Аренда: поездки к объекту аренды обычно подлежат вычету в полном объеме
Арендодатели должны регулярно посещать свои объекты аренды – например, для контроля, ремонта или осмотров. Для этих поездок действуют аналогичные налоговые правила, как для поездок работников на работу, в соответствии с § 9 Abs. 3 EStG.
Как правило, арендодатели могут списать суточную ставку командировки в размере 0,30 евро за каждый пройденный километр в качестве расходов, связанных с доходами. Федеральный финансовый суд (BFH) подтвердил, что эта ставка в принципе применима.
Исключение: первое место работы на объекте аренды
Иное применяется, если объект аренды становится первым местом работы арендодателя. В этом случае применяется только надбавка за расстояние в размере 0,30 евро за километр расстояния (или 0,38 евро с 21-го километра расстояния).
Когда объект считается первым местом работы?
- Если арендодатель посещает объект не только время от времени, но регулярно и постоянно – то есть почти ежедневно.
- Согласно мнению Финансового суда Кёльна, первое место работы имеется, если не менее одной трети всей деятельности осуществляется на соответствующем объекте.
Поездки при строительных проектах собственными силами
Если арендодатель частично строит здание собственными силами, поездки на строительную площадку не могут быть списаны с надбавкой за расстояние, а только с суточной ставкой командировки в размере 30 центов за каждый пройденный километр или с фактическими расходами (решение BFH от 10.05.1995, IX R 73/91). В этом случае транспортные расходы относятся к затратам на строительство здания.
Особый случай: квартиры для отдыха
Поездки в квартиру для отдыха: надбавка за расстояние вместо командировочных расходов?
Те, кто сдает в аренду квартиру для отдыха, часто ездят туда несколько раз в год – например, для ремонтных работ. Вопрос: можно ли списать эти поездки с суточной ставкой командировки (30 центов за каждый пройденный километр) или только с надбавкой за расстояние (30/38 центов за километр расстояния)?
Этот вопрос актуален, если квартира для отдыха становится первым местом работы. В этом случае можно применить только надбавку за расстояние.
Решение Финансового суда Мюнстера: надбавка за расстояние и сокращение из-за частной доли
В недавнем случае (Финансовый суд Мюнстера, решение от 15.05.2025, 12 K 1916/21 F) суд постановил:
- GbR из отца и сына сдавали в аренду несколько квартир для отдыха с поддержкой управляющего.
- Для двух объектов GbR заявила транспортные расходы за 77 дней и дополнительные расходы на питание в соответствии с принципами командировочных расходов.
- Налоговая инспекция не признала расходы полностью и сократила их из-за предполагаемой частной мотивации.
Суд в основном подтвердил это сокращение:
- Дополнительные расходы на питание не подлежат вычету.
- Транспортные расходы могут быть списаны только с надбавкой за расстояние – и только частично, так как также были частные цели.
Обоснование суда
- Квартиры для отдыха считаются первым местом работы, так как они посещались более чем в одной трети случаев.
- Согласно § 9 Abs. 3 EStG, первое место работы в связи с арендой должно оцениваться по объекту.
- Частная мотивация (например, элементы отпуска) не должна оставаться без внимания – при смешанном использовании допустима оценка.
- Однако к налогоплательщику не должны предъявляться чрезмерные требования к доказательствам, особенно при собственных работах.
Примечание: расходы на питание могут быть заявлены только за первые три месяца – этот срок истек в спорном году.
Важно: Хотя апелляция в Федеральный финансовый суд была разрешена, она не была подана. Таким образом, решение Финансового суда Мюнстера является законным и, вероятно, будет определяющим для многих аналогичных случаев.
Аренда: поездки к объекту аренды обычно подлежат вычету в полном объеме
Что такое расходы, связанные с арендой и сдачей внаем недвижимости?
