Zasady wynajmu dla członków rodziny

Wynajem po obniżonej cenie dla krewnych z korzystnym systemem podatkowym umożliwia dochodzenie strat z wynajmu i dzierżawy. Wynikają one głównie z amortyzacji i odsetek od zadłużenia w połączeniu z obniżonym czynszem. Jeśli spełnisz określone zasady wynajmu dla dzieci, możesz odliczyć koszty w pełnej wysokości jako koszty uzyskania przychodu, podczas gdy opodatkowane są tylko niższe dochody z czynszu. Model oszczędności podatkowych działa również w przypadku wynajmu dla dzieci na utrzymaniu.

Od 1.1.2021 obowiązuje ważna nowość:

• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, koszty można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i sporządzić prognozę dochodów:
• Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
• Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i można je odliczyć tylko proporcjonalnie.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Koszty można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.

Ważne: Jeśli czynsz wynosi co najmniej 50%, ale mniej niż 66% lokalnego czynszu, należy przeprowadzić kontrolę prognozy całkowitej nadwyżki:

Jeśli kontrola prognozy całkowitej nadwyżki wypadnie pozytywnie, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu z wynajmu po obniżonej cenie i możliwe jest pełne odliczenie kosztów uzyskania przychodu.

Jeśli kontrola prognozy całkowitej nadwyżki wypadnie negatywnie, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu tylko dla części odpłatnie wynajmowanej. Koszty uzyskania przychodu można odliczyć proporcjonalnie dla części odpłatnie wynajmowanej.

Kontrola prognozy całkowitej nadwyżki dla dochodów z wynajmu i dzierżawy odbywa się zgodnie z wieloletnim i ugruntowanym orzecznictwem BFH. Pismo BMF z 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) jest nadal obowiązujące.

Uwaga: W przypadku wynajmu mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych może być konieczne uwzględnienie dodatku za umeblowanie przy ustalaniu lokalnego czynszu rynkowego. Taki dodatek za umeblowanie należy uwzględnić zgodnie z orzeczeniem Federalnego Trybunału Finansowego z 6.2.2018 (IX R 14/17), jeśli można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub dodatków możliwych do uzyskania na rynku. Nie jest możliwe ustalenie w inny sposób. W szczególności nie można wyprowadzić dodatku za umeblowanie z miesięcznej kwoty liniowej amortyzacji dla przekazanych mebli i wyposażenia. Nie jest również dozwolone stosowanie procentowego dodatku do zwrotu z najmu.

 

Granica 50% lub 66% dotyczy tylko wynajmu mieszkań, a nie pomieszczeń wykorzystywanych komercyjnie lub w ramach działalności zawodowej.

 

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że wynajem po obniżonej cenie może być również uznany podatkowo dla dziecka na utrzymaniu, jeśli wytrzyma porównanie z osobami trzecimi. Oznacza to, że umowa najmu została prawnie skutecznie zawarta, a jej treść i faktyczne wykonanie odpowiadają zwyczajom między osobami trzecimi. Wymaga to, aby główne obowiązki stron umowy były jasno i jednoznacznie uzgodnione i realizowane zgodnie z umową. "Wymagania dotyczące dowodu powagi umów między bliskimi osobami są surowe" (wyrok BFH z 16.2.2016, IX R 28/15).

W przypadku orzeczenia umowa najmu z dzieckiem nie została jednak uznana, ponieważ córka faktycznie nie płaciła czynszu. Rodzice potrącili czynsz z roszczeniem alimentacyjnym córki i wypłacili jej tylko różnicę w gotówce. Jest to naturalne świadczenie alimentacyjne w postaci mieszkania. Nie doszło do zmniejszenia majątku córki jako najemcy ani zwiększenia majątku rodziców jako wynajmujących. Ponieważ nie doszło do odpłatnego użytkowania, umowa najmu nie została uznana, a koszty lub strata nie zostały uznane jako koszty uzyskania przychodu.

