С какой суммы частные сделки купли-продажи облагаются налогом?
Если Вы получаете прибыль от частных сделок купли-продажи, Вы должны уплатить налог на эту прибыль, только если она превышает 600 евро, так как до этой суммы действует соответствующий порог. Поскольку здесь не предоставляется налоговая льгота, при прибыли в 600 евро и более Вы должны обложить налогом всю сумму, а не только часть, превышающую порог.
Прибыль от продажи включается в облагаемый налогом доход и затем облагается по личной ставке налога. Налог на прирост капитала здесь не применяется.
Убытки от сделок купли-продажи могут быть зачтены только против прибыли той же категории.
В случае совместной оценки доходов супругов каждому партнеру предоставляется порог. Неиспользованный порог не может быть передан супругу.
(2023): С какой суммы частные сделки купли-продажи облагаются налогом?
Когда продажа недвижимости является частной сделкой по продаже?
Продажа недвижимости может рассматриваться как частная сделка по продаже. Решающее значение имеют использование недвижимости и момент продажи.
Если Вы продаете недвижимость в течение десяти лет после приобретения, Вы должны обложить налогом прибыль от продажи по Вашей личной ставке. Однако это не относится к случаям, когда Вы использовали ее в качестве собственного жилья. В этом случае Вы можете продать недвижимость без налогообложения прибыли.
Однако существуют исключения из налогового обязательства для объектов, используемых в личных целях (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). При этом следует различать два случая ("альтернативы"):
Альтернатива 1: Недвижимость использовалась непрерывно в качестве собственного жилья в период между приобретением или завершением строительства и продажей.
Альтернатива 2: Недвижимость использовалась в качестве собственного жилья в год продажи и в два предыдущих года. Не требуется, чтобы этот период охватывал три полных календарных года.
Федеральный финансовый суд постановил, что вторая альтернатива - в отличие от первой - не требует исключительного использования в личных целях. Важен не временной объем использования в личных целях в первый и третий год. Только во второй год использование в личных целях должно быть постоянным. Таким образом, краткосрочное использование в личных целях перед продажей квартиры, долгое время использовавшейся в личных целях, не является препятствием (решение от 03.09.2019, IX R 10/19).
Случай: Истец приобрел квартиру в 2006 году, которую он использовал в качестве собственного жилья до апреля 2014 года включительно и продал по нотариально заверенному договору купли-продажи от 17.12.2014. В период с мая 2014 года - его выезда - до продажи в декабре 2014 года истец сдавал квартиру в аренду третьим лицам. Налоговая инспекция определила налогооблагаемую прибыль от продажи в размере 44.338 евро. Истец оспорил это решение. По его мнению, продажа не подлежала налогообложению, так как он использовал квартиру в качестве собственного жилья в год продажи и в два предыдущих года (вторая альтернатива). Иск был удовлетворен; апелляция налоговой инспекции была отклонена Федеральным финансовым судом.
Обоснование: Вторая альтернатива предполагает, что квартира использовалась в качестве собственного жилья в год продажи и в два предыдущих года. При этом использование в личных целях в год продажи и во второй год до продажи не должно было происходить в течение всего календарного года; достаточно непрерывного периода использования в личных целях, который охватывает три календарных года, не заполняя их полностью - за исключением первого года до продажи ("средний календарный год").
Это означает, что для применения исключения достаточно непрерывного использования в течение одного года и двух дней - при этом использование в личных целях должно охватывать весь средний календарный год, в то время как использование в личных целях во второй год до продажи и в год продажи должно охватывать только один день.
Продажа недвижимости: В принципе, продажа недвижимости как частная сделка по продаже подлежит налогообложению, если она происходит в течение десяти лет после приобретения (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Однако существуют исключения: прибыль от продажи не облагается налогом, если недвижимость использовалась в качестве собственного жилья непрерывно в период между приобретением или завершением строительства и продажей или в год продажи и в два предыдущих года.
Прибыль от домашнего офиса и собственного дома: Федеральный финансовый суд постановил, что прибыль от продажи собственного дома, приходящаяся на домашний офис, не подлежит налогообложению, если применяется одно из нижеуказанных освобождений для собственного дома. Это правило действует даже в том случае, если ранее были заявлены расходы на домашний офис (решение Федерального финансового суда от 01.03.2021, IX R 27/19).
Использование собственного дома после раздельного проживания: Но как быть, если супруги разъезжаются, один из них выезжает, а принадлежащий ему собственный дом после выезда используется другим (бывшим) супругом или ребенком безвозмездно до продажи недвижимости? Сохраняется ли это как "использование в качестве собственного жилья", так что продажа собственного дома в течение десяти лет остается освобожденной от налога? Финансовый суд Мюнстера постановил, что безвозмездное предоставление бывшему супругу не считается "использованием в качестве собственного жилья" (решение Финансового суда Мюнстера от 19.05.2022, 8 K 19/20 E).
