Zasady wynajmu dla członków rodziny

Wynajem po obniżonej cenie dla członków rodziny z korzystnym systemem podatkowym umożliwia zgłaszanie strat z wynajmu i dzierżawy. Straty te wynikają głównie z amortyzacji i odsetek od zadłużenia w związku z obniżonym czynszem. Jeśli przestrzegasz określonych zasad wynajmu dla dzieci, możesz odliczyć koszty w pełnej wysokości jako koszty uzyskania przychodu, podczas gdy musisz opodatkować tylko niższe dochody z czynszu. Model oszczędności podatkowych działa również w przypadku wynajmu dla dzieci uprawnionych do alimentów.

Od 1.1.2021 obowiązuje ważna nowość:

• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, koszty można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i w tym celu wymagana jest prognoza dochodów:
• Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
• Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i można je odliczyć tylko proporcjonalnie.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Koszty można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.

Ważne: Jeśli czynsz wynosi co najmniej 50%, ale mniej niż 66% lokalnego czynszu, należy przeprowadzić prognozę całkowitego nadwyżki:

Jeśli prognoza całkowitego nadwyżki jest pozytywna, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu z wynajmu po obniżonej cenie i możliwe jest pełne odliczenie kosztów uzyskania przychodu.

Jeśli prognoza całkowitego nadwyżki jest negatywna, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu tylko dla części odpłatnie wynajmowanej. Dla części odpłatnie wynajmowanej koszty uzyskania przychodu można odliczyć proporcjonalnie.

Prognoza całkowitego nadwyżki dla dochodów z wynajmu i dzierżawy odbywa się zgodnie z wieloletnim i ugruntowanym orzecznictwem BFH. Pismo BMF z 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) jest nadal obowiązujące.

Uwaga: Przy wynajmie mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych może być konieczne uwzględnienie dodatku za umeblowanie przy ustalaniu lokalnego czynszu rynkowego. Taki dodatek za umeblowanie należy uwzględnić zgodnie z wyrokiem Federalnego Trybunału Finansowego z 6.2.2018 (IX R 14/17), jeśli można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub dodatków możliwych do uzyskania na rynku. Nie jest możliwe ustalenie w inny sposób. W szczególności nie jest możliwe wyprowadzenie dodatku za umeblowanie z miesięcznej kwoty liniowej amortyzacji dla przekazanych mebli i wyposażenia. Nie jest również dozwolone stosowanie procentowego dodatku do zwrotu z najmu.

Granica 50% lub 66% dotyczy tylko wynajmu mieszkań, a nie pomieszczeń wykorzystywanych komercyjnie lub w ramach wolnego zawodu.

Aktualnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że wynajem po obniżonej cenie dla dziecka uprawnionego do alimentów może być uznany podatkowo, jeśli wytrzymuje tzw. porównanie z osobami trzecimi. Oznacza to, że umowa najmu została zawarta zgodnie z prawem cywilnym i zarówno jej treść, jak i faktyczne wykonanie odpowiadają temu, co jest zwyczajne między osobami trzecimi. Wymaga to, aby główne obowiązki stron umowy były jasno i jednoznacznie uzgodnione i realizowane zgodnie z umową. "Wymagania dotyczące dowodu powagi umów między osobami bliskimi są surowe" (wyrok BFH z 16.2.2016, IX R 28/15).

W przypadku rozpatrywanym przez sąd umowa najmu z dzieckiem nie została uznana, ponieważ córka faktycznie nie płaciła czynszu. Rodzice potrącili czynsz z roszczeniem alimentacyjnym córki i wypłacili jej tylko różnicę w gotówce. Jest to zapewnienie alimentów w naturze w postaci mieszkania. Nie doszło do zmniejszenia majątku córki jako najemcy ani zwiększenia majątku rodziców jako wynajmujących. Ponieważ nie ma odpłatnego użytkowania, umowa najmu nie została uznana, a koszty lub strata nie zostały uznane jako koszty uzyskania przychodu.

Zamiast udostępniać dziecku mieszkanie jako alimenty w naturze i potrącać czynsz z roszczeniem alimentacyjnym dziecka, bardziej korzystne podatkowo jest wypłacenie dziecku alimentów pieniężnych, z których może opłacić czynsz za mieszkanie.

Aktualnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że przy wynajmie mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych należy zasadniczo uwzględnić dodatek za umeblowanie, ponieważ takie udostępnienie jest zazwyczaj związane z wyższą wartością użytkową, co często znajduje odzwierciedlenie w wyższym lokalnym czynszu. Taki dodatek za umeblowanie należy jednak uwzględnić tylko wtedy, gdy można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub dodatków możliwych do uzyskania na rynku. Nie jest możliwe ustalenie w inny sposób (wyrok BFH z 6.2.2018, IX R 14/17).

Uwaga: Lokalny czynsz można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Co jednak, jeśli w tym samym budynku znajduje się porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim, a jego wysokość czynszu odbiega od lokalnego wykazu czynszów? Czy w takim przypadku należy odnieść się do tej porównawczej wysokości czynszu, czy mimo to do wykazu czynszów?

W październiku 2019 r. Sąd Finansowy w Turyngii orzekł, że do porównania z lokalnym czynszem rynkowym należy odnieść się do czynszu, który wynajmujący pobiera od wynajmującego osobie trzeciej, która korzysta z porównywalnego mieszkania w tym samym budynku (wyrok z 22.10.2019, 3 K 316/19). Od wyroku wniesiono apelację do Federalnego Trybunału Finansowego. I proszę bardzo: wynajmujący odniósł sukces.

Zgodnie z opinią najwyższych sędziów finansowych: lokalny czynsz rynkowy do sprawdzenia granicy 66% należy zasadniczo ustalić na podstawie wykazu czynszów. Jeśli nie można zastosować wykazu czynszów lub nie jest on dostępny, lokalny czynsz rynkowy można ustalić na podstawie ekspertyzy, informacji z bazy danych czynszów lub na podstawie opłat za co najmniej trzy porównywalne mieszkania (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20).

Uwaga: Zgodnie z opinią Sądu Finansowego Badenii-Wirtembergii (wyrok z 22.1.2021, 5 K 1938/19) prognoza całkowitego nadwyżki jest wyjątkowo wskazana, mimo spełnienia granicy 66%, jeśli chodzi o wynajem kosztownie zaprojektowanego budynku mieszkalnego, w konkretnym przypadku domu jednorodzinnego o powierzchni znacznie przekraczającej 250 m². Czy ta opinia się utrzyma, musi teraz jednak zdecydować Federalny Trybunał Finansowy. Apelacja jest rozpatrywana pod numerem IX R 17/21.

Na pierwszy rzut oka można uznać opinię z Badenii-Wirtembergii za mało wiarygodną, ponieważ przepisy podatkowe są w zasadzie jednoznaczne i były takie również wcześniej. § 21 ust. 2 zdanie 2 EStG brzmi: "Jeśli opłata za wynajem mieszkania na czas nieokreślony wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu, wynajem mieszkania uznaje się za odpłatny." Jednak istnieje orzecznictwo BFH z przeszłości, w którym BFH miał podobną opinię jak Sąd Finansowy Badenii-Wirtembergii lub przynajmniej sygnalizował, że w wyjątkowych przypadkach prognoza całkowitego nadwyżki może być wskazana (np. wyrok BFH z 30.9.1997, IX R 80/94 i wyrok BFH z 6.10.2004, IX R 30/03). BFH opowiada się za prognozą całkowitego nadwyżki, jeśli czynsz rynkowy - co zazwyczaj oznacza czynsz zgodnie z lokalnym wykazem czynszów - nie odzwierciedla "właściwej" wartości czynszu lub jeśli wyjątkowo szczególne okoliczności przemawiają przeciwko istnieniu zamiaru osiągnięcia nadwyżki.

Jednak istotne wyroki BFH są nieco przestarzałe, a ostatnio BFH opowiedział się za zasadniczym podejściem do wykazu czynszów, jeśli taki istnieje (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20). Można więc z niecierpliwością oczekiwać, jak teraz zdecyduje BFH.

(2022): Zasady wynajmu dla członków rodziny

Wynajem po obniżonej cenie: obliczenia porównawcze z kosztami dodatkowymi podlegającymi podziałowi

Często mieszkania są wynajmowane krewnym za czynsz poniżej lokalnej stawki rynkowej. Takie obniżone czynsze są korzystne podatkowo, ponieważ z jednej strony trzeba opodatkować tylko niższe dochody z czynszu, a z drugiej strony wydatki można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.

