Regeln für die Vermietung an Angehörige

Wer eine Wohnung an nahe Angehörige – zum Beispiel die eigenen Kinder – vermietet, kann von Steuervorteilen profitieren. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag korrekt gestaltet und tatsächlich durchgeführt wird.

Verbilligte Vermietung: Steuervorteile durch Werbungskosten

Auch bei einer vergünstigten Miete können Vermieter Werbungskosten (z. B. Abschreibungen, Schuldzinsen) steuerlich absetzen. Dabei gilt:

• Miete ≥ 66 % der ortsüblichen Marktmiete: Werbungskosten sind voll abziehbar.
• Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete: Eine Totalüberschussprognose ist erforderlich:
  • Prognose positiv: voller Werbungskostenabzug
  • Prognose negativ: Werbungskosten nur anteilig abziehbar
• Miete < 50 % der ortsüblichen Miete: Vermietung wird anteilig als unentgeltlich eingestuft. Werbungskosten sind nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil abziehbar.

Diese Regeln gelten nur für die Vermietung von Wohnraum – nicht für gewerblich oder freiberuflich genutzte Räume.

Totalüberschussprognose: Wann ist sie nötig?

Eine Totalüberschussprognose muss durchgeführt werden, wenn:

• die Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete liegt
• oder in Ausnahmefällen auch bei Vermietung zu mehr als 66 %, z. B. bei aufwendig gestalteten oder sehr großen Objekten (über 250 m² Wohnfläche)

Die Prognose prüft, ob innerhalb von 30 Jahren ein Gewinn aus der Vermietung erzielt werden kann.

Fremdvergleich: Vertrag wie unter Dritten

Ein Mietvertrag mit Angehörigen muss denselben Bedingungen standhalten wie ein Vertrag mit fremden Dritten:

• Vertrag schriftlich und klar geregelt
• Tatsächliche Mietzahlung
• Durchführung wie vereinbart

Wird z. B. die Miete mit dem Unterhalt verrechnet, liegt kein entgeltliches Mietverhältnis vor – Werbungskosten sind dann nicht abziehbar (BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).

Barunterhalt ist besser als Naturalunterhalt

Wird dem Kind eine Wohnung als „Naturalunterhalt“ überlassen (Miete wird mit Unterhaltsanspruch verrechnet), wird dies steuerlich nicht anerkannt.
Empfehlung: Barunterhalt zahlen, damit das Kind die Miete selbst überweist.

Möblierte Wohnungen: Möblierungszuschlag beachten

Bei möblierten oder teilmöblierten Wohnungen kann ein Zuschlag zur ortsüblichen Miete angesetzt werden – aber nur, wenn:

• dieser Zuschlag im Mietspiegel enthalten ist oder
• er am Markt realistisch erzielbar ist

Nicht zulässig: Zuschläge basierend auf Abschreibung oder pauschale Prozentaufschläge (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

Wie wird die ortsübliche Miete bestimmt?

Die ortsübliche Miete ergibt sich in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel.
Alternativ (z. B. bei fehlendem Mietspiegel):

• Gutachten
• Auskunft aus Mietdatenbank
• Vergleich mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen

Eine einzelne Vergleichsmiete im selben Haus reicht nicht aus, wenn es einen gültigen Mietspiegel gibt (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).

Sonderfall: Große oder luxuriöse Immobilien

Bei sehr großen oder hochwertig ausgestatteten Wohnungen (z. B. Villen über 250 m², Schwimmhalle) kann es trotz Einhaltung der 66 %-Grenze sein, dass eine Totalüberschussprognose erforderlich ist (BFH-Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21).

• Fallbeispiel:
  Eltern vermieten drei Villen an ihre Kinder, jeweils > 250 m² Wohnfläche.
  Die Vermietung führt zu hohen Verlusten, die mit anderen Einkünften verrechnet werden sollen.
  → Nicht erlaubt, da keine Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar.
• Begründung:
  Die Marktmiete spiegelt den besonderen Wohnwert solcher Objekte oft nicht realistisch wider.
  Eine langfristige Verlusttätigkeit deutet auf Liebhaberei hin – Verluste sind steuerlich nicht abziehbar.

Regeln für die Vermietung an Angehörige

Сдача в аренду по сниженной цене: сравнительный расчет с распределяемыми дополнительными расходами на аренду

Часто квартиры сдаются родственникам по цене ниже рыночной арендной платы. Такая сниженная аренда выгодна с налоговой точки зрения, поскольку, с одной стороны, облагаются налогом только меньшие доходы от аренды, а с другой стороны, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.

С 01.01.2021 года произошло важное изменение:

• Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.
• Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходов:
• Если прогноз доходов положительный, расходы на рекламу могут быть полностью вычтены.
• Если прогноз доходов отрицательный, расходы на рекламу должны быть распределены и могут быть вычтены только частично.
• Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как расходы на рекламу только в соответствии с платной частью.

Федеральный финансовый суд разъяснил, что для сравнения под "местной арендной платой" понимается валовая арендная плата или арендная плата с учетом коммунальных платежей. Следовательно, расходы, которые могут быть распределены в соответствии с Положением о коммунальных расходах, должны быть добавлены к сопоставимой базовой арендной плате (постановление BFH от 10.05.2016, IX R 44/15).

