Închiriere: deplasările la proprietatea închiriată sunt de obicei deductibile integral
Proprietarii trebuie să își viziteze regulat proprietățile închiriate – de exemplu, pentru verificări, reparații sau vizionări. Pentru aceste deplasări se aplică, conform § 9 Abs. 3 EStG, reglementări fiscale similare cu cele pentru deplasările angajaților la locul de muncă.
De regulă, proprietarii pot deduce indemnizația de deplasare de serviciu de 0,30 Euro pe kilometru parcurs ca cheltuieli profesionale. Curtea Federală Fiscală (BFH) a confirmat că această indemnizație este aplicabilă în principiu.
Excepție: Primul loc de muncă la proprietatea închiriată
Se aplică altceva dacă proprietatea închiriată devine primul loc de muncă al proprietarului. Atunci se aplică doar indemnizația de distanță de 0,30 Euro pe kilometru de distanță (respectiv 0,38 Euro de la al 21-lea kilometru de distanță).
Când există un prim loc de muncă?
- Când proprietarul vizitează obiectul nu doar ocazional, ci regulat și sustenabil – adică aproape zilnic.
- Conform opiniei Tribunalului Fiscal din Köln, există un prim loc de muncă dacă cel puțin o treime din activitatea totală se desfășoară la obiectul respectiv.
Deplasări la proiecte de construcție în regie proprie
Dacă un proprietar construiește o clădire parțial în regie proprie, deplasările la șantier nu sunt deduse cu indemnizația de distanță, ci doar cu indemnizația de deplasare de serviciu de 30 de cenți pe kilometru parcurs sau cu costurile reale (decizia BFH din 10.5.1995, IX R 73/91). Costurile de deplasare fac parte, în acest caz, din costurile de construcție ale clădirii.
Caz special: apartamente de vacanță
Deplasări la apartamentul de vacanță: indemnizație de distanță în loc de costuri de deplasare?
Cine închiriază un apartament de vacanță merge de obicei de mai multe ori pe an acolo – de exemplu, pentru lucrări de renovare. Întrebarea este: aceste deplasări sunt deduse cu indemnizația de deplasare de serviciu (30 de cenți pe kilometru parcurs) sau doar cu indemnizația de distanță (30/38 de cenți pe kilometru de distanță)?
Această întrebare este relevantă dacă apartamentul de vacanță devine primul loc de muncă. Atunci se poate aplica doar indemnizația de distanță.
Decizia FG Münster: indemnizație de distanță și reducere din cauza părții private
Într-un caz recent (FG Münster, decizia din 15.5.2025, 12 K 1916/21 F), tribunalul fiscal a decis:
- O GbR formată din tată și fiu închiria mai multe apartamente de vacanță cu sprijinul unui administrator.
- Pentru două obiecte, GbR a solicitat costuri de deplasare pentru 77 de zile și cheltuieli suplimentare de masă conform principiilor de costuri de deplasare.
- Administrația fiscală nu a recunoscut integral cheltuielile și le-a redus din cauza unei presupuse co-cauzări private.
Tribunalul a confirmat această reducere în mare parte:
- Cheltuielile suplimentare de masă nu sunt deductibile.
- Costurile de deplasare sunt deductibile doar cu indemnizația de distanță – și doar parțial, deoarece au fost și scopuri private co-cauzate.
Motivarea tribunalului
- Apartamentele de vacanță sunt considerate primele locuri de muncă, deoarece au fost vizitate în mai mult de o treime din activități.
- Conform § 9 Abs. 3 EStG, primul loc de muncă în legătură cu închirierea trebuie evaluat pe obiect.
- Co-cauzarea privată (de exemplu, elemente de vacanță) nu trebuie neglijată – în cazul utilizării mixte, este permisă o estimare.
- Cu toate acestea, nu trebuie impuse contribuabilului cerințe excesive de probă, în special în cazul lucrărilor proprii.
Notă: Costurile de masă pot fi solicitate doar pentru primele trei luni – acest termen a expirat în anul în litigiu.
Important: Deși recursul la Curtea Federală Fiscală a fost permis, acesta nu a fost depus. Decizia FG Münster este astfel definitivă și ar putea fi orientativă pentru multe cazuri similare.
Închiriere: deplasările la proprietatea închiriată sunt de obicei deductibile integral
Ce sunt cheltuielile aferente venitului legate de închirierea unei proprietăți?