Od 1.1.2021 obowiązuje ważna nowość:

• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, wydatki można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i sporządzić prognozę dochodów:
• Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
• Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i można je odliczyć tylko proporcjonalnie.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Wydatki można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.

Federalny Trybunał Finansowy wyjaśnił, że do porównania należy rozumieć "lokalny czynsz" jako czynsz brutto lub czynsz z ogrzewaniem. W związku z tym koszty, które można przenieść zgodnie z rozporządzeniem w sprawie kosztów operacyjnych, należy dodać do porównywalnego czynszu bez ogrzewania (wyrok BFH z 10.5.2016, IX R 44/15).

"Lokalny czynsz rynkowy" obejmuje czynsz bez ogrzewania plus koszty podlegające przeniesieniu dla mieszkań o porównywalnym rodzaju, lokalizacji i wyposażeniu.

Do kosztów podlegających przeniesieniu zgodnie z rozporządzeniem w sprawie kosztów operacyjnych należą w szczególności podatek gruntowy, koszty wody i ścieków, ogrzewania, sprzątania ulic i wywozu śmieci, oświetlenia, pielęgnacji ogrodu, czyszczenia kominów, ubezpieczenia rzeczowego i od odpowiedzialności cywilnej oraz dla dozorcy (§ 2 BetrKV). Koszty utrzymania i naprawy nie należą do nich zgodnie z § 1 BetrKV. Porównuje się więc zapłacony czynsz z ogrzewaniem z lokalnym czynszem z ogrzewaniem (także R 21.3 EStR).

Metoda obliczeniowa z czynszami z ogrzewaniem jest korzystniejsza dla wynajmujących niż obliczenia z czynszami bez ogrzewania. Uwzględnienie kosztów operacyjnych jest korzystne, ponieważ koszty podlegające przeniesieniu stanowią znaczną część kosztów w porównaniu z czynszem bez ogrzewania i są regularnie w całości pokrywane przez najemcę, nawet w przypadku obniżonego czynszu.

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że w przypadku wynajmu mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych należy zasadniczo zastosować dodatek za umeblowanie, ponieważ takie użytkowanie jest regularnie związane z wyższą wartością użytkową, co często znajduje odzwierciedlenie w wyższym lokalnym czynszu. Taki dodatek za umeblowanie można jednak uwzględnić tylko wtedy, gdy można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub dodatków możliwych do uzyskania na rynku. Ustalenie w inny sposób nie jest dozwolone (wyrok BFH z 6.2.2018, IX R 14/17).

Lokalny czynsz można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Co jednak, jeśli w tym samym budynku znajduje się porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim, a jego wysokość czynszu odbiega od lokalnego wykazu czynszów? Czy w takim przypadku do sprawdzenia progu 50% lub 66% należy odnieść się do tego czynszu porównawczego, czy mimo to do wykazu czynszów?

W październiku 2019 r. Sąd Finansowy w Turyngii orzekł, że do porównania z lokalnym czynszem rynkowym należy odnieść się do czynszu, którego właściciel żąda od innego wynajmującego, który korzysta z porównywalnego mieszkania w tym samym budynku (wyrok z 22.10.2019, 3 K 316/19). Od wyroku wniesiono odwołanie do Federalnego Trybunału Finansowego. I proszę bardzo: wynajmujący odniósł sukces.

Zgodnie z opinią najwyższych sędziów finansowych: lokalny czynsz rynkowy do sprawdzenia progu 66% należy zasadniczo określić na podstawie wykazu czynszów. Jeśli nie można zastosować wykazu czynszów lub nie jest on dostępny, lokalny czynsz rynkowy można ustalić na podstawie ekspertyzy, informacji z bazy danych czynszów lub na podstawie opłat za co najmniej trzy porównywalne mieszkania (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20).

(2022): Wynajem po obniżonej cenie: obliczenia porównawcze z kosztami dodatkowymi podlegającymi podziałowi

Co należy wziąć pod uwagę przy wynajmie krótkoterminowym (np. Airbnb)?

Jeśli wynajmujesz swoje mieszkanie lub dom na krótki okres, aby na przykład zarobić dodatkowe pieniądze za pośrednictwem platform takich jak Airbnb, musisz opodatkować dochody z najmu. Dotyczy to również sytuacji, gdy podnajmujesz nieruchomość tylko czasowo lub okazjonalnie.

