Модель экономии налогов: правила аренды для родственников
Сдача в аренду по сниженной цене родственникам с ее выгодным налоговым режимом предоставляет возможность заявить убытки от аренды и сдачи внаем. Эти убытки обычно возникают из-за амортизации и процентов по кредитам в сочетании с уменьшенной арендной платой. Если Вы соблюдаете определенные правила при сдаче в аренду детям, Вы можете вычесть расходы в полном объеме как рекламные расходы, в то время как Вы облагаете налогом только сниженные арендные доходы. Налоговая модель также работает при сдаче в аренду детям, имеющим право на алименты.
С 01.01.2021 года введено важное новшество:
- Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть вычтены в полном объеме как рекламные расходы.
- Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходности:
- Если прогноз доходности положительный, рекламные расходы могут быть вычтены в полном объеме.
- Если прогноз доходности отрицательный, рекламные расходы должны быть распределены и могут быть вычтены только частично.
- Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как рекламные расходы только в соответствии с платной частью.
В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что сдача в аренду по сниженной цене также может быть признана в налоговом отношении ребенку, имеющему право на алименты, если она выдерживает так называемое сравнение с третьими лицами. Это означает, что договор аренды был заключен в соответствии с гражданским правом, и как его оформление, так и фактическое выполнение соответствуют обычным условиям между третьими лицами. Это предполагает, что основные обязательства сторон договора были четко и однозначно согласованы и выполнены в соответствии с договоренностью, даже при сдаче в аренду родственникам. "К доказательству серьезности договорных условий между близкими лицами предъявляются строгие требования" (постановление BFH от 16.02.2016, IX R 28/15).
В рассматриваемом случае договор аренды с ребенком не был признан, поскольку дочь фактически не платила арендную плату. Вместо этого родители зачли арендную плату с алиментным требованием дочери и выплатили ей только разницу наличными. Это предоставление натурального содержания в виде жилплощади. Уменьшения активов у дочери как арендатора и увеличения активов у родителей как арендодателей не произошло. Поскольку платное использование отсутствует и арендные отношения не признаются, расходы или убытки не были признаны как рекламные расходы.
Вместо того чтобы предоставить ребенку квартиру в качестве натурального содержания и зачесть арендную плату с алиментным требованием ребенка, с налоговой точки зрения выгоднее выплачивать ребенку денежное содержание, из которого он может оплачивать аренду квартиры.
Местную арендную плату можно узнать из местного справочника арендной платы. Но что, если в том же доме есть аналогичная квартира, сдаваемая в аренду третьим лицам, и ее арендная плата отличается от местного справочника арендной платы? Следует ли в этом случае для проверки 50- или 66-процентного порога использовать эту сравнительную арендную плату или все же справочник арендной платы?
В октябре 2019 года Финансовый суд Тюрингии постановил, что для сравнения с местной рыночной арендной платой следует использовать арендную плату, которую арендодатель требует от третьего арендодателя, использующего аналогичную квартиру в том же доме (постановление от 22.10.2019, 3 K 316/19). На это решение была подана апелляция в Федеральный финансовый суд. И вот: арендодатель добился успеха.
Согласно мнению высших финансовых судей: местная рыночная арендная плата для проверки 66-процентного порога должна определяться на основе справочника арендной платы. Если справочник арендной платы не может быть использован или отсутствует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертного заключения, информации из базы данных арендной платы или на основе арендной платы за как минимум три аналогичные квартиры (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).
Согласно мнению Финансового суда Баден-Вюртемберга (постановление от 22.01.2021, 5 K 1938/19), прогноз общего дохода все же требуется, несмотря на соблюдение 66-процентного порога, если речь идет о сдаче в аренду дорогостоящего жилого здания, в данном случае о частном доме с жилой площадью значительно более 250 кв. м. Однако теперь Федеральный финансовый суд должен решить, будет ли это мнение поддержано. Апелляция подана под номером IX R 17/21.
На первый взгляд, мнение из Баден-Вюртемберга может показаться маловероятным, поскольку налоговое регулирование на самом деле ясно и было таковым и раньше. § 21 абз. 2 предложение 2 Закона о подоходном налоге гласит: "Если плата за долгосрочную аренду жилья составляет не менее 66 процентов от местной арендной платы, аренда жилья считается платной." Однако существует судебная практика BFH из прошлого, в которой он придерживался аналогичного мнения, как и Финансовый суд Баден-Вюртемберга, или, по крайней мере, сигнализировал, что в исключительных случаях может быть уместен прогноз общего дохода (например, постановление BFH от 30.09.1997, IX R 80/94 и постановление BFH от 06.10.2004, IX R 30/03). BFH выступает за прогноз общего дохода, если рыночная арендная плата - обычно это арендная плата согласно местному справочнику арендной платы - не отражает "правильную" арендную стоимость или если в исключительных случаях особые обстоятельства говорят против наличия намерения получения прибыли.
