Wann ist der Verkauf einer Immobilie ein privates Veräußerungsgeschäft?

Der Verkauf einer Immobilie kann als privates Veräußerungsgeschäft angesehen werden, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert wird. In diesem Fall müssen Sie den Gewinn aus dem Verkauf mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. In solchen Fällen bleibt der Verkauf steuerfrei.

Ausnahmen von der Steuerpflicht bei Eigennutzung

Das Einkommensteuergesetz (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) sieht zwei Ausnahmen für eigengenutzte Immobilien vor:

1. Alternative 1

Die Immobilie wurde durchgehend zwischen Anschaffung und Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt. In diesem Fall bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

2. Alternative 2

Die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass die Nutzung drei volle Kalenderjahre umfasst. Es reicht aus, wenn die Eigennutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung durchgehend war, während im ersten und letzten Jahr auch eine kurzzeitige Eigennutzung genügt.

Beispiel für die 2. Alternative

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass für die zweite Alternative eine zusammenhängende Nutzung über drei Kalenderjahre genügt, selbst wenn die Eigennutzung in zwei dieser Jahre nur kurzzeitig erfolgt ist (BFH-Urteil vom 3.9.2019, IX R 10/19). Ein zusammenhängender Zeitraum von einem Jahr und zwei Tagen kann daher ausreichend sein, sofern das mittlere Jahr vollständig zu Wohnzwecken genutzt wurde.

Besonderheiten bei Veräußerungen innerhalb der Familie oder bei Scheidung

• Verkauf von Miteigentumsanteilen nach Scheidung: Wird ein Miteigentumsanteil nach der Scheidung an den früheren Ehepartner veräußert, kann dieser Verkauf steuerpflichtig sein, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft wird und der Verkäufer die Immobilie nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt (BFH-Urteil vom 14.2.2023, IX R 11/21).
• Nutzung durch Ex-Partner oder Kinder: Zieht ein Ehepartner nach der Trennung aus und wird das Eigenheim unentgeltlich vom Ex-Partner oder einem Kind genutzt, zählt dies nicht als eigene Wohnnutzung des ausgezogenen Ehepartners. Der Verkauf kann daher steuerpflichtig sein (FG Münster, Urteil vom 19.5.2022, 8 K 19/20 E).

Gewinn aus Arbeitszimmer und Eigenheim

Der Gewinnanteil des Arbeitszimmers bleibt ebenfalls steuerfrei, wenn eine der oben genannten Ausnahmen für das gesamte Eigenheim greift. Diese Regelung gilt selbst dann, wenn zuvor Werbungskosten für das Arbeitszimmer geltend gemacht wurden (BFH-Urteil vom 1.3.2021, IX R 27/19).

Fazit

Der Verkauf einer Immobilie ist in der Regel dann steuerpflichtig, wenn er innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb erfolgt. Eine wichtige Ausnahme besteht jedoch, wenn die Immobilie durchgehend oder im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. In solchen Fällen bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Auch bei besonderen Konstellationen wie dem Verkauf nach einer Scheidung oder bei der Nutzung eines Arbeitszimmers gibt es steuerliche Besonderheiten zu beachten.