет с распределяемыми дополнительными расходами на аренду

Часто квартиры сдаются родственникам по цене ниже рыночной арендной платы. Такая сниженная аренда выгодна с налоговой точки зрения, поскольку, с одной стороны, облагаются налогом только меньшие доходы от аренды, а с другой стороны, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.

С 01.01.2021 года произошло важное изменение:

• Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.
• Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходов:
• Если прогноз доходов положительный, расходы на рекламу могут быть полностью вычтены.
• Если прогноз доходов отрицательный, расходы на рекламу должны быть распределены и могут быть вычтены только частично.
• Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как расходы на рекламу только в соответствии с платной частью.

Федеральный финансовый суд разъяснил, что для сравнения под "местной арендной платой" понимается валовая арендная плата или арендная плата с учетом коммунальных платежей. Следовательно, расходы, которые могут быть распределены в соответствии с Положением о коммунальных расходах, должны быть добавлены к сопоставимой базовой арендной плате (постановление BFH от 10.05.2016, IX R 44/15).

"Местная рыночная арендная плата" включает базовую арендную плату плюс распределяемые расходы на квартиры аналогичного типа, расположения и оснащения.

К распределяемым расходам в соответствии с Положением о коммунальных расходах относятся, в частности, земельный налог, расходы на водоснабжение и канализацию, отопление, уборку улиц и вывоз мусора, освещение, уход за садом, чистку дымоходов, страхование имущества и ответственности, а также на домоуправителя (§ 2 BetrKV). Расходы на техническое обслуживание и ремонт в соответствии с § 1 BetrKV не включаются. Таким образом, оплаченная арендная плата с учетом коммунальных платежей сравнивается с местной арендной платой с учетом коммунальных платежей (также R 21.3 EStR).

Метод расчета с учетом арендной платы с коммунальными платежами более выгоден для арендодателей, чем расчет с базовой арендной платой, так как он включает эксплуатационные расходы. Эти расходы составляют значительную часть, которую арендатор обычно полностью оплачивает даже при сниженной аренде.

Федеральный финансовый суд недавно постановил, что при аренде меблированных или частично меблированных квартир обычно следует учитывать надбавку за меблировку. Такая аренда часто сопровождается повышенной полезностью, что часто отражается в более высоких местных арендных ставках. Однако такая надбавка за меблировку допустима только в том случае, если она может быть получена из местного индекса арендной платы или реализуемых рыночных надбавок. Другие методы расчета не допускаются (постановление BFH от 06.02.2018, IX R 14/17).

В отношении проверки 50- или 66-процентного порога для местной арендной платы возникает вопрос, следует ли ориентироваться на местный индекс арендной платы или на арендную плату за аналогичную квартиру, сдаваемую в аренду третьим лицам, в том же доме. Финансовый суд Тюрингии в октябре 2019 года постановил, что следует использовать арендную плату за аналогичную квартиру, сдаваемую в аренду третьим лицам, в том же доме (решение от 22.10.2019, 3 K 316/19). Однако это решение было обжаловано в Федеральном финансовом суде, и арендодатель выиграл дело.

Высшие финансовые судьи разъяснили, что местная рыночная арендная плата для проверки 66-процентного порога должна определяться на основе индекса арендной платы. Если индекс арендной платы недоступен или не существует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертных заключений, данных из базы данных арендной платы или на основе сопоставимых арендных плат как минимум за три аналогичные квартиры (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).

Сдача в аренду по сниженной цене: сравнительный расчет с распределяемыми дополнительными расходами на аренду

Модель экономии налогов: правила аренды для родственников

Сдача в аренду по сниженной цене родственникам с ее выгодным налоговым режимом предоставляет возможность заявить убытки от аренды и сдачи внаем. Эти убытки обычно возникают из-за амортизации и процентов по кредитам в сочетании с уменьшенной арендной платой. Если Вы соблюдаете определенные правила при сдаче в аренду детям, Вы можете вычесть расходы в полном объеме как рекламные расходы, в то время как Вы облагаете налогом только сниженные арендные доходы. Налоговая модель также работает при сдаче в аренду детям, имеющим право на алименты.