Istnieją jednak sposoby na obniżenie obciążeń podatkowych. Możesz przedstawić urzędowi skarbowemu wszystkie koszty uzyskania przychodu związane z wynajmem. Możesz je odliczyć od uzyskanych dochodów z najmu, co pozwoli Ci obniżyć podatek.

Do odliczanych kosztów uzyskania przychodu należą między innymi:

• Proporcjonalny czynsz lub odsetki za okres wynajmu: Jeśli wynajmujesz pokój w swoim mieszkaniu, możesz uwzględnić część kosztów najmu jako koszty uzyskania przychodu.
• Proporcjonalne koszty remontów i konserwacji: Jeśli przed wynajmem przeprowadziłeś prace remontowe lub naprawy, możesz je zgłosić jako koszty uzyskania przychodu. Możesz również odliczyć bieżące koszty utrzymania, takie jak konserwacja instalacji grzewczej.
• Proporcjonalne koszty dodatkowe przypadające na wynajmowane pomieszczenie, takie jak ogrzewanie, woda, gaz: Jeśli wynajmujesz pokój w swoim mieszkaniu, możesz odliczyć część kosztów dodatkowych jako koszty uzyskania przychodu. W tym celu należy odpowiednio podzielić całkowite koszty z rachunku za media.
• Płatności na rzecz Airbnb: Możesz również odliczyć koszty korzystania z platformy Airbnb jako koszty uzyskania przychodu.
• Ważne jest, aby zebrać wszystkie paragony i faktury związane z wynajmem. Tylko w ten sposób możesz udowodnić, jakie koszty faktycznie poniosłeś i zgłosić je jako koszty uzyskania przychodu.

Aby upewnić się, że uwzględniasz wszystkie aspekty podatkowe związane z krótkoterminowym wynajmem, powinieneś skonsultować się z doradcą podatkowym. Dzięki temu możesz mieć pewność, że nie przeoczysz żadnych ważnych kwestii i nie spotkają Cię niespodziewane dopłaty podatkowe.

(2022): Co należy wziąć pod uwagę przy wynajmie krótkoterminowym (np. Airbnb)?

Co to jest certyfikat energetyczny i jakie są koszty?

Der Energieausweis ist ein Dokument, das den Energiebedarf eines Gebäudes bewertet. Es gibt 2 Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis berücksichtigt den Energiebedarf des Gebäudes, während der Verbrauchsausweis den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Jahre analysiert. Energieausweise sind ab Ausstellung zehn Jahre lang gültig.

Als Vermieter eines Wohngebäudes in Deutschland sind Sie gesetzlich verpflichtet, einen Energieausweis für Ihre Immobilie auszustellen. Der Energieausweis gibt Aufschluss über den Energiebedarf des Gebäudes und dient als Orientierungshilfe für Mieter und Käufer. Allerdings entstehen bei der Erstellung des Energieausweises Kosten, die sich auf Vermieter auswirken.

Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie Größe des Gebäudes, Art des Energieausweises und Aufwand des Energieberaters. In der Regel liegen die Aufwendungen zwischen 150 und 600 Euro.

Energieausweis als Werbungskosten für Vermieter absetzen

Als Vermieter können Sie die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie den Energieausweis aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung oder freiwillig erstellen lassen. Die Kosten können als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend gemacht werden.

Die Kosten für den Energieausweis sind sofort abziehbare Werbungskosten. Es empfiehlt sich, die Rechnung für die Erstellung des Energieausweises aufzubewahren, um sie im Falle einer Überprüfung durch das Finanzamt vorlegen zu können.

(2022): Co to jest certyfikat energetyczny i jakie są koszty?

Jakie koszty mogą wynajmujący odliczyć od podatku w przypadku pustostanu?

Osoby wynajmujące nieruchomość w Niemczech muszą nie tylko zajmować się wynajmem, wyborem i obsługą najemców, ale także liczyć się z pustostanem. Jeśli mieszkanie lub dom stoi pusty przez pewien czas, może to prowadzić do strat finansowych. Jakie są możliwości odliczenia podatkowego wydatków związanych z tymczasowym pustostanem?

