Как учитываются общие помещения?
Общие помещения (например, коридор, ванная) в квартире, сдаваемой в субаренду, которые могут использоваться гостями с ночёвкой, не могут быть учтены в расчёте только на основе соотношения жилой площади.
Доля жилой площади этих помещений должна быть дополнительно распределена на количество проживающих в домохозяйстве.
Пример: Общие помещения занимают в 100-кв.м квартире 30 кв.м, и в квартире живут, помимо арендодателя, её дочь и субарендатор. В этом случае можно заявить 10% (30 кв.м / 100 кв.м / 3 человека) расходов на общие помещения.
Как учитываются общие помещения?
Какие расходы я могу заявить как расходы на привлечение капитала?
К расходам на аренду при субаренде относятся, в том числе:
- Арендная плата
- Дополнительные расходы, такие как отопление, вода, земельный налог
- Расходы на ремонт и обслуживание
Все расходы должны быть пропорционально перерассчитаны на квадратные метры субарендованных помещений, если они не могут быть напрямую отнесены к субаренде.
Пример: Если квартира имеет площадь 100 кв.м, а сдаваемая комната — 20 кв.м, то 20% расходов на аренду и дополнительные расходы могут быть учтены как расходы, связанные с получением дохода.
К расходам, которые напрямую связаны с субарендой, относятся, например, платежи за онлайн-платформы такие как Airbnb, 9flats или wimdu, затраты на приобретение мебели или услуги мастеров, если они были понесены исключительно из-за субаренды. Все расходы должны быть подтверждены документально. Если для уборки сдаваемых помещений нанимается домашний помощник, платежи должны производиться безналичным путем (банковским переводом), чтобы быть признанными в налоговом учете.
Внимание: В настоящее время налоговые органы Гамбурга указывают на то, что порталы аренды обязаны предоставлять данные арендодателей в налоговые органы.
Какие расходы я могу заявить как расходы на привлечение капитала?
Muss ich Vermietungseinkünfte über AirBnB und Co. angeben?
Vermieten Sie einzelne Räume in Ihrer selbst genutzten, eigenen oder gemieteten Wohnung, dann erzielen Sie grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die in der Steuererklärung anzugeben sind.
Für die Einnahmen durch Vermietungen über Internetplattformen fallen Steuern an, wenn
- die Mieteinnahmen die Freigrenze von 520 Euro übersteigen.
- die Einkünfte insgesamt höher als der Grundfreibetrag sind.
- die Untervermietung gewerblich betrieben wird.
Freigrenze von 520 Euro pro Jahr
Aus Vereinfachungsgründen dürfen Mieteinnahmen von weniger als 520 Euro pro Veranlagungszeitraum unbesteuert bleiben (R 21.2 Abs. 1 EStR). Der Betrag von 520 Euro ist allerdings kein Freibetrag sondern eine Freigrenze, d. h. übersteigen Ihre Mieteinnahmen diesen Betrag um nur einen Euro, müssen Sie in der Steuererklärung die gesamten Einnahmen angeben und versteuern.
Werden Einkünfte aus Untervermietung verschwiegen oder aber keine Steuererklärung abgegeben, gilt das als Steuerhinterziehung. Steuerstraftaten können bis 10 Jahre rückwirkend geahndet werden.
Achtung: Aktuell weist die Hamburger Finanzbehörde darauf hin, dass die Vermietungsportale die Daten von Vermietern der Finanzverwaltung zur Verfügung stellen müssen.
Steuerlicher Grundfreibetrag
Wenn das Gesamteinkommen aller Einkunftsarten unter dem Grundfreibetrag liegt, müssen keine Steuern gezahlt werden. 2025 beträgt der Grundfreibetrag 12.096 Euro für Ledige und 24.192 Euro für Verheiratete.
Gewerbliche Vermietung
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten als gewerbesteuerpflichtig, wenn neben der reinen Vermietung noch unübliche Sonderleistungen bereitgestellt werden. Zu diesen unüblichen Sonderleistungen gehören unter anderem Personal, ein Frühstücksangebot oder ein täglicher Zimmerservice. Die Reinigung des Zimmers oder Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern zählen dagegen nicht zu den Sonderleistungen. In diesem Fall müssten Sie die Einkünfte aus Ihrer Vermietungstätigkeit in der Anlage G angeben.
Wichtig
Werden Einkünfte aus Untervermietung verschwiegen oder aber keine Steuererklärung abgegeben, gilt das als Steuerhinterziehung. Steuerstraftaten können bis 10 Jahre rückwirkend geahndet werden.
Verkauf von selbstgenutztem Wohneigentum
Ein Veräußerungsgewinn bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie ununterbrochen und ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (Alternative 1) oder im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren (Alternative 2). Vermietung schließt die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken aus, es sei denn, es handelt sich nur um vorübergehende Vermietungen von einzelnen Räumen. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass bei tageweiser Vermietung Räume, die sich im Verkauf befinden, steuerpflichtig sind (BFH-Urteil vom 19.7.2022, IX R 20/21).
Beispiel: Ein Ehepaar vermietet einzelne Zimmer ihres selbstgenutzten Reihenhauses tageweise an Messegäste und verkauft die Immobilie mit Gewinn. Das Finanzamt ermittelt Einkünfte nach § 23 EStG aufgrund der Vermietung einzelner Zimmer, was der Bundesfinanzhof bestätigt. Es kommt auf das Verhältnis der Wohnflächen an, um den anteilig steuerbaren Veräußerungsgewinn zu berechnen.
Ausnahme: Bei vorübergehender Vermietung der gesamten Wohnung ist der Veräußerungsgewinn in vollem Umfang steuerpflichtig, es sei denn, Alternative 2 ist erfüllt.
Muss ich Vermietungseinkünfte über AirBnB und Co. angeben?
