Kiedy ma miejsce wynajem mieszkania po obniżonej cenie?

Jeśli uzyskują Państwo dochody z wynajmu mieszkań wynajmowanych krewnym, są one szczególnie weryfikowane pod względem podatku dochodowego. Urząd skarbowy zwraca szczególną uwagę na to, czy mieszkanie zostało wynajęte po obniżonej cenie. Od 1.1.2021 obowiązuje ważna nowość:

• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, koszty można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i w tym celu wymagana jest prognoza dochodów:
• Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
• Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i można je odliczyć tylko proporcjonalnie.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Koszty można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.

Ważne: Jeśli czynsz wynosi co najmniej 50%, ale mniej niż 66% lokalnego czynszu, należy przeprowadzić kontrolę prognozy całkowitej nadwyżki:

Jeśli kontrola prognozy całkowitej nadwyżki wypadnie pozytywnie, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu z obniżonego wynajmu mieszkań i możliwe jest pełne odliczenie kosztów uzyskania przychodu. Jeśli jednak kontrola prognozy całkowitej nadwyżki da wynik negatywny, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu tylko dla części odpłatnie wynajmowanej. Koszty uzyskania przychodu można proporcjonalnie odliczyć dla części odpłatnie wynajmowanej.

Kontrola prognozy całkowitej nadwyżki dla dochodów z wynajmu i dzierżawy odbywa się zgodnie z wieloletnim i ugruntowanym orzecznictwem BFH. Pismo BMF z 8.10.2004 (BStBl 2004 I s. 933) jest nadal obowiązujące.

 

W przypadku wynajmu mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych może być konieczne uwzględnienie dodatku za umeblowanie przy ustalaniu lokalnego czynszu rynkowego. Taki dodatek za umeblowanie należy uwzględnić zgodnie z wyrokiem Federalnego Trybunału Finansowego z 6.2.2018 (IX R 14/17), jeśli można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub realnych dodatków rynkowych. Nie ma możliwości ustalenia w inny sposób. W szczególności nie można wywodzić dodatku za umeblowanie z miesięcznej kwoty liniowej amortyzacji mebli i wyposażenia. Nie jest również dozwolone stosowanie procentowego dodatku do stopy zwrotu z najmu.

Granica 50% lub 66% dotyczy tylko wynajmu mieszkań, a nie pomieszczeń wykorzystywanych do działalności gospodarczej lub zawodowej.