(2017) Vorsicht bei verbilligter Vermietung: Möblierungszuschlag einbeziehen!

Bei verbilligter Vermietung an Angehörige können die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Die ortsübliche Marktmiete lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Bei der Gegenüberstellung von "vereinbarter Miete" und "ortsüblicher Marktmiete" ist die gezahlte Kaltmiete zuzüglich Umlagen zu vergleichen mit der ortsüblichen erzielbaren Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung. Was aber gilt, wenn eine Wohnung teilweise oder vollständig möbliert vermietet wird?

Aktuell hat das Finanzgericht Düsseldorf entschieden, dass bei der Ermittlung der 66 %-Grenze die Kaltmiete um einen Möblierungszuschlag für Nutzung der Einbauküche, Waschmaschine und Trockner zu erhöhen ist, soweit dieser nicht bereits in den Ausstattungsmerkmalen des Mietspiegels berücksichtigt ist (FG Düsseldorf vom 3.11.2016, 11 K 3115/14 E, Revision IX R 14/17).

• Die ortsübliche Marktmiete umfasst - so die Richter - neben der Kaltmiete auch die umlagefähigen Betriebskosten. In der mietrechtlichen Literatur wird zudem ein Möblierungszuschlag auf die (Kalt-)Miete als üblich angesehen. Denn der Vermieter räumt in diesen Fällen dem Mieter sachlich ein Mehr an Gebrauchsmöglichkeiten ein. Zur Bestimmung der Höhe dieses Zuschlags gibt es unterschiedliche Ansätze. Vorzugswürdig ist der Ansatz der Abschreibung von den Anschaffungskosten der mitvermieteten Sachen unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung (von 4 %) zugunsten des Vermieters.
• Der Fall: Die Eheleute vermieten an ihren Sohn verbilligt eine mit einer Einbauküche teilmöblierte Wohnung und überlassen zudem eine Waschmaschine und einen Trockner zur Nutzung. Das Finanzamt erhöht die ortsübliche Vergleichsmiete um einen Möblierungszuschlag für die Einbauküche, Waschmaschine und Trockner in Höhe der monatlichen Abschreibung und kommt so zu einer Entgeltlichkeitsquote unter 66 %. Folglich wurden die geltend gemachten Werbungskosten entsprechend gekürzt.

Bereits im Jahr 2010 hat das Niedersächsische Finanzgericht entschieden, dass bei verbilligter Vermietung einer voll möblierten Wohnung die ortsübliche Marktmiete um einen Möblierungszuschlag zu erhöhen ist. Dieser so erhöhten "ortsüblichen Marktmiete" wird die "vereinbarte Miete" gegenübergestellt und erst dann beurteilt, ob die Grenze von 66 % über- oder doch unterschritten ist (Niedersächsisches FG vom 7.12.2010, EFG 2011 S. 628).

Bei möblierten Vermietungen sollten Sie im Mietvertrag Grundmiete, Umlagen und Möblierungszuschlag getrennt vereinbaren und ausweisen. Achten Sie darauf, dass die Beträge ausreichend hoch sind, um die maßgebliche Grenze von 66 % zu überschreiten. Wie der Möblierungszuschlag zu ermitteln ist, ist bisher steuerrechtlich noch nicht geklärt. In der Literatur werden pauschale Zuschläge zwischen 2 % und 30 % der Kaltmiete gehandelt.

Die Hannoveraner Finanzrichter aber rechnen genauer und ermitteln den Zuschlag auf Basis der Abschreibung vom Zeitwert der Möbel und einer 4 %-Verzinsung. Dabei legen sie für die Möbel eine Nutzungs- und Abschreibungsdauer von 10 Jahren zugrunde (gemäß AfA-Tabelle "Gastgewerbe").