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Arbeitshilfe: Wie Sie den Gesamtkaufpreis selber aufteilen können

Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt gleichzeitig auch den dazu gehörigen Grund und Boden mit. Falls die Immobilie vermietet werden soll, muss der im Kaufvertrag vereinbarte Gesamtkaufpreis auf das Gebäude und auf den Grund und Boden aufgeteilt werden, weil nur der Gebäudeanteil und eben nicht der Bodenanteil steuerlich abgeschrieben werden kann.

Nach BFH-Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sog. Restwert-methode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (z.B. BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97).

Aktuell stellen die Finanzbehörden von Bund und Ländern mit Stand Februar 2017 eine verbesserte Arbeitshilfe zur Verfügung, die es ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder zu überprüfen, ob das Finanzamt eine Kaufpreisaufteilung korrekt vorgenommen hat. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises bereit (BMF-Schreiben vom 1.3.2017).

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Bei der Aufteilung des Gesamtkaufpreises muss Ihnen daran gelegen sein, dass ein möglichst großer Batzen davon auf das Gebäude bzw. die Eigentumswohnung entfällt und der Anteil für den Grund und Boden möglichst gering ist. Es lohnt sich, von Anfang an die Weichen richtig zu stellen. Dies ist am leichtesten möglich, wenn Sie bereits im Kaufvertrag den Preis auf Grundstück und Gebäude aufteilen.

Das Finanzamt wird im Allgemeinen diese Werte übernehmen, „solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen“ (BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97).

Den Download der Ar­beits­hil­fe zur Auf­tei­lung ei­nes Ge­samt­kauf­prei­ses für ein be­bau­tes Grund­stück (Kauf­preis­auf­tei­lung; Stand: 28.03.2018) finden Sie hier:

4 Kommentare

  1. Wie ermittelt man das anzugebende Baujahr in der Arbeitshilfe des BMF bei einem nachträglich ausgebauten Dachgeschoss (eigenständige Wohnung, Mehrfamilienhaus). Ist das Baujahr des Hauses (1923) oder der Wohnung (1985) anzugeben. Der Unterschied ist erheblich und ich finde keine Aussagen hierzu im Internet. Kann mir hier jemand weiterhelfen?

    • Hallo Thomas,

      lt. der Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises gilt:

      Als Baujahr ist regelmäßig das Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes (ursprüngliches Baujahr) anzugeben. Die Bezugsfertigkeit ist gegeben, wenn das Gebäude bzw. der Gebäudeteil von den künftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern nach objektiven Verhältnissen genutzt werden kann. Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend. Die Angabe des Baujahrs ist für die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes von Bedeutung. Sofern Kenntnisse vorliegen, dass an dem Gebäude in den letzten zwanzig Jahren vor Anschaffung des Gebäudes Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, kann fiktiv ein späteres Baujahr angenommen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei länger als zehn Jahre zurückliegenden Modernisierungen diese max. als „teilweise Modernisierungen“ erfasst werden können. Länger als zwanzig Jahre zurückliegende Modernisierungen können nicht berücksichtigt werden. Das fiktive Baujahr kann unter Verwendung des Tabellenblatts „Fiktives Baujahr“ ermittelt werden. Es wird anschließend automatisch in die Berechnung zur Kaufpreisaufteilung (Tabellenblatt „KPA“) aufgenommen. Bitte fügen Sie in diesen Fällen neben der Berechnung zur Kaufpreisaufteilung (Tabellenblatt „KPA“) auch die Nebenrechnung zur Ermittlung des „fiktiven Baujahrs“ (Tabellenblatt „KPA 1a“) bei.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer kompakt

  2. Guten Tag, bei unserem aktuellen Steuerbescheid wurde die Aufteilung der Kostenzuordnung zw. Bestandsgebäude, Grund-und Boden, und nachträglichem Sanierungsaufwand laut Beschreibung im Notarvertrag nicht anerkannt und selbst durch das Finanzamt berechnet. Es handelt sich bei unserer Immobilie um eine Eigentumswohnung in einem vierstöckigen Haus ine einer Grossstadt. Wenn ich zur grobeb Abschätzung unsere Wohnfläche durch 4 (Stockwerke teile), dann komme ich auf einen Kaufpreis für Grund- und Boden, welcher der Grössenordnung des amtlichen (städtischen) Bodenrichtwertes entspricht. Ist dieser Ansatz zur Abschätzung der Korrektheit der bezahlten Grund- und Bodenkosten nachvollziehbar un statthaft??

    • Hallo Georg,

      bitte haben Sie Verständnis, dass wir Ihnen aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung bieten dürfen. Bei tiefergehenden Fragen wenden Sie sich daher bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer kompakt

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