Din veniturile dumneavoastră din închiriere și leasing, puteți deduce cheltuielile aferente venitului. Cheltuielile aferente venitului sunt costuri care servesc la achiziționarea, asigurarea și întreținerea proprietății. Aceste cheltuieli sunt deduse din veniturile din chirii. Un rezultat pozitiv, adică un profit, crește suma impozitului dumneavoastră. Un rezultat negativ duce la o economie de impozit.
O pierdere fiscală din închiriere și leasing, cauzată de cheltuieli publicitare mari, poate fi compensată cu alte venituri pozitive. Decisiv pentru înregistrarea cheltuielilor aferente în declarația fiscală este momentul plății. Când au apărut costurile sau când ați primit factura nu contează, de obicei.
Puteți deduce cheltuieli aferente chiar dacă proprietatea nu este încă închiriată. Cu toate acestea, trebuie să existe o intenție de închiriere. Dacă faceți acest lucru, administrația financiară va recunoaște inițial costurile, dar va emite decizia fiscală doar provizoriu. Dacă nu închiriați proprietatea, administrația financiară poate retrage deducerea cheltuielilor publicitare.
Ce sunt cheltuielile aferente venitului legate de închirierea unei proprietăți?
Ce costuri pot fi deduse ca cheltuieli aferente venitului?
Dacă închiriați o proprietate, puteți deduce toate cheltuielile legate de proprietate ca cheltuieli aferente. Acestea includ, printre altele, următoarele cheltuieli:
- Impozitul pe proprietate
- Dobânzi la credite
- Amortizare
- Prime de asigurare
- Costuri pentru electricitate, apă și încălzire, canalizare, colectare gunoi etc.
- Cheltuieli pentru administrator și managementul imobilului
- Reparații cosmetice
- Costuri pentru mobilier în cazul închirierii mobilate
- Costuri de transport către locuință
Puteți declara costurile suplimentare decontate cu chiriașul ca cheltuieli aferente, dacă acestea sunt incluse ca venituri în declarația fiscală.
Ce costuri pot fi deduse ca cheltuieli aferente venitului?
Poate fi dedusă o cameră delucru pentru activități de închiriere?
Cheltuielile pentru un birou la domiciliu și echipamentul acestuia sunt deductibile integral ca cheltuieli profesionale sau de afaceri numai dacă biroul este locul central pentru întreaga activitate profesională. Alternativ, se poate solicita o sumă forfetară anuală de 1.260 Euro. Aceasta este la alegerea contribuabilului. Dacă condițiile pentru deducere nu sunt îndeplinite într-o lună, suma forfetară anuală se reduce corespunzător. Totuși, trebuie să existe un birou real cu pereți proprii.
În unele cazuri, cum ar fi un proprietar care administrează imobile, biroul poate fi dedus ca cheltuieli aferente din veniturile din chirii sau se poate utiliza suma forfetară.
Dacă nu există un alt loc de muncă permanent pentru activitatea profesională, costurile de homeoffice pot fi deduse cu o sumă forfetară zilnică de 6 Euro pe zi, maximum 1.260 Euro pe an. Nu este necesar un birou închis; chiar și un colț de lucru sau masa din bucătărie sunt suficiente. Suma forfetară zilnică poate fi dedusă o singură dată pe zi calendaristică pentru toate activitățile profesionale desfășurate în locuință.
Exemplu: Un șofer de autobuz (Z) este, de asemenea, liber profesionist ca scriitor și activ în domeniul închirierilor. Deoarece Z nu are un alt loc de muncă permanent pentru aceste activități, poate deduce o sumă forfetară zilnică de 6 Euro pentru fiecare zi în care desfășoară aceste activități de acasă, până la maximum 1.260 Euro pe an. Chiar dacă Z își desfășoară activitatea de șofer de autobuz într-o zi, deducerea sumei forfetare zilnice pentru celelalte activități nu este afectată. Z poate aloca suma forfetară fie proporțional veniturilor din activități independente, fie veniturilor din închirieri și leasing, fie uneia dintre aceste categorii de venituri în întregime.
Important: Trebuie să demonstrați că nu aveți la dispoziție un alt loc de muncă permanent pentru activitatea profesională sau de afaceri respectivă. O declarație corespunzătoare de la angajator poate fi un indiciu util.
Poate fi dedusă o cameră delucru pentru activități de închiriere?
