Was sind Abschreibungen?
Abschreibungen (auch "Absetzung für Abnutzung" oder AfA) ermöglichen es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes oder einer Baumaßnahme über mehrere Jahre verteilt als Werbungskosten von der Steuer abzusetzen. Sie senken damit Ihre Steuerlast, da der jährlich absetzbare Teil der Kosten vom zu versteuernden Einkommen abgezogen wird. Abschreibungen gelten für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien, nicht jedoch für den Wert des Grundstücks, da dieser sich steuerlich nicht abnutzt.
Arten der Abschreibung
1. Lineare Abschreibung (AfA)
Bei der linearen Abschreibung wird jährlich ein fester Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgesetzt:
- Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden, beträgt die Abschreibung 2 % pro Jahr über einen Zeitraum von 50 Jahren.
- Bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, beträgt die Abschreibung 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre.
- Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gilt eine Abschreibung von 3 % über 33 1/3 Jahre.
Beispiel:
- Kaufpreis ohne Grundstück: 200.000 Euro
- Jährlich absetzbarer Betrag bei 2 % AfA: 4.000 Euro
- Steuerersparnis bei einem Steuersatz von 35 %: 1.400 Euro pro Jahr.
2. Degressive Abschreibung (AfA)
Seit dem 1. Oktober 2023 gilt eine degressive Abschreibung für neu errichtete Mietwohngebäude. Voraussetzungen: Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1.10.2023 und 30.9.2029 sowie Anschaffung im Fertigstellungsjahr. Die Regelung gilt auch für Gebäude in der EU/EWR.
Die Abschreibung beträgt 5 % der Investitionskosten im ersten Jahr. In den folgenden Jahren jeweils fünf Prozent des Restwerts. Ein Wechsel zur linearen AfA (3 % jährlich) ist möglich.
3. Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Die Sonderabschreibung wurde eingeführt, um den Bau von Mietwohnungen zu fördern:
- Für Bauanträge zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. Septemer 2030.
- Sonderabschreibung: 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten in den ersten vier Jahren, zusätzlich zu einer linearen AfA von 2 %.
- Obergrenze: 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, Baukostengrenze: 5.200 Euro pro Quadratmeter.
Die Sonderabschreibung ist an bestimmte Effizienzvorgaben gekoppelt, z. B. das "Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude".
Besondere Regelungen zur Abschreibung
- Zeitanteilige Abschreibung: Wird eine Immobilie im Laufe des Jahres erworben oder veräußert, erfolgt die Abschreibung nur für den entsprechenden Zeitraum.
- Abschreibungswechsel: Bei degressiver Abschreibung kann jederzeit zur linearen AfA gewechselt werden. Die Abschreibung erfolgt dann auf Basis des Restwerts.
Tipp zu den Sonderabschreibungen
Die Einhaltung von De-minimis-Beihilfen ist erforderlich, wenn es sich um Unternehmer handelt. Für private Vermieter gelten diese Vorschriften nicht.
Was sind Abschreibungen?
Что означает амортизация в соответствии с § 7 абз. 4 Закона о подоходном налоге?
Амортизация в соответствии с § 7 Abs. 4 EStG описывает линейную амортизацию, которая может быть использована для любого здания, сдаваемого в аренду или используемого в коммерческих целях. Для домов, построенных до 31.12.1924, покупатель может списывать 2,5 процента в течение 40 лет.
Для объектов, построенных после 31.12.1924, покупатели могут списывать 2 процента от стоимости приобретения без учета земельного участка в качестве рекламных расходов в течение 50 лет. Период амортизации начинается заново с каждым покупателем, даже если предыдущий покупатель уже списывал здание. Амортизация начинается в год покупки или завершения строительства – в этом году только пропорционально.
Актуально: Для объектов, построенных (завершенных) после 31.12.2022, покупатели могут списывать 3 процента от стоимости приобретения без учета земельного участка в течение 33 1/3 лет.
Что означает амортизация в соответствии с § 7 абз. 4 Закона о подоходном налоге?
Что означает амортизация в соответствии с § 7 абз. 5 Закона о подоходном налоге?
Амортизация в соответствии с § 7 абз. 5 Закона о подоходном налоге (EStG) обозначает дегрессивную амортизацию, которая позволяет застройщикам или покупателям новых зданий или квартир списывать их в первые годы по высокой ставке. Дегрессивная амортизация для недвижимости с заявкой на строительство или договором купли-продажи с 01.01.2006 больше не возможна. С тех пор допускается только линейная амортизация.
Для предыдущих приобретений действуют следующие ставки амортизации:
Заявка на строительство/договор купли-продажи с 30.07.1981 по 28.02.1989 и с 01.01.1996
- В первые восемь лет: 5 процентов
- Следующие 6 лет: 2,5 процента
- Следующие 36 лет: 1,25 процента
Заявка на строительство/договор купли-продажи с 01.01.2004 по 31.12.2005
- Первые 10 лет: 4 процента
- Следующие 8 лет: 2,5 процента
- Следующие 32 года: 1,25 процента
Заявка на строительство/договор купли-продажи с 01.03.1989 по 31.12.1995
- Первые 4 года: 7 процентов
- Следующие 6 лет: 5 процентов
- Следующие 6 лет: 2 процента
- Следующие 24 года: 1,25 процента
В настоящее время: В связи с нехваткой жилья и кризисом в строительной отрасли дегрессивная амортизация для новых жилых зданий, сдаваемых в аренду, была вновь введена. Это означает, что с 01.10.2023 по 30.09.2029, если начато строительство или заключен договор купли-продажи, и здание приобретено до конца года завершения строительства, возможна дегрессивная амортизация в размере шести процентов от остаточной стоимости в соответствии с § 7 абз. 5a EStG. Это правило также распространяется на строительные проекты, для которых уже получено разрешение на строительство, но работы еще не начаты. Дегрессивная амортизация может быть применена ко всем жилым зданиям в государствах-членах ЕС/ЕЭЗ, без ограничения на здания в Германии.
Пока используется дегрессивная амортизация, амортизация из-за необычного технического или экономического износа не допускается. Однако, если такой износ происходит, можно перейти на линейную амортизацию в соответствии с § 7 абз. 4 № 2a EStG, при которой ежегодно списывается три процента. Налогоплательщик имеет право выбрать переход на линейную амортизацию. После перехода остаточная стоимость рассчитывается на основе первоначальных затрат на приобретение и строительство за вычетом предыдущих амортизаций. Если фактический срок службы после перехода на линейную амортизацию короче обычного срока службы в 33 года, может быть использована более высокая ставка амортизации, чем три процента (§ 7 абз. 4 предложение 2 EStG).
Что означает амортизация в соответствии с § 7 абз. 5 Закона о подоходном налоге?
