Что такое амортизация?

Амортизация (также "списание износа" или AfA) позволяет распределить затраты на приобретение или строительство здания или строительных работ на несколько лет и списать их как расходы на рекламу с налогов. Это снижает Ваше налоговое бремя, так как ежегодно списываемая часть затрат вычитается из налогооблагаемого дохода. Амортизация применяется к сдаваемой в аренду или используемой в коммерческих целях недвижимости, но не к стоимости земельного участка, так как он не изнашивается с налоговой точки зрения.

Виды амортизации

1. Линейная амортизация (AfA)

При линейной амортизации ежегодно списывается фиксированный процент от затрат на приобретение или строительство:

• Для зданий, построенных после 31 декабря 1924 года, амортизация составляет 2 % в год в течение 50 лет.
• Для зданий, построенных до 1 января 1925 года, амортизация составляет 2,5 % в год в течение 40 лет.
• Для зданий, завершенных после 31 декабря 2022 года, амортизация составляет 3 % в течение 33 1/3 лет.

Пример:

• Цена покупки без учета земельного участка: 200.000 евро
• Ежегодно списываемая сумма при 2 % AfA: 4.000 евро
• Налоговая экономия при налоговой ставке 35 %: 1.400 евро в год.

2. Дегрессивная амортизация (AfA)

С 1 октября 2023 года действует дегрессивная амортизация для вновь построенных жилых зданий, сдаваемых в аренду. Условия: начало строительства или договор купли-продажи между 01.10.2023 и 30.09.2029, а также приобретение в год завершения строительства. Правило также распространяется на здания в ЕС/ЕЭЗ.

Амортизация составляет 5 % от инвестиционных затрат в первый год. В последующие годы - пять процентов от остаточной стоимости. Возможен переход на линейную AfA (3 % ежегодно).

3. Специальная амортизация в соответствии с § 7b EStG

Специальная амортизация была введена для стимулирования строительства арендного жилья:

• Для заявок на строительство между 1 января 2023 года и 31 декабря 2026 года.
• Специальная амортизация: 5 % от затрат на приобретение или строительство в первые четыре года, дополнительно к линейной AfA в размере 2 %.
• Верхний предел: 4.000 евро за квадратный метр жилой площади, предел строительных затрат: 5.200 евро за квадратный метр.

Специальная амортизация связана с определенными требованиями к эффективности, например, "Знак качества устойчивого здания".

Особые правила амортизации

• Пропорциональная амортизация: Если недвижимость приобретается или продается в течение года, амортизация производится только за соответствующий период.
• Смена метода амортизации: При дегрессивной амортизации можно в любое время перейти на линейную AfA. Амортизация в этом случае производится на основе остаточной стоимости.

Совет по специальной амортизации

Соблюдение минимальной помощи необходимо, если Вы являетесь предпринимателем. Для частных арендодателей эти правила не применяются.