Vermietung: Fahrten zum Vermietungsobjekt meist in voller Höhe absetzbar
Vermieter müssen ihre Mietobjekte regelmäßig aufsuchen – z. B. zur Kontrolle, für Reparaturen oder Besichtigungen. Für diese Fahrten gelten gemäß § 9 Abs. 3 EStG ähnliche steuerliche Regelungen wie für Arbeitnehmerfahrten zum Arbeitsplatz.
In der Regel dürfen Vermieter die Dienstreisepauschale von 0,30 Euro je gefahrenem Kilometer als Werbungskosten absetzen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat bestätigt, dass diese Pauschale grundsätzlich anwendbar ist.
Ausnahme: Erste Tätigkeitsstätte beim Mietobjekt
Etwas anderes gilt, wenn das Mietobjekt zur ersten Tätigkeitsstätte des Vermieters wird. Dann ist nur die Entfernungspauschale von 0,30 Euro je Entfernungskilometer (bzw. 0,38 Euro ab dem 21. Entfernungskilometer) anwendbar.
Wann liegt eine erste Tätigkeitsstätte vor?
- Wenn der Vermieter das Objekt nicht nur gelegentlich, sondern regelmäßig und nachhaltig – also fast täglich – aufsucht.
- Nach Auffassung des Finanzgerichts Köln liegt eine erste Tätigkeitsstätte vor, wenn mindestens ein Drittel der gesamten Tätigkeit am jeweiligen Objekt ausgeübt wird.
Fahrten bei Bauprojekten in Eigenleistung
Errichtet ein Vermieter ein Gebäude teilweise in Eigenleistung, sind Fahrten zur Baustelle nicht mit der Entfernungspauschale, sondern nur mit der Dienstreisepauschale von 30 Cent je gefahrenem Kilometer oder mit den tatsächlichen Kosten absetzbar (BFH-Urteil vom 10.5.1995, IX R 73/91). Die Fahrtkosten gehören in diesem Fall zu den Herstellungskosten des Gebäudes.
Sonderfall: Ferienwohnungen
Fahrten zur Ferienwohnung: Entfernungspauschale statt Reisekosten?
Wer eine Ferienwohnung vermietet, fährt oft mehrfach pro Jahr dorthin – zum Beispiel für Renovierungsarbeiten. Die Frage: Sind diese Fahrten mit der Dienstreisepauschale (30 Cent je gefahrenem Kilometer) oder nur mit der Entfernungspauschale (30/38 Cent je Entfernungskilometer) abziehbar?
Diese Frage ist relevant, wenn die Ferienwohnung zur ersten Tätigkeitsstätte wird. Dann darf nur die Entfernungspauschale angesetzt werden.
Urteil des FG Münster: Entfernungspauschale und Kürzung wegen Privatanteil
In einem aktuellen Fall (FG Münster, Urteil vom 15.5.2025, 12 K 1916/21 F) entschied das Finanzgericht:
- Eine GbR aus Vater und Sohn vermietete mehrere Ferienwohnungen mit Unterstützung eines Verwalters.
- Für zwei Objekte machte die GbR Fahrtkosten für 77 Tage sowie Verpflegungsmehraufwendungen nach Reisekostengrundsätzen geltend.
- Das Finanzamt erkannte die Aufwendungen nicht vollständig an und kürzte wegen vermuteter privater Mitveranlassung.
Das Gericht bestätigte diese Kürzung größtenteils:
- Verpflegungsmehraufwendungen seien nicht abziehbar.
- Fahrtkosten seien nur mit der Entfernungspauschale abziehbar – und nur anteilig, weil auch private Zwecke mitveranlasst hätten.
Begründung des Gerichts
- Die Ferienwohnungen gelten als erste Tätigkeitsstätten, da sie in mehr als einem Drittel der Tätigkeiten aufgesucht wurden.
- Laut § 9 Abs. 3 EStG ist die erste Tätigkeitsstätte im Zusammenhang mit Vermietung objektbezogen zu beurteilen.
- Private Mitveranlassung (z. B. Urlaubselemente) darf nicht unberücksichtigt bleiben – bei gemischter Nutzung ist eine Schätzung zulässig.
- Allerdings dürfen an den Steuerpflichtigen keine überhöhten Nachweisanforderungen gestellt werden, insbesondere bei Eigenleistungen.
Hinweis: Verpflegungskosten können nur für die ersten drei Monate geltend gemacht werden – diese Frist war im Streitjahr bereits abgelaufen.