Продажа долей в совместной собственности после развода: В другом случае Федеральный финансовый суд постановил, что разведенный супруг, который в рамках раздела имущества при разводе продает свою долю в совместном доме бывшему супругу, может облагаться налогом на эту продажу (решение Федерального финансового суда от 14.02.2023, IX R 11/21).
Случай: В 2008 году супруги совместно приобрели дом, в котором они сначала жили с общим ребенком. После проблем в браке супруг выехал в 2015 году. Супруга осталась в доме с ребенком. Брак был позже расторгнут. В ходе раздела имущества в бракоразводном процессе возник спор между раздельно проживающими супругами по поводу недвижимости. Когда супруга пригрозила аукционом, супруг продал в 2017 году свою половину доли в совместной собственности супруге. Она продолжала использовать недвижимость для себя и общего ребенка.
Налоговые последствия: Налоговая инспекция обложила налогом прибыль от продажи доли в совместной собственности. Федеральный финансовый суд подтвердил, что это частная сделка по продаже, облагаемая налогом. Это происходит, если недвижимость продается в течение десяти лет после покупки. Это также относится к половине доли в совместной собственности, которая передается одним из супругов другому в рамках раздела имущества после развода. Однако продажа не облагается налогом, если недвижимость в годы между покупкой и продажей или в год продажи и в два предыдущих года непрерывно использовалась владельцем и его семьей в качестве жилья. Разведенный супруг больше не использует объект, в котором у него есть доля в совместной собственности, в качестве жилья, если он выехал, и только его бывший супруг и общий ребенок продолжают там жить.
(2023): Когда продажа недвижимости является частной сделкой по продаже?
Как рассчитать прибыль или убыток от реализации?
Прибыль или убыток от сделки купли-продажи согласно § 23 Закона о подоходном налоге представляет собой разницу между ценой продажи, с одной стороны, и расходами на приобретение или производство и рекламными расходами, с другой стороны.
К расходам на приобретение относятся чистая покупная цена и дополнительные расходы на приобретение. Расходы на приобретение или производство уменьшаются на амортизацию (AfA), повышенные амортизации и специальные амортизации, если они были вычтены при расчете дохода. В конечном итоге вычтенная амортизация восстанавливается.
К дополнительным расходам относятся, например, консультационные расходы, сборы за покупку, телефонные расходы или транспортные расходы, которые должны быть связаны с приобретением. Рекламные расходы должны быть распределены по суммам, если они также связаны с другими доходами.
(2023): Как рассчитать прибыль или убыток от реализации?
Квартира для отдыха: облагается ли налогом продажа при самостоятельном использовании?
Если Вы продаете свое место отдыха или квартиру, в определенных случаях Вы должны заплатить налог на прибыль от продажи. В принципе, продажа недвижимости не облагается налогом через 10 лет. Однако, если период между покупкой и продажей не превышает 10 лет, это считается частной сделкой купли-продажи. Исключение составляет случай, если недвижимость использовалась исключительно для собственных жилых целей в период между покупкой или завершением строительства и продажей или в год продажи и в двух предыдущих годах (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Согласно мнению налоговых органов, при продаже квартиры для отдыха или дачи в течение 10-летнего спекулятивного периода прибыль не облагается налогом, если Вы использовали квартиру исключительно для собственных жилых целей в период между покупкой или завершением строительства и моментом продажи или в год продажи и в двух предыдущих годах.
Даже если квартира пустует вне периода собственного использования, это не имеет значения. Она также считается используемой "для собственных жилых целей", если она занята только временно, но в остальное время находится в Вашем распоряжении как жилье (письмо Федерального министерства финансов от 05.10.2000, BStBl. 2000 I S. 1383, Tz. 22).
Финансовый суд Кёльна вынес решение против налоговых органов, что в случае квартиры для отдыха "собственное использование" не имеет места, если она в основном используется только для отдыха. Если такая квартира для отдыха продается до истечения 10 лет, это считается частной сделкой купли-продажи, и прибыль от продажи облагается налогом как "прочие доходы" в соответствии с § 22 Nr. 2 EStG (FG Köln от 18.10.2016, 8 K 3825/11, пересмотр IX R 37/16).
Однако, к счастью, Федеральный финансовый суд отменил это решение и постановил следующее: Здание также считается используемым для собственных жилых целей, если налогоплательщик проживает в нем только временно, при условии, что в остальное время оно находится в его распоряжении как жилье. Таким образом, под § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG могут подпадать также вторые квартиры, не предназначенные для сдачи в аренду квартиры для отдыха и квартиры, используемые в рамках двойного домохозяйства (BFH v. 27.06.2017, IX R 37/16 BStBl 2017 II S. 1192).
В настоящее время Финансовый суд Мюнстера постановил, что даже если прибыль от продажи квартиры для отдыха подлежит налогообложению, проданные вместе с ней предметы интерьера не учитываются. Они не включаются в спекулятивную прибыль (решение от 03.08.2020, 5 K 2493/18 E).
(2023): Квартира для отдыха: облагается ли налогом продажа при самостоятельном использовании?
