Kiedy sprzedaż nieruchomości jest prywatną transakcją sprzedaży?

Sprzedaż nieruchomości może być uznana za prywatną transakcję sprzedaży, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana w ciągu dziesięciu lat od zakupu. W takim przypadku zysk ze sprzedaży należy opodatkować według osobistej stawki podatkowej. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy nieruchomość była wykorzystywana do własnych celów mieszkaniowych. W takich przypadkach sprzedaż jest wolna od podatku.

Wyjątki od obowiązku podatkowego w przypadku użytkowania własnego

Ustawa o podatku dochodowym (§ 23 ust. 1 zdanie 1 nr 1 EStG) przewiduje dwa wyjątki dla nieruchomości użytkowanych we własnym zakresie:

1. Alternatywa 1

Nieruchomość była nieprzerwanie użytkowana do własnych celów mieszkaniowych między zakupem a sprzedażą. W takim przypadku zysk ze sprzedaży jest wolny od podatku.

2. Alternatywa 2

Nieruchomość była użytkowana do własnych celów mieszkaniowych w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach. Nie jest konieczne, aby użytkowanie obejmowało pełne trzy lata kalendarzowe. Wystarczy, że użytkowanie własne było nieprzerwane w drugim roku przed sprzedażą, podczas gdy w pierwszym i ostatnim roku wystarczy krótkotrwałe użytkowanie własne.

Przykład dla 2. alternatywy

Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że dla drugiej alternatywy wystarczy ciągłe użytkowanie przez trzy lata kalendarzowe, nawet jeśli użytkowanie własne w dwóch z tych lat było krótkotrwałe (wyrok BFH z 3.9.2019, IX R 10/19). Ciągły okres jednego roku i dwóch dni może zatem wystarczyć, pod warunkiem że środkowy rok był w pełni wykorzystywany do celów mieszkaniowych.

Szczególne przypadki sprzedaży w rodzinie lub przy rozwodzie

• Sprzedaż udziałów we współwłasności po rozwodzie: Jeśli udział we współwłasności zostanie sprzedany byłemu małżonkowi po rozwodzie, sprzedaż ta może być opodatkowana, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana w ciągu dziesięciu lat od zakupu, a sprzedawca nie wykorzystuje już nieruchomości do własnych celów mieszkaniowych (wyrok BFH z 14.2.2023, IX R 11/21).
• Użytkowanie przez byłego partnera lub dzieci: Jeśli jeden z małżonków wyprowadzi się po separacji, a dom jest nieodpłatnie użytkowany przez byłego partnera lub dziecko, nie jest to uznawane za własne użytkowanie mieszkaniowe wyprowadzonego małżonka. Sprzedaż może być zatem opodatkowana (FG Münster, wyrok z 19.5.2022, 8 K 19/20 E).

Zysk z domowego biura i domu

Udział w zysku z domowego biura również pozostaje wolny od podatku, jeśli ma zastosowanie jeden z powyższych wyjątków dla całego domu. Zasada ta obowiązuje nawet wtedy, gdy wcześniej odliczono koszty uzyskania przychodu związane z domowym biurem (wyrok BFH z 1.3.2021, IX R 27/19).

Wniosek

Sprzedaż nieruchomości jest zazwyczaj opodatkowana, jeśli nastąpi w ciągu dziesięciu lat od zakupu. Ważnym wyjątkiem jest sytuacja, gdy nieruchomość była użytkowana nieprzerwanie lub w roku sprzedaży i dwóch poprzednich latach do własnych celów mieszkaniowych. W takich przypadkach zysk ze sprzedaży pozostaje wolny od podatku. Również w szczególnych sytuacjach, takich jak sprzedaż po rozwodzie lub użytkowanie domowego biura, istnieją szczególne kwestie podatkowe, które należy wziąć pod uwagę.