Model oszczędności podatkowych: zasady wynajmu dla członków rodziny
Wynajem po obniżonej cenie dla krewnych z korzystnym systemem podatkowym umożliwia zgłaszanie strat z wynajmu i dzierżawy. Wynikają one głównie z amortyzacji i odsetek od zadłużenia w połączeniu z obniżonym czynszem. Jeśli przestrzegasz określonych zasad przy wynajmie dzieciom, możesz odliczyć koszty w pełnej wysokości jako koszty uzyskania przychodu, podczas gdy musisz opodatkować tylko niższe dochody z czynszu. Model oszczędności podatkowych działa również w przypadku wynajmu dzieciom uprawnionym do alimentów.
Od 1.1.2021 obowiązuje ważna nowość:
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, koszty można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i w tym celu wymagana jest prognoza dochodów:
- Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
- Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i można je odliczyć tylko proporcjonalnie.
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Koszty można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.
Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że wynajem po obniżonej cenie również dziecku uprawnionemu do alimentów może zostać uznany podatkowo, jeśli wytrzyma porównanie z osobami trzecimi. Oznacza to, że umowa najmu została prawnie skutecznie zawarta, a zarówno jej forma, jak i faktyczne wykonanie odpowiadają zwyczajom między osobami trzecimi. Wymaga to, aby główne obowiązki stron umowy były jasno i jednoznacznie uzgodnione i realizowane zgodnie z umową, nawet w przypadku wynajmu krewnym. "Wymagania dotyczące dowodu powagi umów między bliskimi osobami są surowe" (wyrok BFH z 16.2.2016, IX R 28/15).
W rozpatrywanej sprawie umowa najmu z dzieckiem nie została jednak uznana, ponieważ córka faktycznie nie płaciła czynszu. Rodzice potrącili czynsz z roszczeniem alimentacyjnym córki i wypłacili jej tylko różnicę w gotówce. Było to świadczenie alimentacyjne w naturze w postaci mieszkania. Nie doszło do zmniejszenia majątku córki jako najemcy ani zwiększenia majątku rodziców jako wynajmujących. Ponieważ nie doszło do odpłatnego użytkowania, umowa najmu nie została uznana, a koszty lub strata nie zostały uznane jako koszty uzyskania przychodu.
Zamiast udostępniać dziecku mieszkanie jako świadczenie alimentacyjne w naturze i potrącać czynsz z roszczeniem alimentacyjnym dziecka, korzystniejsze podatkowo jest wypłacenie dziecku alimentów pieniężnych, z których może opłacić czynsz za mieszkanie.
Lokalny czynsz można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Co jednak, jeśli w tym samym domu znajduje się porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim, a jego wysokość czynszu odbiega od lokalnego wykazu czynszów? Czy do sprawdzenia progu 50% lub 66% należy odnieść się do tego czynszu porównawczego, czy mimo to do wykazu czynszów?
W październiku 2019 r. Sąd Finansowy w Turyngii orzekł, że do porównania z lokalnym czynszem rynkowym należy odnieść się do czynszu, który wynajmujący pobiera od innego wynajmującego, który korzysta z porównywalnego mieszkania w tym samym domu (wyrok z 22.10.2019, 3 K 316/19). Od wyroku wniesiono apelację do Federalnego Trybunału Finansowego. I proszę: wynajmujący odniósł sukces.
Zgodnie z opinią najwyższych sędziów finansowych: lokalny czynsz rynkowy do sprawdzenia progu 66% należy zasadniczo określić na podstawie wykazu czynszów. Jeśli nie można zastosować wykazu czynszów lub nie jest on dostępny, lokalny czynsz rynkowy można ustalić na podstawie ekspertyzy, informacji z bazy danych czynszów lub na podstawie opłat za co najmniej trzy porównywalne mieszkania (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20).
Zgodnie z opinią Sądu Finansowego Badenii-Wirtembergii (wyrok z 22.1.2021, 5 K 1938/19) prognoza całkowitego nadwyżki jest wyjątkowo wymagana, nawet jeśli spełniony jest próg 66%, jeśli chodzi o wynajem kosztownie zaprojektowanego budynku mieszkalnego, w konkretnym przypadku domu jednorodzinnego o powierzchni znacznie przekraczającej 250 m². Czy ta opinia się utrzyma, musi teraz zdecydować Federalny Trybunał Finansowy. Apelacja jest rozpatrywana pod numerem IX R 17/21.
Na pierwszy rzut oka można uznać opinię z Badenii-Wirtembergii za mało wiarygodną, ponieważ przepisy podatkowe są właściwie jednoznaczne i były takie również wcześniej. § 21 ust. 2 zdanie 2 EStG brzmi: "Jeśli opłata za wynajem mieszkania na czas nieokreślony wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu, wynajem mieszkania uznaje się za odpłatny." Jednak istnieje orzecznictwo BFH z przeszłości, w którym BFH miał podobną opinię jak Sąd Finansowy Badenii-Wirtembergii lub przynajmniej sygnalizował, że w wyjątkowych przypadkach prognoza całkowitego nadwyżki może być wskazana (np. wyrok BFH z 30.9.1997, IX R 80/94 i wyrok BFH z 6.10.2004, IX R 30/03). BFH opowiada się za prognozą całkowitego nadwyżki, jeśli czynsz rynkowy - co zwykle oznacza czynsz zgodnie z lokalnym wykazem czynszów - nie odzwierciedla "właściwej" wartości czynszu lub jeśli wyjątkowo szczególne okoliczności przemawiają przeciwko istnieniu zamiaru osiągnięcia nadwyżki.
Jednak decydujące wyroki BFH są nieco przestarzałe, a ostatnio BFH opowiedział się za podstawowym podejściem do wykazu czynszów, jeśli taki istnieje (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20). Można więc z niecierpliwością oczekiwać, jak teraz zdecyduje BFH.