С 01.01.2021 года введено важное новшество:

• Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть вычтены в полном объеме как рекламные расходы.
• Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходности:
• Если прогноз доходности положительный, рекламные расходы могут быть вычтены в полном объеме.
• Если прогноз доходности отрицательный, рекламные расходы должны быть распределены и могут быть вычтены только частично.
• Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как рекламные расходы только в соответствии с платной частью.

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что сдача в аренду по сниженной цене также может быть признана в налоговом отношении ребенку, имеющему право на алименты, если она выдерживает так называемое сравнение с третьими лицами. Это означает, что договор аренды был заключен в соответствии с гражданским правом, и как его оформление, так и фактическое выполнение соответствуют обычным условиям между третьими лицами. Это предполагает, что основные обязательства сторон договора были четко и однозначно согласованы и выполнены в соответствии с договоренностью, даже при сдаче в аренду родственникам. "К доказательству серьезности договорных условий между близкими лицами предъявляются строгие требования" (постановление BFH от 16.02.2016, IX R 28/15).

В рассматриваемом случае договор аренды с ребенком не был признан, поскольку дочь фактически не платила арендную плату. Вместо этого родители зачли арендную плату с алиментным требованием дочери и выплатили ей только разницу наличными. Это предоставление натурального содержания в виде жилплощади. Уменьшения активов у дочери как арендатора и увеличения активов у родителей как арендодателей не произошло. Поскольку платное использование отсутствует и арендные отношения не признаются, расходы или убытки не были признаны как рекламные расходы.

Вместо того чтобы предоставить ребенку квартиру в качестве натурального содержания и зачесть арендную плату с алиментным требованием ребенка, с налоговой точки зрения выгоднее выплачивать ребенку денежное содержание, из которого он может оплачивать аренду квартиры.

Местную арендную плату можно узнать из местного справочника арендной платы. Но что, если в том же доме есть аналогичная квартира, сдаваемая в аренду третьим лицам, и ее арендная плата отличается от местного справочника арендной платы? Следует ли в этом случае для проверки 50- или 66-процентного порога использовать эту сравнительную арендную плату или все же справочник арендной платы?

В октябре 2019 года Финансовый суд Тюрингии постановил, что для сравнения с местной рыночной арендной платой следует использовать арендную плату, которую арендодатель требует от третьего арендодателя, использующего аналогичную квартиру в том же доме (постановление от 22.10.2019, 3 K 316/19). На это решение была подана апелляция в Федеральный финансовый суд. И вот: арендодатель добился успеха.

Согласно мнению высших финансовых судей: местная рыночная арендная плата для проверки 66-процентного порога должна определяться на основе справочника арендной платы. Если справочник арендной платы не может быть использован или отсутствует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертного заключения, информации из базы данных арендной платы или на основе арендной платы за как минимум три аналогичные квартиры (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).

Согласно мнению Финансового суда Баден-Вюртемберга (постановление от 22.01.2021, 5 K 1938/19), прогноз общего дохода все же требуется, несмотря на соблюдение 66-процентного порога, если речь идет о сдаче в аренду дорогостоящего жилого здания, в данном случае о частном доме с жилой площадью значительно более 250 кв. м. Однако теперь Федеральный финансовый суд должен решить, будет ли это мнение поддержано. Апелляция подана под номером IX R 17/21.

