Die kürzere Abschreibungsdauer bei Vermietung ist für viele Vermieter ein wichtiger Hebel, um die Steuerlast zu senken. Denn je kürzer die steuerlich anerkannte Nutzungsdauer eines Gebäudes ist, desto höher fällt die jährliche Absetzung für Abnutzung aus. In den letzten Jahren wurde immer wieder diskutiert, ob strengere Nachweise verlangt werden sollen. Der aktuelle Stand ist jedoch klar: Eine kürzere Abschreibungsdauer bei Vermietung bleibt weiterhin möglich – ohne neue gesetzliche Hürden.
Gesetzliche Grundlage der Gebäudeabschreibung
Die lineare Absetzung für Abnutzung von Gebäuden richtet sich nach § 7 Abs. 4 EStG. Je nach Nutzung sowie Bauantrag- oder Anschaffungszeitpunkt beträgt die AfA in der Praxis regelmäßig 2 Prozent, 2,5 Prozent oder 3 Prozent pro Jahr. Daraus ergibt sich eine typisierte Nutzungsdauer von 50, 40 oder 33 Jahren. Sonderabschreibungen, etwa nach § 7b EStG, sind davon getrennt zu betrachten.
Diese Typisierung passt nicht in jedem Fall. Deshalb erlaubt das Gesetz ausdrücklich eine Abweichung: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf diese angesetzt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Genau dadurch kann die kürzere Abschreibungsdauer bei Vermietung zu einer höheren jährlichen Abschreibung führen.
Nachweis: Keine überzogenen Anforderungen laut BFH
In der Praxis stellt sich vor allem die Frage, wie die verkürzte Nutzungsdauer nachzuweisen ist. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass an den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer keine überbordenden Anforderungen zu stellen sind. Steuerpflichtige dürfen sich zur Darlegung jeder Methode bedienen, die im konkreten Einzelfall geeignet erscheint.
Besonders wichtig für Vermieter: Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist nach der Rechtsprechung nicht zwingend Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten Nutzungsdauer. Der Bundesfinanzhof hat dies unter anderem in Urteilen vom 28.07.2021 (IX R 25/19) und vom 23.01.2024 (IX R 14/23) bestätigt.
Warum die Finanzverwaltung strengere Regeln wollte
Die Finanzverwaltung sieht die Entwicklung kritisch. Nach den BFH-Entscheidungen wurden in der Praxis zunehmend unterschiedlichste Gutachten als Nachweis vorgelegt, teils auch von nicht öffentlich bestellten Sachverständigen oder auf Basis pauschaler Bewertungsmodelle. Zudem wurden Objekte nach Darstellung der Verwaltung häufig nicht persönlich besichtigt. Aus Sicht der Verwaltung erhöhte dies das Risiko, dass eine kürzere Abschreibungsdauer bei Vermietung zu großzügig angesetzt wird.
Geplante Verschärfung ab 2025 – bisher nicht umgesetzt
Vor diesem Hintergrund sah ein Referentenentwurf zur „Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“ vor, die Anforderungen deutlich zu verschärfen. Danach sollte das Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stammen, eine Vor-Ort-Besichtigung zwingend sein und das Gutachten detailliert technische, wirtschaftliche und rechtliche Faktoren würdigen, die die Nutzungsdauer beeinflussen. Die Verschärfung sollte rückwirkend ab dem 1.1.2025 gelten.
Diese Regelung ist jedoch bislang nicht gesetzlich umgesetzt worden. Damit bleibt es beim aktuellen Rechtsstand und den Maßstäben der BFH-Rechtsprechung.
Praxisfolgen für Vermieter
Für Vermieter ist das eine wichtige Nachricht: Die kürzere Abschreibungsdauer bei Vermietung kann weiterhin geltend gemacht werden, wenn der Nachweis nachvollziehbar und objektbezogen gelingt. Ein teures Spezialgutachten ist nicht zwingend vorgeschrieben. Gleichwohl sollte die Dokumentation inhaltlich belastbar sein, damit sie einer Prüfung standhält.
Fazit
Derzeit gibt es keine strengeren gesetzlichen Vorschriften für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer bei vermieteten Gebäuden. Maßgeblich bleibt die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, die keine überzogenen Formalanforderungen zulässt. Damit bleibt die kürzere Abschreibungsdauer bei Vermietung weiterhin möglich – und kann bei passender Sachlage ein spürbarer Steuervorteil sein.