"Местная рыночная арендная плата" включает базовую арендную плату плюс распределяемые расходы на квартиры аналогичного типа, расположения и оснащения.

К распределяемым расходам в соответствии с Положением о коммунальных расходах относятся, в частности, земельный налог, расходы на водоснабжение и канализацию, отопление, уборку улиц и вывоз мусора, освещение, уход за садом, чистку дымоходов, страхование имущества и ответственности, а также на домоуправителя (§ 2 BetrKV). Расходы на техническое обслуживание и ремонт в соответствии с § 1 BetrKV не включаются. Таким образом, оплаченная арендная плата с учетом коммунальных платежей сравнивается с местной арендной платой с учетом коммунальных платежей (также R 21.3 EStR).

Метод расчета с учетом арендной платы с коммунальными платежами более выгоден для арендодателей, чем расчет с базовой арендной платой, так как он включает эксплуатационные расходы. Эти расходы составляют значительную часть, которую арендатор обычно полностью оплачивает даже при сниженной аренде.

Федеральный финансовый суд недавно постановил, что при аренде меблированных или частично меблированных квартир обычно следует учитывать надбавку за меблировку. Такая аренда часто сопровождается повышенной полезностью, что часто отражается в более высоких местных арендных ставках. Однако такая надбавка за меблировку допустима только в том случае, если она может быть получена из местного индекса арендной платы или реализуемых рыночных надбавок. Другие методы расчета не допускаются (постановление BFH от 06.02.2018, IX R 14/17).

В отношении проверки 50- или 66-процентного порога для местной арендной платы возникает вопрос, следует ли ориентироваться на местный индекс арендной платы или на арендную плату за аналогичную квартиру, сдаваемую в аренду третьим лицам, в том же доме. Финансовый суд Тюрингии в октябре 2019 года постановил, что следует использовать арендную плату за аналогичную квартиру, сдаваемую в аренду третьим лицам, в том же доме (решение от 22.10.2019, 3 K 316/19). Однако это решение было обжаловано в Федеральном финансовом суде, и арендодатель выиграл дело.

Высшие финансовые судьи разъяснили, что местная рыночная арендная плата для проверки 66-процентного порога должна определяться на основе индекса арендной платы. Если индекс арендной платы недоступен или не существует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертных заключений, данных из базы данных арендной платы или на основе сопоставимых арендных плат как минимум за три аналогичные квартиры (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).

Сдача в аренду по сниженной цене: сравнительный расчет с распределяемыми дополнительными расходами на аренду

Что необходимо учитывать при краткосрочной аренде (например, Airbnb)?

Если Вы сдаете в аренду свою квартиру или дом на короткий срок, чтобы, например, заработать дополнительный доход через платформы, такие как Airbnb, Вы должны обложить налогом доход от аренды. Это относится и к случаям, когда Вы сдаете жилье в субаренду только временно или периодически.

Однако существуют способы снизить налоговое бремя. Вы можете предоставить налоговой инспекции все расходы, связанные с арендой. Эти расходы можно вычесть из полученного дохода от аренды, тем самым уменьшив налоги.

К вычитаемым расходам относятся, в частности:

• Пропорциональная арендная плата или проценты за период аренды: если, например, Вы сдаете комнату в своей квартире, Вы можете указать часть своих арендных расходов как расходы.
• Пропорциональные расходы на ремонт и техническое обслуживание: если Вы проводили ремонтные работы или ремонт до сдачи в аренду, Вы можете заявить их как расходы. Также можно вычесть текущие расходы на техническое обслуживание, такие как обслуживание системы отопления.
• Пропорциональные коммунальные расходы на арендуемое помещение, такие как отопление, вода, газ: если, например, Вы сдаете комнату в своей квартире, Вы можете вычесть часть коммунальных расходов как расходы. Для этого следует соответствующим образом распределить общие расходы по счету за коммунальные услуги.
• Платежи Airbnb: также Вы можете вычесть расходы на использование платформы Airbnb как расходы.
• Важно собирать все квитанции и счета, связанные с арендой. Только так Вы сможете доказать, какие расходы у Вас действительно были, и заявить их как расходы.

Чтобы убедиться, что Вы учитываете все налоговые аспекты краткосрочной аренды, Вам следует обратиться к налоговому консультанту. Это поможет Вам убедиться, что Вы не упустили важные моменты и в конечном итоге не столкнетесь с неожиданными налоговыми доплатами.

Что необходимо учитывать при краткосрочной аренде (например, Airbnb)?

Что такое энергетический паспорт и какие расходы возникают?

Энергетический паспорт — это документ, оценивающий потребность здания в энергии. Существует 2 вида энергетических паспортов: паспорт на основе потребности и паспорт на основе потребления. Паспорт на основе потребности учитывает энергетические потребности здания, в то время как паспорт на основе потребления анализирует фактическое потребление энергии за последние годы. Энергетические паспорта действительны в течение десяти лет с момента выдачи.

