Co to są amortyzacje?

Amortyzacja (również "odpisy amortyzacyjne" lub AfA) umożliwia rozłożenie kosztów nabycia lub budowy budynku lub inwestycji budowlanej na kilka lat jako koszty uzyskania przychodu odliczane od podatku. Zmniejsza to obciążenie podatkowe, ponieważ corocznie odliczana część kosztów jest odejmowana od dochodu podlegającego opodatkowaniu. Amortyzacja dotyczy nieruchomości wynajmowanych lub wykorzystywanych w działalności gospodarczej, ale nie wartości gruntu, ponieważ nie ulega on amortyzacji podatkowej.

Rodzaje amortyzacji

1. Amortyzacja liniowa (AfA)

W przypadku amortyzacji liniowej co roku odliczany jest stały procent kosztów nabycia lub budowy:

• Dla budynków wybudowanych po 31 grudnia 1924 amortyzacja wynosi 2 % rocznie przez 50 lat.
• W przypadku budynków wybudowanych przed 1 stycznia 1925 amortyzacja wynosi 2,5 % rocznie przez 40 lat.
• Dla budynków ukończonych po 31 grudnia 2022 obowiązuje amortyzacja 3 % przez 33 1/3 roku.

Przykład:

• Cena zakupu bez gruntu: 200.000 Euro
• Roczna kwota odliczenia przy 2 % AfA: 4.000 Euro
• Oszczędność podatkowa przy stawce podatkowej 35 %: 1.400 Euro rocznie.

2. Amortyzacja degresywna (AfA)

Od 1 października 2023 obowiązuje amortyzacja degresywna dla nowo wybudowanych budynków mieszkalnych na wynajem. Warunki: rozpoczęcie budowy lub umowa kupna między 1.10.2023 a 30.9.2029 oraz nabycie w roku ukończenia budowy. Przepisy dotyczą również budynków w UE/EOG.

Amortyzacja wynosi 5 % kosztów inwestycji w pierwszym roku. W kolejnych latach pięć procent wartości resztkowej. Możliwa jest zmiana na liniową AfA (3 % rocznie).

3. Specjalna amortyzacja zgodnie z § 7b EStG

Specjalna amortyzacja została wprowadzona w celu wspierania budowy mieszkań na wynajem:

• Dla wniosków budowlanych złożonych między 1 stycznia 2023 a 31 grudnia 2026.
• Specjalna amortyzacja: 5 % kosztów nabycia lub budowy w pierwszych czterech latach, dodatkowo do liniowej AfA w wysokości 2 %.
• Limit: 4.000 Euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej, limit kosztów budowy: 5.200 Euro za metr kwadratowy.

Specjalna amortyzacja jest powiązana z określonymi wymaganiami dotyczącymi efektywności, np. "Znak jakości zrównoważonego budynku".

Szczególne przepisy dotyczące amortyzacji

• Amortyzacja proporcjonalna: Jeśli nieruchomość zostanie nabyta lub sprzedana w ciągu roku, amortyzacja jest naliczana tylko za odpowiedni okres.
• Zmiana amortyzacji: W przypadku amortyzacji degresywnej można w każdej chwili przejść na liniową AfA. Amortyzacja odbywa się wtedy na podstawie wartości resztkowej.

Wskazówka dotycząca specjalnych amortyzacji

Przestrzeganie pomocy de minimis jest wymagane w przypadku przedsiębiorców. Dla prywatnych wynajmujących przepisy te nie mają zastosowania.