Wichtig: Die Revision zum Bundesfinanzhof wurde zwar zugelassen, jedoch nicht eingelegt. Das Urteil des FG Münster ist daher rechtskräftig und dürfte für viele ähnlich gelagerte Fälle richtungsweisend sein.
Vermietung: Fahrten zum Vermietungsobjekt meist in voller Höhe absetzbar
Что такое расходы, связанные с арендой и сдачей внаем недвижимости?
Вы можете вычесть из Ваших доходов от аренды и лизинга понесенные в связи с этим расходы на рекламу. Расходы на рекламу — это затраты, связанные с приобретением, обеспечением и сохранением недвижимости. Расходы на рекламу вычитаются из арендного дохода. Положительный результат, то есть прибыль, увеличивает сумму Вашего налогового бремени. Отрицательный результат приводит к экономии на налогах.
Налоговый убыток от аренды и лизинга, возникший из-за высоких расходов на рекламу, может быть зачтен против других положительных доходов. Решающее значение для внесения расходов на рекламу в налоговую декларацию имеет момент оплаты. Когда были понесены расходы или когда Вы получили счет, как правило, не имеет значения.
Вы также можете заявить расходы на рекламу, если недвижимость еще не сдается в аренду. Однако для этого должно быть намерение сдачи в аренду. Если Вы это сделаете, налоговая инспекция сначала признает расходы, но составит налоговое уведомление только предварительно. Если Вы не сдаете недвижимость в аренду, налоговая инспекция может отменить вычет расходов на рекламу.
Что такое расходы, связанные с арендой и сдачей внаем недвижимости?
Какие расходы я могу списать как расходы на привлечение капитала?
Если Вы сдаёте недвижимость в аренду, Вы можете списать все расходы, связанные с недвижимостью, как расходы на рекламу. К ним относятся, в частности, следующие расходы:
- Налог на землю
- Процентные платежи по кредиту
- Амортизация
- Страховые взносы
- Расходы на электроэнергию, воду и отопление, канализацию, вывоз мусора и т. д.
- Расходы на услуги домоуправляющего и домоуправления
- Косметический ремонт
- Расходы на мебель при меблированной аренде
- Транспортные расходы до квартиры
Вы можете указать дополнительные расходы, которые оплачиваются арендатором, также как расходы на рекламу, если они учитываются как доход в налоговой декларации.
Какие расходы я могу списать как расходы на привлечение капитала?
Может ли быть списан рабочий кабинет в рамках деятельности по сдаче в аренду?
Расходы на домашний рабочий кабинет и его оборудование могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу или операционные расходы, только если рабочий кабинет является центральным местом для всей профессиональной деятельности. В качестве альтернативы можно потребовать годовую фиксированную сумму в размере 1.260 евро. Это остается на усмотрение налогоплательщика. Если условия для вычета в каком-либо месяце не выполнены, годовая фиксированная сумма уменьшается соответственно. Однако должен быть фактический рабочий кабинет с отдельными стенами.
В некоторых случаях, например, у арендодателя, управляющего недвижимостью, рабочий кабинет может быть вычтен как расходы на рекламу из доходов от аренды или может быть использована фиксированная сумма.
Если для профессиональной деятельности нет другого постоянного рабочего места, расходы на домашний офис могут быть вычтены с дневной фиксированной суммой 6 евро в день, максимум 1.260 евро в год. Закрытый рабочий кабинет не требуется; достаточно рабочего уголка или кухонного стола. Дневная фиксированная сумма может быть вычтена только один раз за календарный день для всех профессиональных видов деятельности в квартире.
Пример: Водитель автобуса (Z) также работает фрилансером как писатель и занимается арендой. Поскольку у Z нет другого постоянного рабочего места для этих видов деятельности, он может вычитать дневную фиксированную сумму 6 евро за каждый день, когда он выполняет эти виды деятельности из дома, до максимума 1.260 евро в год. Даже если Z в тот же день работает водителем автобуса, вычет дневной фиксированной суммы для других видов деятельности не затрагивается. Z может распределить фиксированную сумму либо пропорционально доходам от фриланса, либо доходам от аренды и лизинга, либо полностью отнести к одному из этих видов доходов.
Важно: Вы должны доказать, что у Вас нет другого постоянного рабочего места для соответствующей профессиональной или деловой деятельности. Соответствующая справка от работодателя может быть полезным доказательством.
Может ли быть списан рабочий кабинет в рамках деятельности по сдаче в аренду?