Как арендодатель жилого здания в Германии, Вы обязаны по закону оформить энергетический паспорт для Вашей недвижимости. Энергетический паспорт предоставляет информацию о потребности здания в энергии и служит ориентиром для арендаторов и покупателей. Однако при оформлении энергетического паспорта возникают расходы, которые влияют на арендодателей.

Расходы на оформление энергетического паспорта зависят от различных факторов, таких как размер здания, тип энергетического паспорта и затраты на услуги энергетического консультанта. Обычно расходы составляют от 150 до 600 евро.

Списание энергетического паспорта как рекламных расходов для арендодателей

Как арендодатель, Вы можете указать расходы на оформление энергетического паспорта как рекламные расходы в Вашей налоговой декларации. Это относится независимо от того, оформляете ли Вы энергетический паспорт по законному требованию или добровольно. Расходы могут быть заявлены как рекламные расходы в доходах от аренды.

Расходы на энергетический паспорт являются немедленно вычитаемыми рекламными расходами. Рекомендуется сохранить счет за оформление энергетического паспорта, чтобы предоставить его в случае проверки налоговыми органами.

Что такое энергетический паспорт и какие расходы возникают?

Какие расходы могут арендодатели списать с налогов в случае простоя?

Те, кто сдает в аренду недвижимость в Германии, должны не только заниматься арендой, выбором и обслуживанием арендаторов, но и учитывать возможность простоя. Если квартира или дом какое-то время пустуют, это может привести к финансовым потерям. Но какие есть возможности для налогового списания расходов на временный простой?

Что такое расходы на временный простой?

К расходам на временный простой относятся все затраты, связанные с арендой недвижимости, которые не могут быть покрыты за счет арендных поступлений из-за простоя. К ним относятся, например, расходы на техническое обслуживание и ремонт, рекламные мероприятия, энергозатраты, земельный налог и сборы за вывоз мусора. Однако простой должен быть действительно временным, т.е. должна существовать реальная возможность повторной сдачи в аренду квартиры или дома.

Налоговое списание расходов на временный простой

Расходы на временный простой могут быть списаны с налогов, однако необходимо учитывать некоторые условия. Во-первых, расходы могут возникать только в том случае, если недвижимость сдается в аренду и не приносит дохода. Во-вторых, расходы должны быть необходимыми и разумными, т.е. не допускается проведение роскошного ремонта или ненужных мер по техническому обслуживанию.

Списываемые расходы заявляются как рекламные расходы в доходах от аренды и сдачи внаем. Они должны быть указаны в налоговой декларации за соответствующий год. При расчете подоходного налога они вычитаются из арендных поступлений.

В целом, расходы на временный простой при аренде могут быть списаны с налогов, если они необходимы, разумны и фактически понесены. Однако арендодатели должны убедиться, что простой действительно временный и существуют реальные перспективы сдачи в аренду. В случае сомнений или вопросов о налоговом списании арендодатели должны обратиться к налоговому консультанту.

Какие расходы могут арендодатели списать с налогов в случае простоя?

Что применяется к доходам от сдачи в аренду за границей?

Как правило, иностранное государство, в котором находится недвижимость, имеет право облагать налогом доходы от аренды и сдачи внаем (налогообложение в государстве, где находится недвижимость). В этом случае доходы от аренды за границей освобождаются от налогообложения в Германии, но подпадают под действие оговорки о прогрессии.

Однако, если объект аренды находится в государстве ЕС/ЕЭЗ, доходы от аренды не подпадают под действие оговорки о прогрессии. Доходы от аренды, полученные в ЕС/ЕЭЗ, не нужно указывать в декларации о подоходном налоге.

Однако убытки от аренды недвижимости за границей в ЕС/ЕЭЗ, даже если они не учитываются за границей в налоговом отношении, не могут быть заявлены в немецкой налоговой декларации (FG Baden-Württemberg от 08.07.2014, 4 K 1134/12).

Обратите внимание: Важное исключение касается недвижимости в Испании. Доходы от аренды должны быть указаны в Германии в приложении "V". Подоходный налог, уплаченный в Испании на доходы от аренды, может быть зачтен в счет немецкого подоходного налога.

Доходы от аренды из третьих стран (не входящих в ЕС/ЕЭЗ) в Германии полностью подпадают под действие оговорки о прогрессии и должны быть указаны в приложении AUS. Иностранные доходы должны быть рассчитаны в соответствии с немецкими налоговыми правилами.

Однако будьте осторожны: Некоторые соглашения об избежании двойного налогообложения (например, с Швейцарией) предусматривают так называемый метод зачета. В этом случае иностранные доходы от аренды должны быть указаны в приложении "V". Подоходный налог, уплаченный за границей на доходы от аренды, может быть зачтен в счет немецкого подоходного налога.

Таким образом, в каждом конкретном случае с недвижимостью за границей необходимо очень тщательно проверять, какое государство имеет право на налогообложение, применяется ли так называемый метод освобождения или метод зачета и действует ли оговорка о прогрессии.

Что применяется к доходам от сдачи в аренду за границей?