Wer eine vermietete Immobilie renoviert oder modernisiert, kann viele Kosten steuerlich geltend machen. Entscheidend ist jedoch, ob es sich um Herstellungsaufwand oder Erhaltungsaufwand handelt. Davon hängt ab, ob die Ausgaben sofort abziehbar sind oder nur über viele Jahre verteilt wirken.
Das Bundesfinanzministerium hat mit Schreiben vom 26.01.2026 seine Grundsätze zur Abgrenzung von Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand bei Gebäuden aktualisiert. Das Schreiben enthält zahlreiche Beispiele zur steuerlichen Behandlung von Renovierungs- und Modernisierungskosten.
Warum die Unterscheidung so wichtig ist
- Erhaltungsaufwand ist in der Regel sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (§ 21 EStG).
- Alternativ kann Erhaltungsaufwand auf Antrag auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV).
- Herstellungsaufwand erhöht die Gebäudekosten und wirkt steuerlich nur über die Absetzung für Abnutzung (AfA), also verteilt über viele Jahre (§ 7 Abs. 4 EStG).
Für Vermieter ist daher in der Regel der Erhaltungsaufwand steuerlich günstiger.
Grundregel: Reparatur oder echte Verbesserung?
Erhaltungsaufwand liegt typischerweise vor, wenn ein Gebäude in seinem bisherigen Zustand erhalten oder zeitgemäß modernisiert wird, ohne dass sich der Standard insgesamt deutlich erhöht. Typische Beispiele sind etwa:
- Austausch alter Fenster gegen neue
- Erneuerung der Heizungsanlage
- Modernisierung eines Badezimmers
- Schönheitsreparaturen (z.B. Streichen, Bodenbeläge erneuern)
Wichtig: Auch wenn solche Maßnahmen oft Erhaltungsaufwand sind, kann es im Einzelfall trotzdem Herstellungsaufwand werden, etwa wenn die Arbeiten insgesamt zu einer deutlichen Standardanhebung führen.
Wann Renovierungskosten als Herstellungskosten gelten
In bestimmten Fällen müssen Renovierungskosten steuerlich als Herstellungskosten behandelt werden. Das ist vor allem in drei Konstellationen relevant:
1. Anschaffungsnahe Herstellungskosten (15-Prozent-Regel)
Wer eine Immobilie kauft und in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb modernisiert oder instand setzt, muss eine wichtige Grenze beachten: Übersteigen die Aufwendungen 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind nicht sofort abziehbar (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Die Folge: Die Kosten erhöhen die Gebäudekosten und können nur über die AfA berücksichtigt werden.
Welche Aufwendungen zählen typischerweise nicht in die 15-Prozent-Grenze?
- laufende Wartung und regelmäßig anfallende Erhaltungsarbeiten (z.B. Wartung der Heizung)
- typische Kleinreparaturen
- Kosten, die nur indirekt mit der Renovierung zusammenhängen (z.B. reine Abwicklungs- oder Nebenaufwendungen)
Praxis-Tipp: Für die 15-Prozent-Grenze ist die Umsatzsteuer nicht einzubeziehen. Gerade dadurch kann die Grenze im Einzelfall doch noch unterschritten werden.
2. Deutliche Verbesserung des Gebäudestandards (Standardhebung)
Herstellungskosten können auch entstehen, wenn die Arbeiten den Standard des Gebäudes deutlich erhöhen. Maßgeblich sind vier zentrale Ausstattungsbereiche:
- Heizung
- Sanitärinstallation
- Elektroinstallation
- Fenster
Wird der Standard in mindestens drei dieser Bereiche deutlich angehoben, wird häufig von einer Standardhebung ausgegangen. Dann sind die Aufwendungen typischerweise Herstellungsaufwand. Eine bloße „Modernisierung auf heutigen Standard“ reicht dafür oft nicht aus, wenn dadurch nur der zeitgemäße Zustand wiederhergestellt wird.
3. Erweiterung des Gebäudes
Eine Erweiterung führt grundsätzlich zu Herstellungskosten. Dabei reicht schon eine eher kleine Erweiterung. Beispiele:
- Anbau eines Balkons oder einer Terrasse
- Einbau einer Dachgaube
- Ausbau eines bisher nicht nutzbaren Dachraums
Kurz-Check für Vermieter
- Innerhalb von drei Jahren nach Kauf: 15-Prozent-Grenze prüfen (ohne Umsatzsteuer).
- Viele Maßnahmen gebündelt: prüfen, ob eine Standardhebung vorliegen könnte.
- Zusätzliche Fläche oder neue Bauteile: meist Erweiterung und damit Herstellungskosten.
Im Zweifel lohnt sich eine genaue Dokumentation der Maßnahmen (Rechnungen, Leistungsbeschreibungen, Zeitpunkte). Denn steuerlich macht es einen großen Unterschied, ob Kosten sofort abziehbar sind oder nur über Jahrzehnte über die AfA wirken.