Uwaga przy wynajmie po obniżonej cenie: uwzględnij dodatek za umeblowanie!
W przypadku wynajmu po obniżonej cenie dla członków rodziny koszty mogą być w pełni odliczone jako koszty uzyskania przychodu, jeśli uzgodniony czynsz wynosi 50% (z prognozą nadwyżki) lub co najmniej 66% (bez prognozy nadwyżki) lokalnego czynszu rynkowego (§ 21 ust. 2 EStG). Lokalny czynsz rynkowy można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Przy porównaniu "uzgodnionego czynszu" i "lokalnego czynszu rynkowego" należy porównać zapłacony czynsz netto plus zaliczki z lokalnym możliwym do uzyskania czynszem netto plus koszty podlegające zaliczkom dla mieszkań o podobnym rodzaju, lokalizacji i wyposażeniu. Co jednak obowiązuje, gdy mieszkanie jest wynajmowane częściowo lub w pełni umeblowane?
Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że w przypadku wynajmu mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych należy zasadniczo uwzględnić dodatek za umeblowanie, ponieważ takie udostępnienie jest zazwyczaj związane z wyższą wartością użytkową, co często znajduje odzwierciedlenie w wyższym lokalnym czynszu. Taki dodatek za umeblowanie należy jednak uwzględnić tylko wtedy, gdy można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub dodatków możliwych do uzyskania na rynku. Ustalenie w inny sposób nie jest dozwolone (wyrok BFH z 6.2.2018, IX R 14/17).
Przypadek: Małżonkowie wynajmują swojemu synowi po obniżonej cenie mieszkanie o powierzchni 80 m², wyposażone w nową kuchnię. Ponadto udostępniają mu pralkę i suszarkę do użytku. Urząd skarbowy zwiększa lokalny czynsz porównawczy o dodatek za umeblowanie dla kuchni, pralki i suszarki w wysokości miesięcznej amortyzacji, co prowadzi do wskaźnika odpłatności poniżej 66%. W związku z tym zgłoszone koszty uzyskania przychodu zostały odpowiednio obniżone. Również sąd finansowy uznał dodatek za umeblowanie i ustalił go w wysokości miesięcznej amortyzacji plus marża zysku w wysokości 4%.
Zdaniem BFH do ustalenia dodatku za umeblowanie i lokalnego czynszu należy wykorzystać lokalny wykaz czynszów:
- Jeśli wykaz czynszów przewiduje np. procentowy dodatek lub zwiększenie współczynnika wyposażenia za udostępnioną kuchnię, to zwiększenie to należy uznać za rynkowe
- Jeśli jednak wykaz czynszów nie zawiera takich informacji, należy uwzględnić dodatek za umeblowanie możliwy do uzyskania na lokalnym rynku wynajmu.
- Jeśli nie można ustalić rynkowej wartości użytkowej dla udostępnionych mebli, dodatek za umeblowanie nie wchodzi w grę. W takim przypadku należy odnieść się do lokalnego czynszu rynkowego bez umeblowania.
- UWAGA: Nie jest dozwolone wyprowadzenie dodatku za umeblowanie z miesięcznej kwoty liniowej amortyzacji dla udostępnionych mebli i wyposażenia. Nie jest również dozwolone stosowanie procentowej marży zysku z wynajmu.
Wskazówka: Przy wynajmie umeblowanym należy w umowie najmu oddzielnie uzgodnić i wykazać czynsz podstawowy, zaliczki i dodatek za umeblowanie. Upewnij się, że kwoty są wystarczająco wysokie, aby przekroczyć odpowiedni próg 50% / 66%. Jeśli "uzgodniony czynsz" w porównaniu do "lokalnego czynszu rynkowego" wynosi co najmniej 50% / 66%, możesz odliczyć 100% kosztów wynajmu jako koszty uzyskania przychodu. Skorzystaj z powyższych wskazówek podanych przez BFH w swoim nowym wyroku, aby ustalić dodatek za umeblowanie.
Lokalny czynsz można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Co jednak obowiązuje, jeśli w tym samym budynku znajduje się porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim, a jego wysokość czynszu odbiega od lokalnego wykazu czynszów? Czy w takim przypadku należy odnieść się do tej porównawczej wysokości czynszu przy sprawdzaniu progu 50% lub 66%, czy mimo to do wykazu czynszów?
W październiku 2019 r. Sąd Finansowy w Turyngii orzekł, że do porównania z lokalnym czynszem rynkowym należy odnieść się do czynszu, który wynajmujący pobiera od innego wynajmującego, który korzysta z porównywalnego mieszkania w tym samym budynku (wyrok z 22.10.2019, 3 K 316/19). Od wyroku wniesiono apelację do Federalnego Trybunału Finansowego. I proszę bardzo: wynajmujący odniósł sukces.
Zdaniem najwyższych sędziów finansowych: Lokalny czynsz rynkowy do sprawdzenia progu 66% należy zasadniczo ustalić na podstawie wykazu czynszów. Jeśli nie można zastosować wykazu czynszów lub nie jest on dostępny, lokalny czynsz rynkowy można ustalić na podstawie ekspertyzy, informacji z bazy danych czynszów lub na podstawie opłat za co najmniej trzy porównywalne mieszkania (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20).
Zdaniem Sądu Finansowego Badenii-Wirtembergii (wyrok z 22.1.2021, 5 K 1938/19) prognoza całkowitej nadwyżki jest wyjątkowo wskazana, mimo spełnienia progu 66%, jeśli chodzi o wynajem kosztownie zaprojektowanego budynku mieszkalnego, w konkretnym przypadku domu jednorodzinnego o powierzchni znacznie przekraczającej 250 m². Czy to stanowisko się utrzyma, musi teraz jednak zdecydować Federalny Trybunał Finansowy. Apelacja jest rozpatrywana pod numerem IX R 17/21.
Na pierwszy rzut oka można uznać stanowisko z Badenii-Wirtembergii za mało wiarygodne, ponieważ przepisy podatkowe są właściwie jednoznaczne i były takie również wcześniej. § 21 ust. 2 zdanie 2 EStG brzmi: "Jeśli wynagrodzenie za długoterminowy wynajem mieszkania wynosi co najmniej 66 procent lokalnego czynszu, wynajem mieszkania uznaje się za odpłatny." Jednak istnieje orzecznictwo BFH z przeszłości, w którym BFH był podobnego zdania jak Sąd Finansowy Badenii-Wirtembergii lub przynajmniej sygnalizował, że w wyjątkowych przypadkach prognoza całkowitej nadwyżki może być wskazana (np. wyrok BFH z 30.9.1997, IX R 80/94 i wyrok BFH z 6.10.2004, IX R 30/03). BFH opowiada się za prognozą całkowitej nadwyżki, jeśli czynsz rynkowy - co zwykle oznacza czynsz zgodnie z lokalnym wykazem czynszów - nie odzwierciedla "właściwej" wartości czynszu lub jeśli wyjątkowo szczególne okoliczności przemawiają przeciwko istnieniu zamiaru osiągnięcia nadwyżki.
Jednak obowiązujące wyroki BFH są nieco przestarzałe, a ostatnio BFH opowiedział się za zasadniczym podejściem do wykazu czynszów, jeśli taki istnieje (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20). Można więc być ciekawym, jak teraz zdecyduje BFH.
