(2024) Как оцениваются расходы на ремонт после покупки дома?

После приобретения недвижимости часто проводятся обширные мероприятия по ремонту и модернизации. Такие расходы на самом деле являются расходами на содержание и, следовательно, могут быть немедленно вычтены как расходы на рекламу, если здание сдается в аренду. Но будьте осторожны: если расходы в первые три года превышают 15 % от стоимости приобретения здания, они добавляются к стоимости приобретения и могут быть амортизированы только единообразно (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

При расчете 15 %-ного лимита расходы на работы по техническому обслуживанию, т.е. косметический ремонт, не учитываются. Кроме того, расходы, связанные с приведением здания в рабочее состояние, относятся к затратам на приобретение и поэтому также не должны включаться в 15 %-ный лимит. Кроме того, расходы, которые приводят к значительному улучшению недвижимости, относятся к производственным затратам и поэтому также не должны учитываться при 15 %-ном лимите.

Внимание: Федеральный финансовый суд постановил, что косметический ремонт, который проводится в тесной пространственной, временной и фактической связи с другими мерами по модернизации в течение первых трех лет после приобретения здания, должен быть включен в 15-процентный лимит и - в случае превышения этого лимита - относится к капитальным затратам, связанным с приобретением. А это означает: расходы не могут быть вычтены в полном объеме, а только путем амортизации в размере 2 % в год как расходы на рекламу (решение BFH от 14.06.2016, IX R 22/15).

Работы по техническому обслуживанию и косметический ремонт на самом деле могут быть немедленно вычтены как расходы на содержание и не включаются в 15 %-ный лимит. Однако это применимо только в том случае, если они проводятся изолированно и независимо от других мер по модернизации.

 

 

В этом случае 15 %-ный лимит был превышен на 100 евро. Это приведет к изменению уведомлений за 2015 и 2016 годы, и расходы будут учитываться только путем амортизации. При этом арендодатель в 2015 году еще мог добросовестно полагать, что расходы на косметический ремонт подлежат полному вычету. По запросу расходы на косметический ремонт могут быть по-прежнему немедленно вычтены и исключены из проверки 15 %-ного лимита. Тогда оставшиеся 10.100 евро также подлежали бы немедленному вычету.

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что расходы на ремонт - несмотря на превышение 15 %-ного лимита - не являются капитальными затратами, связанными с приобретением. Скорее, такие расходы являются расходами на содержание и могут быть вычтены в полном объеме как расходы на рекламу. Поскольку расходы на ремонтные работы по устранению ущерба, который не существовал на момент приобретения, а был доказано вызван позже по вине третьего лица, не относятся к капитальным затратам, связанным с приобретением (решение BFH от 09.05.2017, IX R 6/16).

Случай: Истец приобрела квартиру в собственность с 01.04.2007, которая находилась в исправном состоянии. Одновременно она приняла на себя существующие арендные отношения. В сентябре 2008 года она расторгла арендные отношения. Арендатор оставил квартиру в поврежденном состоянии (разбитые стекла, плесень, разрушенные напольные плитки, повреждения от воды). Для устранения этих повреждений в 2008 году потребовалось около 20.000 евро. Истец заявила их как подлежащие немедленному вычету расходы на рекламу, налоговая инспекция хотела рассматривать их как капитальные затраты, связанные с приобретением. Финансовые судьи поддержали истца.

В настоящее время Финансовый суд Нижней Саксонии постановил, что расходы на содержание не подлежат немедленному вычету, даже если вскоре после приобретения недвижимости арендатор внезапно умирает и квартира должна быть полностью отремонтирована для повторной сдачи в аренду (решение от 26.09.2017, 12 K 113/16).

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что расходы, понесенные до приобретения, не должны включаться в проверку 15-процентного лимита (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) (решение BFH от 28.04.2020, IX B 121/19).

• Случай: Супруги приобрели многоквартирный дом. Договорная цена должна была быть выплачена не позднее 01.01.2012. Передача владения должна была произойти сразу после полной оплаты покупной цены. Поскольку покупатели, с одной стороны, должны были провести обширные строительные работы, но, с другой стороны, хотели как можно скорее сдать квартиры в аренду, они договорились с предыдущими владельцами о том, что необходимые ремонтные работы могут быть начаты уже до оплаты покупной цены, начиная с октября 2011 года.
• Они понесли расходы на строительные работы уже в 2011 году в размере почти 68.000 евро. 15-процентный лимит был превышен только за счет этих расходов. Налоговая инспекция сообщила налогоплательщикам, что расходы на ремонт и модернизацию здания должны быть отнесены к затратам на приобретение. Следствие: никакого немедленного вычета расходов в 2011 году; вместо этого только увеличение базы для амортизации (AfA). Покупатели дома возразили, что трехлетний период начинается только с момента приобретения, то есть с момента перехода экономической собственности. Это момент, когда владение, риск, использование и бремя переходят в соответствии с нотариальным договором купли-продажи - здесь с оплатой покупной цены только в 2012 году.
• Таким образом, в сферу применения 15-процентного правила должны быть включены только те расходы, которые возникли после этого момента. Однако сумма в размере около 68.000 евро была потрачена в спорном случае до приобретения. Эти расходы представляли собой предварительно понесенные расходы на рекламу от аренды и сдачи в аренду. Кроме того, в данном случае уже существовал нотариально заверенный договор купли-продажи, и покупатели могли сами инициировать переход владения, риска, использования и бремени путем оплаты покупной цены, как это и произошло. Инвестиции были сделаны по согласованию с предыдущими владельцами и исключительно в связи с приобретением собственности в сочетании с существующим намерением сдачи в аренду.
• Финансовый суд согласился с мнением налогоплательщиков и удовлетворил их иск (Финансовый суд Рейнланд-Пфальц, решение от 13.11.2019, 2 K 2304/17). И BFH неожиданно быстро отклонил жалобу налоговой инспекции (решение BFH от 28.04.2020, IX B 121/19).