Wer eine vermietete Immobilie renovieren oder modernisieren möchte, steht oft vor der Frage: Handelt es sich um Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand? Diese Unterscheidung ist steuerlich entscheidend – und ein neues BMF-Schreiben könnte in Kürze Klarheit schaffen.
Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand: Der steuerliche Unterschied
Ob Sie die Kosten sofort absetzen können oder über Jahre verteilt abschreiben müssen, hängt maßgeblich davon ab, ob es sich um Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand handelt. Während Erhaltungsaufwand grundsätzlich im Jahr der Zahlung abziehbar ist – oder auf Antrag auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden kann (§ 82b EStDV) – müssen Herstellungskosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden (AfA).
Doch die Abgrenzung ist kompliziert – und häufig Gegenstand von Auseinandersetzungen zwischen Finanzämtern und Immobilieneigentümern.
Wichtige Grundsätze bei Baumaßnahmen
Für die Beurteilung, ob Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand vorliegt, gelten folgende Regelungen:
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach Erwerb einer Immobilie gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten überschreiten. Diese Kosten müssen zu den Anschaffungskosten des Gebäudes hinzugerechnet werden und sind nicht sofort abziehbar (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
- Standardhebung: Befindet sich das Gebäude bereits länger im Eigentum, kann eine wesentliche Verbesserung (z. B. umfassende Modernisierung der Elektro-, Heizungs-, Sanitäranlagen oder Fenster) zur Qualifikation als Herstellungsaufwand führen. Voraussetzung ist, dass mindestens drei von vier dieser Kernbereiche funktional erweitert werden (vgl. BFH-Urteil vom 14.07.2004, IX R 52/02).
- Substanzmehrung: Werden durch Baumaßnahmen neue Gebäudeteile geschaffen (z. B. Anbau, Dachausbau), handelt es sich ebenfalls um Herstellungsaufwand. Hier ist die Rede von einer Substanzmehrung.
Ohne Standardhebung oder Substanzmehrung spricht vieles für einen Erhaltungsaufwand – selbst bei umfangreichen Maßnahmen innerhalb eines Jahres (vgl. BMF-Schreiben vom 18.07.2003).
Neue Entwicklungen: Entwurf zum BMF-Schreiben angekündigt
Das Bundesfinanzministerium plant derzeit die Überarbeitung des bisherigen Schreibens vom 18.07.2003. Ein Entwurf des neuen BMF-Schreibens zur Abgrenzung von Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand liegt den Berufsverbänden zur Stellungnahme vor.
Besonders im Fokus steht dabei die Frage, ob und wann eine Funktionsänderung oder Nutzungsänderung eines Gebäudes zu Herstellungskosten führt. So könnte auch ein Umbau mit veränderter Nutzung – unabhängig von einer Standardhebung – als Herstellungskosten eingestuft werden. Dies geht etwa aus einem aktuellen Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts hervor (Urteil vom 17.03.2023, 15 K 17/21).
Was Immobilieneigentümer jetzt beachten sollten
Bis das neue BMF-Schreiben offiziell veröffentlicht ist, empfiehlt es sich, laufende Streitfälle offen zu halten. Zugleich sollten geplante Baumaßnahmen besonders sorgfältig geprüft werden – insbesondere wenn eine Mischung aus Standardhebung und Funktionsänderung vorliegt. Möglich ist beispielsweise, dass künftig bereits zwei modernisierte Bereiche in Verbindung mit einem Dachausbau zu Herstellungskosten führen.
Fazit: Die Unterscheidung zwischen Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand bleibt komplex – und mit dem neuen BMF-Schreiben dürften sich einige Änderungen ergeben. Wer größere Baumaßnahmen plant, sollte rechtzeitig steuerlichen Rat einholen und die Entwicklung genau verfolgen.