Как учитываются общие помещения?
Общие помещения (например, коридор, ванная) в квартире, сдаваемой в субаренду, которые могут использоваться гостями с ночёвкой, не могут быть учтены в расчёте только на основе соотношения жилой площади.
Доля жилой площади этих помещений должна быть дополнительно распределена на количество проживающих в домохозяйстве.
Пример: Общие помещения занимают в 100-кв.м квартире 30 кв.м, и в квартире живут, помимо арендодателя, её дочь и субарендатор. В этом случае можно заявить 10% (30 кв.м / 100 кв.м / 3 человека) расходов на общие помещения.
Как учитываются общие помещения?
Какие расходы я могу заявить как расходы на привлечение капитала?
К расходам на аренду при субаренде относятся, в том числе:
- Арендная плата
- Дополнительные расходы, такие как отопление, вода, земельный налог
- Расходы на ремонт и обслуживание
Все расходы должны быть пропорционально перерассчитаны на квадратные метры субарендованных помещений, если они не могут быть напрямую отнесены к субаренде.
Пример: Если квартира имеет площадь 100 кв.м, а сдаваемая комната — 20 кв.м, то 20% расходов на аренду и дополнительные расходы могут быть учтены как расходы, связанные с получением дохода.
К расходам, которые напрямую связаны с субарендой, относятся, например, платежи за онлайн-платформы такие как Airbnb, 9flats или wimdu, затраты на приобретение мебели или услуги мастеров, если они были понесены исключительно из-за субаренды. Все расходы должны быть подтверждены документально. Если для уборки сдаваемых помещений нанимается домашний помощник, платежи должны производиться безналичным путем (банковским переводом), чтобы быть признанными в налоговом учете.
Внимание: В настоящее время налоговые органы Гамбурга указывают на то, что порталы аренды обязаны предоставлять данные арендодателей в налоговые органы.
Какие расходы я могу заявить как расходы на привлечение капитала?
Должен ли я указывать доход от сдачи в аренду через AirBnB и другие платформы?
Если Вы сдаёте в аренду отдельные комнаты в Вашей собственной или арендованной квартире, которую Вы используете сами, то Вы получаете доход от аренды и лизинга, который должен быть указан в налоговой декларации.
Доходы от аренды через интернет-платформы облагаются налогом
- если доход от аренды превышает необлагаемый лимит в 520 евро.
- если доход превышает базовый налоговый вычет.
- если субаренда осуществляется на коммерческой основе.
Необлагаемый лимит в 520 евро в год
В целях упрощения доход от аренды менее 520 евро за налоговый период может не облагаться налогом (R 21.2 Abs. 1 EStR). Однако сумма в 520 евро не является налоговым вычетом, а представляет собой необлагаемый лимит, т.е. если Ваш доход от аренды превышает эту сумму хотя бы на один евро, Вы должны указать и обложить налогом весь доход в налоговой декларации.
Если доход от субаренды скрыт или налоговая декларация не подана, это считается уклонением от уплаты налогов. Налоговые преступления могут преследоваться в течение 10 лет.
Внимание: В настоящее время налоговое управление Гамбурга указывает на то, что порталы аренды обязаны предоставлять данные арендодателей налоговым органам.
Базовый налоговый вычет
Если общий доход от всех видов деятельности ниже базового налогового вычета, налоги не взимаются. 2024 базовый налоговый вычет составляет 11.784 евро для одиноких и 23.568 евро для супругов.
Коммерческая аренда
Доход от аренды и лизинга подлежит налогу на прибыль, если помимо аренды предоставляются необычные дополнительные услуги. К таким необычным дополнительным услугам относятся, в частности, персонал, завтрак или ежедневное обслуживание номеров. Уборка номера или предоставление постельного белья и полотенец не считаются дополнительными услугами. В этом случае Вы должны указать доход от Вашей арендной деятельности в приложении G.
Если доход от субаренды скрыт или налоговая декларация не подана, это считается уклонением от уплаты налогов. Налоговые преступления могут преследоваться в течение 10 лет.
Продажа собственного жилья
Прибыль от продажи не облагается налогом, если недвижимость использовалась непрерывно и исключительно для собственных нужд (Альтернатива 1) или в год продажи и в течение двух предыдущих лет (Альтернатива 2). Аренда исключает использование для собственных нужд, если только это не временная аренда отдельных комнат. Федеральный финансовый суд постановил, что в случае посуточной аренды помещения, находящиеся в продаже, облагаются налогом (решение BFH от 19.07.2022, IX R 20/21).
Пример: Супружеская пара сдает отдельные комнаты в своём собственном доме на несколько дней гостям выставки и продаёт недвижимость с прибылью. Налоговая инспекция рассчитывает доход в соответствии с § 23 EStG из-за аренды отдельных комнат, что подтверждается Федеральным финансовым судом. Для расчёта доли налогооблагаемой прибыли от продажи важно соотношение жилых площадей.
Исключение: В случае временной аренды всей квартиры прибыль от продажи облагается налогом в полном объёме, если только не выполнена Альтернатива 2.
Должен ли я указывать доход от сдачи в аренду через AirBnB и другие платформы?