Однако соответствующие постановления BFH несколько устарели, и в последнее время BFH высказался за основной подход использования справочника арендной платы, если таковой имеется (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20). Поэтому остается только ждать, какое решение примет BFH.
Модель экономии налогов: правила аренды для родственников
Будьте внимательны при аренде по сниженной цене: включите надбавку за меблировку!
При льготной аренде для родственников расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу, если согласованная арендная плата составляет 50 % (с прогнозом прибыли) или не менее 66 % (без прогноза прибыли) от местной рыночной арендной платы (§ 21 абз. 2 EStG). Местная рыночная арендная плата обычно указывается в местной таблице арендной платы. При сравнении "согласованной арендной платы" и "местной рыночной арендной платы" следует сравнивать уплаченную чистую арендную плату плюс надбавки с местной чистой арендной платой плюс подлежащие распределению расходы на квартиры аналогичного типа, расположения и оснащения. Но что, если квартира сдается частично или полностью меблированной?
В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что при сдаче в аренду меблированных или частично меблированных квартир, как правило, следует применять надбавку за меблировку, поскольку такие аренды обычно связаны с повышенной стоимостью использования, что часто отражается в более высокой местной арендной плате. Однако такая надбавка за меблировку должна учитываться только в том случае, если она может быть определена на основе местной таблицы арендной платы или рыночных надбавок. Определение иным способом не допускается (постановление BFH от 06.02.2018, IX R 14/17).
Случай: Супруги сдают своему сыну квартиру площадью 80 кв. м по льготной цене, которая оборудована новой встроенной кухней. Они также предоставляют ему в пользование стиральную машину и сушилку. Налоговая инспекция увеличивает местную сравнительную арендную плату на надбавку за меблировку для встроенной кухни, стиральной машины и сушилки в размере ежемесячной амортизации, в результате чего коэффициент оплаты оказывается ниже 66 %. Соответственно, заявленные расходы на рекламу были сокращены. Финансовый суд также признал надбавку за меблировку и установил ее в размере ежемесячной амортизации плюс наценка на прибыль в размере 4 %.
По мнению BFH, для определения надбавки за меблировку и местной арендной платы следует использовать местную таблицу арендной платы:
- Если таблица арендной платы предусматривает, например, процентную надбавку или увеличение коэффициента оснащения за предоставленную встроенную кухню через систему баллов, это увеличение считается рыночным
- Если в таблице арендной платы нет информации по этому вопросу, следует учитывать надбавку за меблировку, реализуемую на местном рынке аренды.
- Если рыночная стоимость предоставленной мебели не может быть определена, надбавка за меблировку не применяется. В этом случае следует ориентироваться на местную рыночную арендную плату без учета меблировки.
- ВНИМАНИЕ: Не допускается определять надбавку за меблировку на основе ежемесячной суммы линейной амортизации предоставленной мебели и предметов интерьера. Также не допускается применение процентной надбавки к арендной доходности.
Совет: При меблированной аренде в договоре аренды следует отдельно указывать базовую арендную плату, надбавки и надбавку за меблировку. Убедитесь, что суммы достаточно высоки, чтобы превысить соответствующий порог в 50 % / 66 %. Если "согласованная арендная плата" составляет не менее 50 % / 66 % от "местной рыночной арендной платы", Вы можете вычесть 100 % расходов на аренду как расходы на рекламу. Используйте вышеуказанные рекомендации, предоставленные BFH в своем новом постановлении, для определения надбавки за меблировку.
Местная арендная плата обычно указывается в местной таблице арендной платы. Но что, если в том же доме есть аналогичная квартира, сдаваемая в аренду третьим лицам, и ее арендная плата отличается от местной таблицы арендной платы? Следует ли в этом случае для проверки 50- или 66-процентного порога использовать эту сравнительную арендную плату или все же таблицу арендной платы?
В октябре 2019 года Финансовый суд Тюрингии постановил, что для сравнения с местной рыночной арендной платой следует использовать арендную плату, которую арендодатель требует от третьего арендодателя, использующего аналогичную квартиру в том же доме (постановление от 22.10.2019, 3 K 316/19). На это решение была подана апелляция в Федеральный финансовый суд. И вот: арендодатель добился успеха.
По мнению высших финансовых судей, местная рыночная арендная плата для проверки 66-процентного порога должна определяться на основе таблицы арендной платы. Если таблица арендной платы не может быть использована или отсутствует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертного заключения, информации из базы данных арендной платы или на основе арендной платы за как минимум три аналогичные квартиры (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).
По мнению Финансового суда Баден-Вюртемберга (постановление от 22.01.2021, 5 K 1938/19), прогноз общего дохода все же требуется, несмотря на соблюдение 66-процентного порога, если речь идет о сдаче в аренду дорогостоящего жилого здания, в данном случае - отдельного дома с жилой площадью значительно более 250 кв. м. Однако теперь Федеральный финансовый суд должен решить, может ли это мнение быть поддержано. Апелляция подана под номером IX R 17/21.
