Wynajem po obniżonej cenie: obliczenia porównawcze z kosztami eksploatacyjnymi podlegającymi podziałowi
Często mieszkania są wynajmowane członkom rodziny po cenie niższej niż lokalna stawka rynkowa. Takie obniżone czynsze są korzystne podatkowo, ponieważ z jednej strony trzeba opodatkować tylko niższe dochody z najmu, a z drugiej strony wydatki można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
Od 1.1.2021 nastąpiła ważna zmiana:
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnej stawki rynkowej, wydatki można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% stawki rynkowej, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i w tym celu wymagana jest prognoza dochodów:
- Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
- Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i odliczyć tylko proporcjonalnie.
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnej stawki rynkowej, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Wydatki można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.
Federalny Trybunał Finansowy wyjaśnił, że do obliczeń porównawczych pod pojęciem "lokalny czynsz" rozumie się czynsz brutto lub czynsz z ogrzewaniem. W związku z tym koszty, które można przenieść zgodnie z rozporządzeniem w sprawie kosztów operacyjnych, należy dodać do porównywalnego czynszu bez ogrzewania (wyrok BFH z 10.5.2016, IX R 44/15).
"Lokalna stawka rynkowa" obejmuje czynsz bez ogrzewania plus koszty podlegające przeniesieniu dla mieszkań o podobnym charakterze, lokalizacji i wyposażeniu.
Do kosztów podlegających przeniesieniu zgodnie z rozporządzeniem w sprawie kosztów operacyjnych należą w szczególności podatek gruntowy, koszty wody i ścieków, ogrzewania, sprzątania ulic i wywozu śmieci, oświetlenia, pielęgnacji ogrodu, czyszczenia kominów, ubezpieczenia rzeczowego i od odpowiedzialności cywilnej oraz dla dozorcy (§ 2 BetrKV). Koszty utrzymania i napraw nie są objęte § 1 BetrKV. Porównuje się więc zapłacony czynsz z ogrzewaniem z lokalnym czynszem z ogrzewaniem (także R 21.3 EStR).
Metoda obliczania z czynszem z ogrzewaniem jest korzystniejsza dla wynajmujących niż obliczanie z czynszem bez ogrzewania, ponieważ obejmuje koszty operacyjne. Koszty te stanowią znaczną część, którą najemca zazwyczaj w pełni pokrywa nawet w przypadku obniżonego czynszu.
Federalny Trybunał Finansowy niedawno orzekł, że przy wynajmie mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych należy uwzględnić dodatek za umeblowanie. Takie wynajmy często wiążą się z wyższą wartością użytkową, co często znajduje odzwierciedlenie w wyższych lokalnych czynszach. Taki dodatek za umeblowanie jest jednak dopuszczalny tylko wtedy, gdy można go wyprowadzić z lokalnego wykazu czynszów lub realnych dodatków rynkowych. Inne metody ustalania nie są dozwolone (wyrok BFH z 6.2.2018, IX R 14/17).
W odniesieniu do sprawdzania 50- lub 66-procentowego progu dla lokalnego czynszu pojawia się pytanie, czy należy odnieść się do lokalnego wykazu czynszów, czy do czynszu za porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim w tym samym budynku. Sąd Finansowy w Turyngii orzekł w październiku 2019 r., że należy odnieść się do czynszu za porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim w tym samym budynku (wyrok z 22.10.2019, 3 K 316/19). Jednak to orzeczenie zostało zaskarżone przed Federalnym Trybunałem Finansowym i wynajmujący odniósł sukces.
Najwyżsi sędziowie finansowi wyjaśnili, że lokalna stawka rynkowa do sprawdzenia 66-procentowego progu powinna być zazwyczaj określana na podstawie wykazu czynszów. Jeśli wykaz czynszów nie jest dostępny lub nie istnieje, lokalna stawka rynkowa może być ustalona na podstawie ekspertyz, informacji z bazy danych czynszów lub porównywalnych czynszów z co najmniej trzech podobnych mieszkań (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20).