Вы можете вычесть из Ваших доходов от аренды и лизинга понесенные в связи с этим расходы на рекламу. Расходы на рекламу — это затраты, связанные с приобретением, обеспечением и сохранением недвижимости. Расходы на рекламу вычитаются из арендного дохода. Положительный результат, то есть прибыль, увеличивает сумму Вашего налогового бремени. Отрицательный результат приводит к экономии на налогах.
Налоговый убыток от аренды и лизинга, возникший из-за высоких расходов на рекламу, может быть зачтен против других положительных доходов. Решающее значение для внесения расходов на рекламу в налоговую декларацию имеет момент оплаты. Когда были понесены расходы или когда Вы получили счет, как правило, не имеет значения.
Вы также можете заявить расходы на рекламу, если недвижимость еще не сдается в аренду. Однако для этого должно быть намерение сдачи в аренду. Если Вы это сделаете, налоговая инспекция сначала признает расходы, но составит налоговое уведомление только предварительно. Если Вы не сдаете недвижимость в аренду, налоговая инспекция может отменить вычет расходов на рекламу.
Что такое расходы, связанные с арендой и сдачей внаем недвижимости?
Какие расходы я могу списать как расходы на привлечение капитала?
Если Вы сдаёте недвижимость в аренду, Вы можете списать все расходы, связанные с недвижимостью, как расходы на рекламу. К ним относятся, в частности, следующие расходы:
- Налог на землю
- Процентные платежи по кредиту
- Амортизация
- Страховые взносы
- Расходы на электроэнергию, воду и отопление, канализацию, вывоз мусора и т. д.
- Расходы на услуги домоуправляющего и домоуправления
- Косметический ремонт
- Расходы на мебель при меблированной аренде
- Транспортные расходы до квартиры
Вы можете указать дополнительные расходы, которые оплачиваются арендатором, также как расходы на рекламу, если они учитываются как доход в налоговой декларации.
Какие расходы я могу списать как расходы на привлечение капитала?
Может ли быть списан рабочий кабинет в рамках деятельности по сдаче в аренду?
Расходы на домашний рабочий кабинет и его оборудование могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу или операционные расходы, только если рабочий кабинет является центральным местом для всей профессиональной деятельности. В качестве альтернативы можно потребовать годовую фиксированную сумму в размере 1.260 евро. Это остается на усмотрение налогоплательщика. Если условия для вычета в каком-либо месяце не выполнены, годовая фиксированная сумма уменьшается соответственно. Однако должен быть фактический рабочий кабинет с отдельными стенами.
В некоторых случаях, например, у арендодателя, управляющего недвижимостью, рабочий кабинет может быть вычтен как расходы на рекламу из доходов от аренды или может быть использована фиксированная сумма.
Если для профессиональной деятельности нет другого постоянного рабочего места, расходы на домашний офис могут быть вычтены с дневной фиксированной суммой 6 евро в день, максимум 1.260 евро в год. Закрытый рабочий кабинет не требуется; достаточно рабочего уголка или кухонного стола. Дневная фиксированная сумма может быть вычтена только один раз за календарный день для всех профессиональных видов деятельности в квартире.
Пример: Водитель автобуса (Z) также работает фрилансером как писатель и занимается арендой. Поскольку у Z нет другого постоянного рабочего места для этих видов деятельности, он может вычитать дневную фиксированную сумму 6 евро за каждый день, когда он выполняет эти виды деятельности из дома, до максимума 1.260 евро в год. Даже если Z в тот же день работает водителем автобуса, вычет дневной фиксированной суммы для других видов деятельности не затрагивается. Z может распределить фиксированную сумму либо пропорционально доходам от фриланса, либо доходам от аренды и лизинга, либо полностью отнести к одному из этих видов доходов.
Важно: Вы должны доказать, что у Вас нет другого постоянного рабочего места для соответствующей профессиональной или деловой деятельности. Соответствующая справка от работодателя может быть полезным доказательством.
Может ли быть списан рабочий кабинет в рамках деятельности по сдаче в аренду?