Zamiast przekazywać dziecku mieszkanie jako naturalne świadczenie alimentacyjne i potrącać czynsz z roszczeniem alimentacyjnym dziecka, korzystniejsze podatkowo jest wypłacenie dziecku alimentów pieniężnych, z których może opłacić czynsz za mieszkanie.

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że w przypadku wynajmu mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych należy zasadniczo zastosować dodatek za umeblowanie, ponieważ takie użytkowanie jest zazwyczaj związane z wyższą wartością użytkową, co często znajduje odzwierciedlenie w wyższym lokalnym czynszu. Taki dodatek za umeblowanie należy jednak uwzględnić tylko wtedy, gdy można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub dodatków możliwych do uzyskania na rynku. Nie jest możliwe ustalenie w inny sposób (wyrok BFH z 6.2.2018, IX R 14/17).

Uwaga: Lokalny czynsz można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Co jednak, jeśli w tym samym budynku znajduje się porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim, a jego wysokość czynszu różni się od lokalnego wykazu czynszów? Czy w takim przypadku należy odnieść się do tej porównawczej wysokości czynszu, czy mimo to do wykazu czynszów?

W październiku 2019 r. Sąd Finansowy w Turyngii orzekł, że do porównania z lokalnym czynszem rynkowym należy odnieść się do czynszu, który wynajmujący pobiera od innego wynajmującego, który korzysta z porównywalnego mieszkania w tym samym budynku (wyrok z 22.10.2019, 3 K 316/19). Od wyroku wniesiono apelację do Federalnego Trybunału Finansowego. I proszę bardzo: wynajmujący odniósł sukces.

Według najwyższych sędziów finansowych: lokalny czynsz rynkowy do sprawdzenia granicy 66% należy zasadniczo określić na podstawie wykazu czynszów. Jeśli nie można zastosować wykazu czynszów lub nie jest on dostępny, lokalny czynsz rynkowy można ustalić na podstawie ekspertyzy, informacji z bazy danych czynszów lub na podstawie opłat za co najmniej trzy porównywalne mieszkania (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20).

Uwaga: Według Sądu Finansowego Badenii-Wirtembergii (wyrok z 22.1.2021, 5 K 1938/19) prognoza całkowitej nadwyżki jest wyjątkowo wymagana, mimo spełnienia granicy 66%, jeśli chodzi o wynajem kosztownie zaprojektowanego budynku mieszkalnego, w konkretnym przypadku domu jednorodzinnego o powierzchni znacznie przekraczającej 250 m². Czy to stanowisko się utrzyma, musi teraz zdecydować Federalny Trybunał Finansowy. Apelacja jest rozpatrywana pod sygn. IX R 17/21.

Na pierwszy rzut oka można uznać stanowisko z Badenii-Wirtembergii za mało wiarygodne, ponieważ przepisy podatkowe są w zasadzie jasne i były takie również wcześniej. § 21 ust. 2 zdanie 2 EStG brzmi: "Jeśli opłata za wynajem mieszkania na czas nieokreślony wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu, wynajem mieszkania uznaje się za odpłatny." Jednak istnieje orzecznictwo BFH z przeszłości, w którym BFH miał podobne stanowisko jak Sąd Finansowy Badenii-Wirtembergii lub przynajmniej sygnalizował, że w wyjątkowych przypadkach prognoza całkowitej nadwyżki może być wskazana (np. wyrok BFH z 30.9.1997, IX R 80/94 i wyrok BFH z 6.10.2004, IX R 30/03). BFH opowiada się za prognozą całkowitej nadwyżki, jeśli czynsz rynkowy - co zwykle oznacza czynsz zgodnie z lokalnym wykazem czynszów - nie odzwierciedla "właściwej" wartości czynszu lub jeśli wyjątkowo szczególne okoliczności przemawiają przeciwko zamiarowi osiągnięcia nadwyżki.

Jednak decydujące wyroki BFH są nieco przestarzałe, a ostatnio BFH opowiedział się za zasadniczym podejściem do wykazu czynszów, jeśli taki istnieje (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20). Można więc z niecierpliwością oczekiwać, jak teraz zdecyduje BFH.