Jak ocenić prowizję dla pośrednika dla wynajmującego?
Od 1.6.2015 w Niemczech obowiązuje "zasada zamawiającego" dla umów najmu mieszkań. Oznacza to, że prowizja maklerska jest płacona przez osobę, która zleciła usługi maklera. Przekazywanie obowiązku zapłaty prowizji osobie trzeciej nie jest już dozwolone przy wynajmie mieszkań. Osoba poszukująca mieszkania musi zapłacić prowizję maklerską tylko wtedy, gdy zawrze z maklerem umowę pośrednictwa w formie pisemnej, a makler otrzyma mieszkanie od wynajmującego wyłącznie w celu realizacji tego zlecenia. Wszelkie odstępstwa od tej zasady są nieważne (§ 2 ust. 1a Ustawy o pośrednictwie mieszkaniowym).
Należy jednak pamiętać, że ta zasada nie dotyczyła dotychczas zakupu nieruchomości. Przy zakupie nieruchomości podział i wysokość prowizji maklerskiej w Niemczech są różnie regulowane, w zależności od landu i indywidualnej umowy między maklerem a sprzedawcą. W niektórych krajach i regionach całą prowizję maklerską ponosi kupujący, podczas gdy w innych częściach kraju prowizja jest zazwyczaj dzielona między kupującego a sprzedającego.
Obecnie 12.6.2020 r. uchwalono "Ustawę o podziale kosztów maklerskich przy pośrednictwie umów kupna mieszkań i domów jednorodzinnych". Ustawa ta wprowadza nowe zasady dotyczące prowizji maklerskiej i stanowi, że przeniesienie całkowitych kosztów maklerskich na kupującego nie jest już dozwolone. Kupujący nieruchomości mieszkalne nie mogą być zobowiązani do pokrycia więcej niż połowy prowizji maklerskiej. Jeśli tylko jedna strona zleciła usługi maklera, musi ona zapłacić wynagrodzenie maklerskie. Sprzedawca może uzgodnić przekazanie kosztów maklerskich kupującemu, jednak przekazane koszty nie mogą przekraczać 50 procent całkowitej prowizji. W przypadkach, gdy makler jest zatrudniony przez obie strony, może on uzgodnić prowizję tylko w tej samej wysokości z obiema stronami.
Nowe przepisy wchodzą w życie pół roku po opublikowaniu ustawy. Dotyczą one sprzedaży domów jednorodzinnych i mieszkań własnościowych, ale nie dotyczą nieruchomości komercyjnych, budynków wielorodzinnych i działek budowlanych. Mają zastosowanie, gdy kupujący działa jako konsument, ale nie, gdy nabywca działa w ramach działalności gospodarczej.
Oczekuje się, że stawki prowizji spadną w wyniku tych zmian, ponieważ sprzedawcy będą mieli większą motywację do negocjowania wysokości prowizji, jeśli sami będą zobowiązani do zapłaty połowy. Może to prowadzić do obniżenia kosztów maklerskich dla kupujących.
