Что такое амортизация?
Амортизация (также "списание износа" или AfA) позволяет распределить затраты на приобретение или строительство здания или строительных работ на несколько лет и списать их как расходы на рекламу с налогов. Это снижает Ваше налоговое бремя, так как ежегодно списываемая часть затрат вычитается из налогооблагаемого дохода. Амортизация применяется к сдаваемой в аренду или используемой в коммерческих целях недвижимости, но не к стоимости земельного участка, так как он не изнашивается с налоговой точки зрения.
Виды амортизации
1. Линейная амортизация (AfA)
При линейной амортизации ежегодно списывается фиксированный процент от затрат на приобретение или строительство:
- Для зданий, построенных после 31 декабря 1924 года, амортизация составляет 2 % в год в течение 50 лет.
- Для зданий, построенных до 1 января 1925 года, амортизация составляет 2,5 % в год в течение 40 лет.
- Для зданий, завершенных после 31 декабря 2022 года, амортизация составляет 3 % в течение 33 1/3 лет.
Пример:
- Цена покупки без учета земельного участка: 200.000 евро
- Ежегодно списываемая сумма при 2 % AfA: 4.000 евро
- Налоговая экономия при налоговой ставке 35 %: 1.400 евро в год.
2. Дегрессивная амортизация (AfA)
С 1 октября 2023 года действует дегрессивная амортизация для вновь построенных жилых зданий, сдаваемых в аренду. Условия: начало строительства или договор купли-продажи между 01.10.2023 и 30.09.2029, а также приобретение в год завершения строительства. Правило также распространяется на здания в ЕС/ЕЭЗ.
Амортизация составляет 5 % от инвестиционных затрат в первый год. В последующие годы - пять процентов от остаточной стоимости. Возможен переход на линейную AfA (3 % ежегодно).
3. Специальная амортизация в соответствии с § 7b EStG
Специальная амортизация была введена для стимулирования строительства арендного жилья:
- Для заявок на строительство между 1 января 2023 года и 31 декабря 2026 года.
- Специальная амортизация: 5 % от затрат на приобретение или строительство в первые четыре года, дополнительно к линейной AfA в размере 2 %.
- Верхний предел: 4.000 евро за квадратный метр жилой площади, предел строительных затрат: 5.200 евро за квадратный метр.
Специальная амортизация связана с определенными требованиями к эффективности, например, "Знак качества устойчивого здания".
Особые правила амортизации
- Пропорциональная амортизация: Если недвижимость приобретается или продается в течение года, амортизация производится только за соответствующий период.
- Смена метода амортизации: При дегрессивной амортизации можно в любое время перейти на линейную AfA. Амортизация в этом случае производится на основе остаточной стоимости.
Совет по специальной амортизации
Соблюдение минимальной помощи необходимо, если Вы являетесь предпринимателем. Для частных арендодателей эти правила не применяются.
Что такое амортизация?
Что означает амортизация в соответствии с § 7 абз. 4 Закона о подоходном налоге?
Амортизация в соответствии с § 7 Abs. 4 EStG описывает линейную амортизацию, которая может быть использована для любого здания, сдаваемого в аренду или используемого в коммерческих целях. Для домов, построенных до 31.12.1924, покупатель может списывать 2,5 процента в течение 40 лет.
Для объектов, построенных после 31.12.1924, покупатели могут списывать 2 процента от стоимости приобретения без учета земельного участка в качестве рекламных расходов в течение 50 лет. Период амортизации начинается заново с каждым покупателем, даже если предыдущий покупатель уже списывал здание. Амортизация начинается в год покупки или завершения строительства – в этом году только пропорционально.
Актуально: Для объектов, построенных (завершенных) после 31.12.2022, покупатели могут списывать 3 процента от стоимости приобретения без учета земельного участка в течение 33 1/3 лет.
Что означает амортизация в соответствии с § 7 абз. 4 Закона о подоходном налоге?
Что означает амортизация в соответствии с § 7 абз. 5 Закона о подоходном налоге?
Амортизация в соответствии с § 7 абз. 5 Закона о подоходном налоге (EStG) обозначает дегрессивную амортизацию, которая позволяет застройщикам или покупателям новых зданий или квартир списывать их в первые годы по высокой ставке. Дегрессивная амортизация для недвижимости с заявкой на строительство или договором купли-продажи с 01.01.2006 больше не возможна. С тех пор допускается только линейная амортизация.
Для предыдущих приобретений действуют следующие ставки амортизации:
Заявка на строительство/договор купли-продажи с 30.07.1981 по 28.02.1989 и с 01.01.1996
- В первые восемь лет: 5 процентов
- Следующие 6 лет: 2,5 процента
- Следующие 36 лет: 1,25 процента
Заявка на строительство/договор купли-продажи с 01.01.2004 по 31.12.2005
- Первые 10 лет: 4 процента
- Следующие 8 лет: 2,5 процента
- Следующие 32 года: 1,25 процента
Заявка на строительство/договор купли-продажи с 01.03.1989 по 31.12.1995
- Первые 4 года: 7 процентов
- Следующие 6 лет: 5 процентов
- Следующие 6 лет: 2 процента
- Следующие 24 года: 1,25 процента
В настоящее время: В связи с нехваткой жилья и кризисом в строительной отрасли дегрессивная амортизация для новых жилых зданий, сдаваемых в аренду, была вновь введена. Это означает, что с 01.10.2023 по 30.09.2029, если начато строительство или заключен договор купли-продажи, и здание приобретено до конца года завершения строительства, возможна дегрессивная амортизация в размере шести процентов от остаточной стоимости в соответствии с § 7 абз. 5a EStG. Это правило также распространяется на строительные проекты, для которых уже получено разрешение на строительство, но работы еще не начаты. Дегрессивная амортизация может быть применена ко всем жилым зданиям в государствах-членах ЕС/ЕЭЗ, без ограничения на здания в Германии.
Пока используется дегрессивная амортизация, амортизация из-за необычного технического или экономического износа не допускается. Однако, если такой износ происходит, можно перейти на линейную амортизацию в соответствии с § 7 абз. 4 № 2a EStG, при которой ежегодно списывается три процента. Налогоплательщик имеет право выбрать переход на линейную амортизацию. После перехода остаточная стоимость рассчитывается на основе первоначальных затрат на приобретение и строительство за вычетом предыдущих амортизаций. Если фактический срок службы после перехода на линейную амортизацию короче обычного срока службы в 33 года, может быть использована более высокая ставка амортизации, чем три процента (§ 7 абз. 4 предложение 2 EStG).
Что означает амортизация в соответствии с § 7 абз. 5 Закона о подоходном налоге?
