Co muszę wiedzieć o wynajmie mieszkania wakacyjnego?
Co muszę wiedzieć o wynajmie mieszkania wakacyjnego?
Osoby, które chcą odliczyć mieszkanie wakacyjne od podatku, muszą spełnić surowe wymagania urzędu skarbowego. Kluczowym punktem jest zamiar osiągnięcia zysku: Urząd skarbowy uznaje koszty uzyskania przychodu tylko wtedy, gdy nieruchomość jest wykorzystywana głównie na wynajem. Co musisz wiedzieć, aby odliczyć swoją nieruchomość wakacyjną od podatku i dlaczego "hobby" może być problemem, dowiesz się tutaj.
Warunki do odliczenia podatkowego
Aby odliczyć wydatki na mieszkanie wakacyjne jako koszty uzyskania przychodu, musisz udowodnić, że nieruchomość jest głównie wynajmowana. Najłatwiej to zrobić, całkowicie wykluczając użytkowanie własne. Umowa z pośrednikiem, która potwierdza wyłączny wynajem przez cały rok, ułatwia udowodnienie tego.
Jeśli mieszkanie wakacyjne jest wynajmowane tylko częściowo, współczynnik wynajmu musi wynosić co najmniej 75% zwykłego lokalnego czasu wynajmu (orzeczenie BFH, sygn. akt: IX R 57/02). Jeśli wartość ta nie zostanie osiągnięta, urząd skarbowy wymaga prognozy dochodów na 30 lat, która wykazuje nadwyżkę z wynajmu (orzeczenie BFH, sygn. akt: IX R 97/00). Prognoza ta jest również wymagana, jeśli nieruchomość wakacyjna jest częściowo użytkowana samodzielnie.
Hobby: Co to oznacza?
Jeśli nie można wiarygodnie przedstawić urzędowi skarbowemu zamiaru osiągnięcia zysku, wynajem zostanie uznany za hobby. W takim przypadku nie można odliczyć kosztów uzyskania przychodu. Hobby ma miejsce, gdy głównym celem użytkowania nie jest wynajem w celu osiągnięcia zysku, lecz użytkowanie prywatne. Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, nie musisz wprawdzie opodatkowywać dochodów z najmu, ale nie możesz również odliczyć kosztów od podatku.
Pustostan i czasy wynajmu
Również okresy pustostanu mogą być uwzględnione podatkowo, o ile można je jednoznacznie przypisać do wynajmu. W przypadku częściowego użytkowania prywatnego pustostan jest dzielony proporcjonalnie do współczynnika wynajmu i użytkowania własnego.
Pomocne orzeczenie Federalnego Trybunału Finansowego (BFH, sygn. akt: IX R 33/19) stwierdza, że przy obliczaniu zwykłego lokalnego czasu wynajmu można uwzględniać wyłącznie mieszkania wakacyjne jako punkt odniesienia, co może ułatwić uznanie podatkowe.
Zamiar osiągnięcia zysku przy kilku mieszkaniach
Jeśli posiadasz kilka mieszkań wakacyjnych, zgodnie z orzeczeniem BFH (sygn. akt: IX R 37/17) musisz wykazać zamiar osiągnięcia zysku dla każdego mieszkania z osobna. Dotyczy to szczególnie zmiennego użytkowania, np. między wynajmem długoterminowym a wynajmem wakacyjnym.
Podatek od działalności gospodarczej a mieszkania wakacyjne
Jeśli wynajem mieszkania wakacyjnego jest prowadzony jak hotel – na przykład poprzez częste zmiany gości lub oferowanie dodatkowych usług, takich jak sprzątanie czy śniadanie – urząd skarbowy może uznać dochody za działalność gospodarczą. Może to prowadzić do konieczności zapłaty podatku od działalności gospodarczej i opodatkowania sprzedaży nieruchomości nawet po dziesięcioletnim okresie spekulacyjnym (EStH H 15.7 (2) do § 15 EStG).
Jednak Federalny Trybunał Finansowy (BFH, sygn. akt: IV R 10/18) orzekł, że zlecenie pośrednikowi handlowemu nie prowadzi automatycznie do działalności gospodarczej wynajmującego, o ile nie istnieje własny interes ekonomiczny w wynajmie hotelowym.
Wniosek
Aby odliczyć swoją nieruchomość wakacyjną od podatku, kluczowy jest zamiar osiągnięcia zysku. Jeśli go brakuje lub przeważa użytkowanie prywatne, urząd skarbowy uzna wynajem za hobby. Zwróć uwagę na przestrzeganie zwykłych lokalnych czasów wynajmu i przedstaw pozytywną prognozę dochodów, aby zabezpieczyć korzyści podatkowe.
