Luați în considerare închirierea la preț redus și suplimentul pentru mobilier

În cazul închirierii către rude, cheltuielile publicitare pot fi deduse integral dacă chiria convenită este de cel puțin 66% din chiria medie locală (§ 21 Abs. 2 EStG). Dacă se percepe între 50% și 66%, este necesară o prognoză pozitivă a excedentului. Baza pentru chiria medie locală este de obicei grila de chirii locală.

Dacă un apartament este închiriat mobilat sau parțial mobilat, trebuie aplicat un supliment de mobilare - dar numai dacă acesta poate fi derivat din grila de chirii sau din suplimentele uzuale pe piață. O derivare forfetară din amortizare (AfA) sau un supliment procentual de rentabilitate nu sunt permise (BFH, hotărârea din 6.2.2018, IX R 14/17).

Exemplu: Suplimentul de mobilare reduce cota de plată

Un cuplu închiriază fiului lor un apartament mobilat la un preț redus. Administrația financiară mărește chiria de referință cu un supliment de mobilare (pentru bucătărie încorporată, mașină de spălat, uscător) și astfel ajunge la o cotă de plată sub 66%. Consecința: cheltuielile publicitare sunt reduse proporțional. BFH a confirmat că suplimentele sunt permise - dar numai în cazul unei practici de piață dovedite.

BFH: Doar suplimentele de mobilare dovedite sunt permise

• Suplimentele din grila de chirii (de exemplu, pentru bucătărie încorporată) sunt permise.
• Dacă aceste informații lipsesc din grila de chirii, trebuie utilizate prețurile pieței locale.
• Dacă nu se poate determina un supliment, se aplică chiria fără mobilare.
• AfA sau suplimentele de rentabilitate nu sunt o bază permisă.

Sfat: Specificați suplimentul de mobilare separat în contractul de închiriere - împreună cu chiria netă și cheltuielile. Numai dacă se atinge cel puțin 66% din chiria medie locală, toate cheltuielile publicitare sunt deductibile.

Chiria de referință: grila de chirii sau închiriere comparabilă în clădire?

Dacă chiria unui apartament comparabil, închiriat către terți, din aceeași clădire diferă de grila de chirii, se pune întrebarea care chirie este standardul de comparație.

BFH (hotărârea din 22.2.2021, IX R 7/20) a decis: grila de chirii are prioritate. Dacă aceasta nu este adecvată sau nu există, chiria medie locală poate fi determinată și printr-un raport, o bază de date de închiriere sau cel puțin trei apartamente comparabile.

Obiecte mari și luxoase: prognoză totală a excedentului necesară

În cazul suprafețelor de locuit de peste 250 mp sau al dotărilor deosebit de costisitoare, este necesară o prognoză totală a excedentului chiar și la o chirie de peste 66% (BFH, hotărârea din 20.6.2023, IX R 17/21).

Exemplu: Un cuplu de părinți închiriază trei vile (fiecare > 250 mp) copiilor lor și declară pierderi mari. BFH nu recunoaște aceste pierderi - închirierea este considerată hobby, deoarece nu a fost evidentă nicio intenție de a obține profit.

Deja în hotărâri anterioare (de exemplu, din 30.9.1997, IX R 80/94), BFH a subliniat: În cazul obiectelor deosebit de mari sau luxoase, este necesară în mod regulat o prognoză pe 30 de ani.

Important: Regula de 66% se referă doar la obiectivitatea plății (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Intenția subiectivă de a obține venituri poate fi verificată separat, chiar dacă această limită este respectată.