Co to są wydatki na tymczasowy pustostan?

Wydatki na tymczasowy pustostan to wszystkie koszty związane z wynajmem nieruchomości, które nie mogą być pokryte z dochodów z najmu z powodu pustostanu. Należą do nich np. koszty utrzymania i napraw, działania reklamowe, koszty energii, podatek od nieruchomości i opłaty za wywóz śmieci. Pustostan musi być faktycznie tymczasowy, tzn. musi istnieć realna szansa, że mieszkanie lub dom zostanie ponownie wynajęty.

Podatkowe odliczenie wydatków na tymczasowy pustostan

Wydatki na tymczasowy pustostan można odliczyć od podatku, jednak należy spełnić pewne warunki. Po pierwsze, koszty mogą powstać tylko wtedy, gdy nieruchomość jest wynajmowana i nie przynosi dochodów. Po drugie, koszty muszą być konieczne i uzasadnione, tzn. nie można przeprowadzać luksusowych remontów ani niepotrzebnych prac konserwacyjnych.

Odliczane wydatki są zgłaszane jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu i dzierżawy. Muszą być one wykazane w zeznaniu podatkowym za dany rok. Przy obliczaniu podatku dochodowego są one następnie odejmowane od dochodów z najmu.

Ogólnie rzecz biorąc, wydatki na tymczasowy pustostan przy wynajmie mogą być odliczone od podatku, jeśli są konieczne, uzasadnione i faktycznie poniesione. Wynajmujący powinni jednak upewnić się, że pustostan jest faktycznie tymczasowy i istnieją realne szanse na wynajem. W przypadku wątpliwości lub pytań dotyczących możliwości odliczenia podatkowego wynajmujący powinni skonsultować się z doradcą podatkowym.

(2022): Jakie koszty mogą wynajmujący odliczyć od podatku w przypadku pustostanu?

Co obowiązuje w przypadku dochodów z wynajmu za granicą?

Zasadniczo prawo do opodatkowania dochodów z wynajmu i dzierżawy ma państwo, w którym znajduje się nieruchomość (opodatkowanie w państwie jednostki dowodowej). Dochody z wynajmu za granicą są wówczas zwolnione z podatku w Niemczech, ale podlegają klauzuli progresywnej.

Jeśli jednak nieruchomość znajduje się w państwie UE/EOG, dochody z wynajmu nie podlegają klauzuli progresywnej. Dochody z wynajmu pochodzące z UE/EOG nie muszą być zatem wykazywane w zeznaniu podatkowym.

Jednak straty z wynajmu nieruchomości za granicą w UE/EOG, nawet jeśli nie są uwzględniane podatkowo za granicą, nie mogą być uwzględnione w niemieckim zeznaniu podatkowym (FG Baden-Württemberg z 8.7.2014, 4 K 1134/12).

Proszę pamiętać: Ważny wyjątek dotyczy nieruchomości w Hiszpanii. Dochody z wynajmu muszą być zadeklarowane w Niemczech w załączniku "V". Podatek dochodowy zapłacony w Hiszpanii od dochodów z wynajmu można zaliczyć na poczet niemieckiego podatku dochodowego.

Dochody z wynajmu z krajów trzecich (spoza UE/EOG) podlegają w Niemczech w pełni klauzuli progresywnej i muszą być zadeklarowane w załączniku AUS. Dochody zagraniczne są wtedy obliczane zgodnie z niemieckimi przepisami podatkowymi. Uwaga: Załącznik AUS nie jest obecnie dostępny w Lohnsteuer kompakt.

Jednak uwaga: Niektóre umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (np. ze Szwajcarią) przewidują tzw. metodę zaliczenia. Wtedy zagraniczne dochody z wynajmu muszą być zadeklarowane w załączniku "V". Podatek dochodowy zapłacony za granicą od dochodów z wynajmu można zaliczyć na poczet niemieckiego podatku dochodowego.

W związku z tym w przypadku nieruchomości za granicą każdy przypadek musi być bardzo dokładnie zbadany pod kątem tego, które państwo ma prawo do opodatkowania, czy ma zastosowanie tzw. metoda zwolnienia, czy tzw. metoda zaliczenia oraz czy obowiązuje klauzula progresywna.

(2022): Co obowiązuje w przypadku dochodów z wynajmu za granicą?