На первый взгляд, мнение из Баден-Вюртемберга может показаться маловероятным, поскольку налоговое регулирование на самом деле ясно и было таковым и раньше. § 21 абз. 2 предложение 2 EStG гласит: "Если плата за долгосрочную аренду жилья составляет не менее 66 процентов от местной арендной платы, аренда жилья считается платной." Однако существует судебная практика BFH из прошлого, в которой он придерживался аналогичного мнения, как и Финансовый суд Баден-Вюртемберга, или, по крайней мере, сигнализировал, что в исключительных случаях может быть уместен прогноз общего дохода (например, постановление BFH от 30.09.1997, IX R 80/94 и постановление BFH от 06.10.2004, IX R 30/03). BFH выступает за прогноз общего дохода, если рыночная арендная плата - обычно это арендная плата согласно местной таблице арендной платы - не отражает "правильную" арендную стоимость или если в исключительных случаях особые обстоятельства говорят против наличия намерения получить прибыль.
Однако соответствующие постановления BFH несколько устарели, и в последнее время BFH выступал за основной подход использования таблицы арендной платы, если таковая имеется (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20). Поэтому будет интересно увидеть, какое решение примет BFH теперь.
Будьте внимательны при аренде по сниженной цене: включите надбавку за меблировку!
Что мне нужно знать о доходах от аренды?
Как арендодатель, Вы должны облагать налогом арендную плату без учета дополнительных расходов, а также дополнительные расходы, переложенные на арендаторов, как доход. Возникающие при этом расходы Вы можете вычесть из налогооблагаемой базы как расходы на рекламу.
Примеры арендного дохода
К арендному доходу относятся, в частности:
- Арендная плата за квартиры или комнаты
- Арендная плата за гаражи или парковочные места
- Дополнительные расходы, переложенные на арендатора
- Арендная плата за рекламные площади и места для автоматов
- Проценты по сберегательным договорам
- Компенсационные выплаты от арендаторов при досрочном расторжении договора аренды
- Арендная плата за незастроенные земельные участки
- Доходы от права застройки
Налоговый вычет при незначительных арендных доходах
Если Ваш годовой арендный доход составляет менее 520 евро, например, за счет субаренды, Вы можете не указывать его в своей налоговой декларации. Эти доходы от временной аренды освобождаются от подоходного налога. Это также относится к временной субаренде части собственной арендованной квартиры. В этом случае соответствующие расходы на рекламу также не могут быть вычтены.
Что мне нужно знать о доходах от аренды?
Когда имеет место передача жилья по сниженной цене?
Если Вы получаете доход от сдачи в аренду квартир, которые Вы сдали в аренду родственникам, они подлежат особой проверке в целях налогообложения доходов. Налоговая инспекция особенно обращает внимание на то, была ли квартира сдана по сниженной арендной плате. С 01.01.2021 года действует важное нововведение:
- Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.
- Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходности:
- Если прогноз доходности положительный, расходы на рекламу могут быть вычтены в полном объеме.
- Если прогноз доходности отрицательный, расходы на рекламу должны быть распределены и могут быть вычтены только частично.
- Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как расходы на рекламу только в соответствии с платной частью.
Важно: Если арендная плата составляет не менее 50 %, но менее 66 % от местной арендной платы, необходимо провести проверку прогноза общего дохода:
Если проверка прогноза общего дохода положительна, предполагается намерение получения дохода от предоставления жилья по сниженной цене, и возможен полный вычет расходов на рекламу. Если проверка прогноза общего дохода дает отрицательный результат, предполагается намерение получения дохода только для платно сданной части. Для платно сданной части расходы на рекламу могут быть вычтены пропорционально.
Проверка прогноза общего дохода для доходов от аренды и сдачи внаем осуществляется в соответствии с многолетней и устоявшейся практикой Федерального финансового суда. Письмо Федерального министерства финансов от 08.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) остается в силе.
При сдаче в аренду меблированных или частично меблированных квартир для определения местной рыночной арендной платы может потребоваться учесть надбавку за меблировку. Такая надбавка за меблировку должна быть учтена в соответствии с решением Федерального финансового суда от 06.02.2018 (IX R 14/17), если она может быть определена на основе местного индекса арендной платы или рыночных надбавок. Другие способы определения не допускаются. В частности, не допускается определение надбавки за меблировку на основе месячной суммы линейной амортизации для предоставленной мебели и предметов интерьера. Также не допускается применение процентной надбавки к доходности от аренды.
Пределы в 50 % и 66 % применяются только к аренде квартир, но не к помещениям, используемым в коммерческих или профессиональных целях.
Когда имеет место передача жилья по сниженной цене?