На первый взгляд, мнение из Баден-Вюртемберга может показаться маловероятным, поскольку налоговое регулирование на самом деле ясно и было таковым и раньше. § 21 абз. 2 предложение 2 Закона о подоходном налоге гласит: "Если плата за долгосрочную аренду жилья составляет не менее 66 процентов от местной арендной платы, аренда жилья считается платной." Однако существует судебная практика BFH из прошлого, в которой он придерживался аналогичного мнения, как и Финансовый суд Баден-Вюртемберга, или, по крайней мере, сигнализировал, что в исключительных случаях может быть уместен прогноз общего дохода (например, постановление BFH от 30.09.1997, IX R 80/94 и постановление BFH от 06.10.2004, IX R 30/03). BFH выступает за прогноз общего дохода, если рыночная арендная плата - обычно это арендная плата согласно местному справочнику арендной платы - не отражает "правильную" арендную стоимость или если в исключительных случаях особые обстоятельства говорят против наличия намерения получения прибыли.

Однако соответствующие постановления BFH несколько устарели, и в последнее время BFH высказался за основной подход использования справочника арендной платы, если таковой имеется (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20). Поэтому остается только ждать, какое решение примет BFH.

Модель экономии налогов: правила аренды для родственников

Что относится к доходам от аренды и лизинга?

Что относится к доходам от аренды и лизинга (Бланк V), регулируется Законом о подоходном налоге. В § 21 EStG указаны следующие виды доходов:

• Доходы от аренды и лизинга недвижимого имущества (земельные участки, здания, части зданий, суда, внесенные в судовой реестр)
• Доходы от аренды и лизинга прав, приравненных к праву собственности на земельный участок (например, право застройки, право на добычу полезных ископаемых)
• Доходы от аренды и лизинга имущественных комплексов, в частности движимого имущества предприятия (например, инвентарь для коммерческих предприятий, сельскохозяйственных предприятий или практик свободных профессий)
• Доходы от временной передачи прав, в частности авторских прав на литературные, художественные и промышленные произведения
• Доходы от продажи требований по арендной плате

Не относятся к доходам от аренды доходы, полученные от аренды отдельных движимых активов. Это относится, например, к аренде отдельных предметов мебели, чартеру судов, не внесенных в судовой реестр, или временной передаче частных транспортных средств, например, для поездки в отпуск.

Что относится к доходам от аренды и лизинга?

Что применяется к доходам от сдачи в аренду за границей?

Как правило, иностранное государство, в котором находится недвижимость, имеет право облагать налогом доходы от аренды и сдачи внаем (налогообложение в государстве, где находится недвижимость). В этом случае доходы от аренды за границей освобождаются от налогообложения в Германии, но подпадают под действие оговорки о прогрессии.

Однако, если объект аренды находится в государстве ЕС/ЕЭЗ, доходы от аренды не подпадают под действие оговорки о прогрессии. Доходы от аренды, полученные в ЕС/ЕЭЗ, не нужно указывать в декларации о подоходном налоге.

Однако убытки от аренды недвижимости за границей в ЕС/ЕЭЗ, даже если они не учитываются за границей в налоговом отношении, не могут быть заявлены в немецкой налоговой декларации (FG Baden-Württemberg от 08.07.2014, 4 K 1134/12).

Обратите внимание: Важное исключение касается недвижимости в Испании. Доходы от аренды должны быть указаны в Германии в приложении "V". Подоходный налог, уплаченный в Испании на доходы от аренды, может быть зачтен в счет немецкого подоходного налога.

Доходы от аренды из третьих стран (не входящих в ЕС/ЕЭЗ) в Германии полностью подпадают под действие оговорки о прогрессии и должны быть указаны в приложении AUS. Иностранные доходы должны быть рассчитаны в соответствии с немецкими налоговыми правилами.

Однако будьте осторожны: Некоторые соглашения об избежании двойного налогообложения (например, с Швейцарией) предусматривают так называемый метод зачета. В этом случае иностранные доходы от аренды должны быть указаны в приложении "V". Подоходный налог, уплаченный за границей на доходы от аренды, может быть зачтен в счет немецкого подоходного налога.

Таким образом, в каждом конкретном случае с недвижимостью за границей необходимо очень тщательно проверять, какое государство имеет право на налогообложение, применяется ли так называемый метод освобождения или метод зачета и действует ли оговорка о прогрессии.

Что применяется к доходам от сдачи в аренду за границей?