Ein aktualisiertes BMF-Schreiben bringt ab 2025 wichtige Klarstellungen zur Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen nach § 35c EStG. Hausbesitzer sollten die präzisierten Voraussetzungen kennen, um die Förderung korrekt zu nutzen.

Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen nach § 35c EStG

Für energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutzten Wohnimmobilien kann eine Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen nach § 35c EStG beantragt werden. Die Förderung wird auf drei Jahre verteilt:

• Jahr 1 & 2: Jeweils 7 % der förderfähigen Aufwendungen (max. 14.000 Euro jährlich)
• Jahr 3: 6 % der Aufwendungen (max. 12.000 Euro)

Die Maßnahme muss durch ein zertifiziertes Fachunternehmen durchgeführt und bescheinigt werden. Eigenleistungen sind nicht förderfähig. Materialkosten des Eigentümers werden nur berücksichtigt, wenn sie in der Bescheinigung des Fachunternehmens gesondert ausgewiesen sind.

Zeitliche Begrenzung und Gebäudealter

Die Förderung gilt für Maßnahmen, die im Zeitraum vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2029 abgeschlossen werden. Das Wohngebäude muss bei Maßnahmenbeginn mindestens zehn Jahre alt sein. Entscheidend ist das Jahr des Baubeginns.

Ist das genaue Bauantragsdatum nicht mehr feststellbar, kann aus Vereinfachungsgründen auf das Herstellungsjahr abgestellt werden.

Voraussetzungen an die Nutzung und das Fachunternehmen

Gefördert werden energetische Maßnahmen an Gebäuden oder Gebäudeteilen, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Werden einzelne Gebäudeteile vermietet oder gewerblich genutzt, ist die Steuerermäßigung anteilig nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen zu kürzen.

Ein häusliches Arbeitszimmer innerhalb der selbst genutzten Wohnung oder des selbst genutzten Hauses gilt grundsätzlich als unschädlich. Auch hier ist jedoch nur der privat genutzte Flächenanteil der Immobilie förderfähig; der auf das Arbeitszimmer entfallende Anteil der Aufwendungen bleibt außer Ansatz.

Ausführende Betriebe müssen einem bestimmten Gewerk zugeordnet sein und über eine entsprechende Qualifikation verfügen. Eine vollständige Liste der anerkannten Fachbereiche findet sich im aktuellen BMF-Schreiben vom 21.08.2025.

Förderung bei Wohnflächenerweiterung

Wird im Zuge einer Sanierung die Wohnfläche erweitert, etwa durch einen Anbau oder eine Gaube, sind energetische Maßnahmen an neu geschaffenen Flächen nicht begünstigt. Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG gilt ausschließlich für Maßnahmen am bestehenden Gebäude, auch wenn diese im Zusammenhang mit einer Erweiterung durchgeführt werden.

Wer kann die Steuerermäßigung in Anspruch nehmen?

Anspruchsberechtigt ist ausschließlich der Eigentümer oder Miteigentümer, der das Objekt selbst zu Wohnzwecken nutzt. Wurde das Eigentum bereits auf die nächste Generation übertragen, z. B. mit Nießbrauchsvorbehalt oder Wohnrecht, kann die nutzungsberechtigte Person die Steuerermäßigung nicht beanspruchen.

Nutzt der Eigentümer das Gebäude nicht selbst, ist die Steuerermäßigung insgesamt ausgeschlossen. Eine anteilige Kürzung der förderfähigen Aufwendungen kommt nur dann in Betracht, wenn der Eigentümer das Objekt selbst bewohnt und einzelne Gebäudeteile zusätzlich vermietet oder gewerblich nutzt.

Steuerermäßigung bei gemischter Nutzung

Ein häusliches Arbeitszimmer innerhalb eines ansonsten zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudes schließt die Steuerermäßigung nach § 35c EStG nicht aus. Die förderfähigen Aufwendungen sind jedoch anteilig nach dem Verhältnis der privat genutzten Wohnfläche zu kürzen. Maßgeblich ist ausschließlich die Flächennutzung, unabhängig davon, ob und in welcher Höhe Aufwendungen für das Arbeitszimmer einkommensteuerlich geltend gemacht werden.

Besonderheiten bei Trennung und Scheidung

Nach einer Scheidung kann der übernehmende Ehegatte die Steuerermäßigung für seinen bisherigen Anteil weiterführen, sofern das Gebäude weiterhin selbst genutzt wird. Der veräußernde Ehegatte kann die Förderung letztmalig im Jahr der Aufgabe der Eigennutzung beanspruchen. Eine Übertragung des Ermäßigungsanspruchs auf den neuen Eigentümer ist nicht möglich.

Materialkauf durch Eigentümer

Kauft der Eigentümer das für die energetische Maßnahme benötigte Material selbst, sind die entsprechenden Kosten nur dann förderfähig, wenn sie in der Bescheinigung des Fachunternehmens gesondert ausgewiesen werden. Voraussetzung ist, dass das Fachunternehmen bestätigt, dass das Material für die konkret durchgeführte energetische Maßnahme verwendet wurde. Eine weitergehende inhaltliche Prüfung der Materialrechnungen ist nicht erforderlich.

Eigenleistungen des Eigentümers sowie die darauf entfallenden Materialkosten sind nicht förderfähig.

Keine Förderung für Fotovoltaik-Anlagen

Nicht förderfähig sind Maßnahmen, die ausschließlich der Stromerzeugung dienen. Dazu zählen:

• Fotovoltaik-Anlagen
• Windkraftanlagen
• Stromspeicher
• Wechselrichter

Die vollständige Liste der ausgeschlossenen Maßnahmen findet sich im BMF-Schreiben vom 21.08.2025.

Neue Musterbescheinigung ab 2025

Ab dem 1. Januar 2025 gilt ein neues, einheitliches Muster zur Bescheinigung energetischer Maßnahmen (vgl. BMF-Schreiben vom 23.12.2024). Es ist für alle Maßnahmen zu verwenden, die ab 2025 abgeschlossen werden.

Für frühere Maßnahmen gelten weiterhin die bisherigen Muster, u. a.:

• BMF-Schreiben vom 26.01.2023
• BMF-Schreiben vom 06.02.2024

Fazit: Klare Regeln für die Förderung

Die überarbeitete Regelung bringt mehr Klarheit in die Anwendung der Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen. Hausbesitzer sollten bei der Planung ihrer Sanierung auf die aktuelle Gesetzeslage, die richtige Nutzung des Objekts, die Bescheinigung durch Fachbetriebe und die fristgerechte Umsetzung achten. Wer alle Voraussetzungen erfüllt, kann über drei Jahre hinweg von einer spürbaren Steuerersparnis profitieren.