Die Vermietung an Angehörige ist steuerlich erlaubt und kann für Vermieter durchaus vorteilhaft sein. Damit das Finanzamt das Mietverhältnis anerkennt und der volle Werbungskostenabzug erhalten bleibt, müssen jedoch einige wichtige Voraussetzungen erfüllt sein. Vor allem die Miethöhe, ein sauber gestalteter Mietvertrag und die tatsächliche Durchführung des Mietverhältnisses spielen eine zentrale Rolle.
Vermietung an Angehörige: Was steuerlich grundsätzlich gilt
Niemand ist steuerlich verpflichtet, eine Wohnung entgeltlich zu überlassen. Wer eine Wohnung einem nahen Angehörigen kostenlos überlässt, muss grundsätzlich keine Mieteinnahmen versteuern. Im Gegenzug können dann aber auch keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG abgezogen werden.
Gerade deshalb sollte die Entscheidung klar getroffen werden: entweder eine entgeltliche Vermietung mit steuerlicher Berücksichtigung oder eine unentgeltliche Überlassung ohne Werbungskostenabzug. Ein ständiger Wechsel zwischen beiden Varianten kann in der Praxis schnell zu Nachfragen des Finanzamts führen.
Wann Einnahmen und Werbungskosten steuerlich relevant werden
Auch bei der Vermietung an Angehörige gilt derselbe Grundsatz wie bei der Vermietung an fremde Dritte: Steuerpflichtig ist der Überschuss aus Einnahmen abzüglich Werbungskosten. Ergibt sich ein Verlust, kann dieser grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden.
Zu den typischen Werbungskosten zählen insbesondere Schuldzinsen, Abschreibungen, Erhaltungsaufwendungen sowie weitere laufende Kosten rund um die vermietete Immobilie. Voraussetzung ist jedoch stets, dass das Mietverhältnis steuerlich anerkannt wird.
Fremdvergleich: Warum der Mietvertrag so wichtig ist
Der wichtigste Prüfpunkt bei der Vermietung an Angehörige ist der sogenannte Fremdvergleich. Das bedeutet: Das Mietverhältnis muss so gestaltet und durchgeführt werden, wie es auch mit einer fremden Person abgeschlossen worden wäre.
Ein schriftlicher Mietvertrag ist zwar nach der Rechtsprechung nicht in jedem Einzelfall zwingend, in der Praxis aber dringend zu empfehlen. Der Vertrag sollte insbesondere Angaben zur Wohnung, zum Mietbeginn, zur Miethöhe und zu den Nebenkosten enthalten. Ebenso wichtig ist, dass die Vereinbarungen tatsächlich eingehalten werden. Die Miete sollte also regelmäßig und pünktlich vom Konto des Mieters auf das Konto des Vermieters überwiesen werden. Auch die Nebenkosten sollten korrekt abgerechnet werden.
Wer hier nachlässig ist, riskiert, dass das Finanzamt das Mietverhältnis ganz oder teilweise nicht anerkennt.
Die entscheidende Grenze bei der Miethöhe
Besonders wichtig ist bei der Vermietung an Angehörige die Frage, wie hoch die Miete im Vergleich zur ortsüblichen Marktmiete sein muss. Maßgeblich ist § 21 Abs. 2 EStG.
| Vereinbarte Miete | Steuerliche Folge |
|---|---|
| Weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete | Werbungskosten nur anteilig abziehbar |
| Mindestens 50 Prozent, aber weniger als 66 Prozent | Voller Abzug nur bei positiver Totalüberschussprognose |
| Mindestens 66 Prozent | Regelmäßig voller Werbungskostenabzug |
In der Praxis empfiehlt es sich, nicht exakt an der 66-Prozent-Grenze zu kalkulieren, sondern einen kleinen Sicherheitspuffer einzuplanen. Das reduziert das Risiko von Streitigkeiten mit dem Finanzamt.
Was zur ortsüblichen Marktmiete gehört
Für die Prüfung der Miethöhe reicht nicht nur der Blick auf die Kaltmiete. Maßgeblich ist die ortsübliche Marktmiete einschließlich der umlagefähigen Nebenkosten. Dazu gehören insbesondere Betriebskosten im Sinne von § 2 BetrKV, etwa für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Beleuchtung oder Hauswart. Nicht dazu gehören dagegen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.
Die ortsübliche Marktmiete wird grundsätzlich anhand des Mietspiegels ermittelt. Dabei kommen sowohl der einfache Mietspiegel nach § 558c BGB als auch der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB in Betracht. Ist kein Mietspiegel vorhanden oder nicht nutzbar, können alternativ ein Sachverständigengutachten, eine Mietdatenbank oder drei vergleichbare Wohnungen herangezogen werden.
Besonderheiten bei möblierten Wohnungen
Wird eine Wohnung möbliert oder teilmöbliert überlassen, kann ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen sein. Voraussetzung ist allerdings, dass sich dieser Zuschlag nachvollziehbar aus dem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ableiten lässt. Eine bloße pauschale Schätzung genügt nicht.
Teilweise Selbstnutzung: Werbungskosten richtig aufteilen
Wird nur ein Teil des Hauses an Angehörige vermietet und ein anderer Teil selbst genutzt, müssen die Aufwendungen sauber aufgeteilt werden. Das gilt etwa bei einem Zweifamilienhaus. Kosten, die eindeutig der vermieteten Wohnung zugeordnet werden können, sind direkt anzusetzen. Aufwendungen für das gesamte Gebäude, etwa für das Dach, müssen meist nach dem Verhältnis der Wohnflächen verteilt werden.
Schenkungsteuer nicht übersehen
Bei einer stark verbilligten oder sogar kostenlosen Überlassung kann neben der Einkommensteuer auch die Schenkungsteuer eine Rolle spielen. Je nach Höhe des Vorteils, Dauer der Überlassung und Verwandtschaftsgrad können steuerliche Folgen entstehen. Gerade bei längerer kostenloser Nutzungsüberlassung sollte dieser Punkt nicht vorschnell ausgeblendet werden.
Praktisches Beispiel zur Vermietung an Angehörige
Ein Vermieter überlässt seiner Tochter eine Wohnung. Die ortsübliche Marktmiete einschließlich umlagefähiger Nebenkosten beträgt 900 Euro im Monat. Verlangt er 620 Euro monatlich, liegt die Miete bei knapp 69 Prozent der ortsüblichen Marktmiete. In diesem Fall ist die Vermietung in der Regel voll entgeltlich, sodass die Werbungskosten grundsätzlich in voller Höhe abgezogen werden können.
Würde die Miete dagegen nur 540 Euro betragen, läge sie bei 60 Prozent. Dann wäre zusätzlich eine Totalüberschussprognose erforderlich. Fällt diese negativ aus, kann der Werbungskostenabzug gekürzt werden.
Fazit: Vermietung an Angehörige nur mit sauberer Gestaltung
Die Vermietung an Angehörige bietet steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, verlangt aber eine saubere Umsetzung. Entscheidend sind ein klarer und tatsächlich gelebter Mietvertrag, eine realistische Miethöhe und eine nachvollziehbare Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete. Wer die 66-Prozent-Grenze beachtet und die Vermietung wie unter fremden Dritten durchführt, schafft eine deutlich bessere Grundlage für den vollen Werbungskostenabzug.
Gerade bei Angehörigen schaut das Finanzamt besonders genau hin. Umso wichtiger ist es, dass die Gestaltung nicht nur auf dem Papier stimmt, sondern auch im Alltag konsequent umgesetzt wird.