Immobilienverkauf: Böse Steuerfallen in der Zehn-Jahres-Frist vermeiden

Immobilienverkauf: Böse Steuerfallen in der Zehn-Jahres-Frist vermeiden
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Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, so liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Früher sprach man insoweit von Spekulationsgeschäften beim Immobilienverkauf. Die Gewinne aus Veräußerungen innerhalb der Zehn-Jahres-Frist unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer.

Lediglich folgende Ausnahmen sind zu berücksichtigen:

  • Die Immobilie wurde im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Eine zwischenzeitliche kurze Vermietungsphase wäre steuerschädlich.
  • Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Nicht erforderlich ist jedoch, dass dieser Zeitraum drei volle Kalenderjahre umfasst. Somit kommt es auf den zeitlichen Umfang der Eigennutzung im ersten und dritten Jahr nicht an.

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch dann vor, wenn Sie die Wohnung mit Familienangehörigen oder gemeinsam mit einer anderen Person bewohnen, z. B. dem Lebensgefährten. Leider zeigt die Praxis, dass es im Zusammenhang mit der Berechnung der Zehn-Jahres-Frist und den Voraussetzungen der Steuerbefreiungen immer wieder zu teuren Fehlern kommt.

Nachfolgend werden daher einige Steuerfallen aufgezeigt, die es zu vermeiden gilt.

Falle 1: Falsche Berechnung der Zehn-Jahres-Frist

Zur Ermittlung der zehnjährigen Spekulationsfrist sind grundsätzlich die Zeitpunkte maßgebend, in denen die obligatorischen Verträge abgeschlossen wurden. Es kommt also auf den jeweiligen Zeitpunkt des notariellen Vertrages an, zu dem die Immobilie erworben und veräußert wird. Nicht maßgebend ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Unerheblich ist auch, wann der Eigentumserwerb im Grundbuch eingetragen wird. Gehen Sie also bei einem geplanten Verkauf nicht zu früh zum Notar.

Falle 2: Falsche Berücksichtigung von ausstehenden Genehmigungen

Steht noch die Genehmigung einer Behörde oder anderen Institution bezüglich der Genehmigung des Verkaufs aus, so ist das für die Berechnung der Zehn-Jahres-Frist unerheblich. Beispiel: Am 30.8.2019 wird der Notarvertrag über den Immobilienverkauf geschlossen. Am 31.8.2019 wäre die Zehn-Jahres-Frist abgelaufen. Der Verkauf steht aber unter dem Vorbehalt, dass das Eisenbahnbundesamt dem Immobilienverkauf zustimmt. Die Genehmigung wird am 30.9.2019 erteilt. Der außerhalb der Veräußerungsfrist liegende Zeitpunkt der Genehmigung ist für die Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG jedoch unerheblich (BFH-Urteil vom 10.2.2015, IX R 23/13).

Es bliebe im Beispielsfall also bei einem Immobilienverkauf zum 30.8.2019 und damit innerhalb der Zehn-Jahres-Frist. Anders ist dies, wenn die Genehmigung einer unmittelbaren Vertragspartei aussteht. Das ist etwa der Fall, wenn der Erwerber durch eine Person ohne Voll-macht, z.B. einen Notariatsangestellten, vertreten wird und er das Rechtsgeschäft erst nach Ablauf der Spekulationsfrist genehmigt. Denn bei einem schwebend unwirksamen Rechtsgeschäft ist nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern auf den Zeitpunkt der Genehmigung abzustellen.

Mit der Genehmigung wird der Kaufvertrag zivil-rechtlich zwar rückwirkend ab Vertragsabschluss wirksam, steuerrechtlich jedoch erst ab Genehmigung (BFH-Urteil vom 2.10.2001, BStBl 2002 II S. 10).

Wichtig: Zur Berechnung der Zehn-Jahres-Frist sollte „Vergangenheitsforschung“ betrieben werden, denn nach zehn Jahren erinnert man sich möglicherweise nicht mehr daran, ob seinerzeit bei Erwerb ein „schwebend unwirksames Rechtsgeschäft“ vorgelegen hat. Also: Schauen Sie in Ihren Unterlagen sehr genau nach, wann der Kaufvertrag wirksam geworden ist.

Immobilienverkauf nach dem 25. Lebensjahres eines Kindes

Oftmals wird eine Immobilie einem Kind unentgeltlich überlassen, etwa eine Eigentumswohnung am Studienort von Sohn oder Tochter, und z. B. nach dem Studium wieder verkauft. Das FG Baden-Württemberg hat entschieden, dass zwar die unentgeltliche Überlassung an ein unterhaltsberechtigtes Kind solange unschädlich ist, wie es in Berufsausbildung ist und das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hat. Ist das Kind aber älter als 25 Jahre, wird es bei den Eltern nicht mehr steuerlich berücksichtigt, sodass keine „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ mehr vorliegt. Dies gilt auch dann, wenn die zivilrechtliche Unterhaltspflicht gegenüber dem Kind über das 25. Lebensjahr hinaus weiter besteht (FG Baden-Württemberg vom 4.4.2016, 8 K 2166/14).

Das heißt also: Überschreitet das Kind bereits während der Überlassung der Wohnung die Altersgrenze und wird die Immobilie dann verkauft, wird diese im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so dass ein Veräußerungsgewinn in der Spekulationsfrist steuerpflichtig ist.

Auch die zweite Alternative der Steuerbefreiung setzt im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken voraus. In Streitfällen könnte zwar das aktuelle Urteil des FG Baden-Württemberg vom 7.12.2018 (13 K 289/17) weiterhelfen, wonach die Eigennutzung in der zweiten Alternative nicht ununterbrochen sein muss. Darauf verlassen sollte man sich aber nicht, zumal gegen das Urteil die Nichtzulassungsbeschwerde beim BFH anhängig ist.

Falle 4: Verkauf einer Wohnung nach Trennung und Auszug

Trennt sich der Eigentümer einer Wohnung von seiner Lebensgefährtin und zieht aus der Wohnung aus, während die Lebensgefährtin zunächst weiterhin mit den gemeinsamen Kindern in der Wohnung bleibt, so gilt dies nicht als Selbstnutzung im Sinne des § 23 EStG. Aus der Sicht des überlassenden Eigentümers wird die Wohnung dadurch gerade nicht mehr zu eigenen, sondern zu fremden Wohnzwecken genutzt, da der gemeinsame Haushalt mit dem Kind und der Lebensgefährtin aufgelöst wurde.

Folge: Ein Immobilienverkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist wäre dann steuerpflichtig (Hessisches FG, Urteil vom 30.9.2015, 1 K 1654/14).

Falle 5: Immobilienverkauf aus einer Notlage heraus

Erfolgt innerhalb der Spekulationsfrist ein Grundstücksverkauf, ist ein Spekulationsgewinn grundsätzlich ohne Ansehung des Motivs für den Verkauf zu bejahen. Es kommt weder auf eine Spekulationsabsicht an noch ist es erheblich, ob die Veräußerung durch Krankheit, drohende Enteignung oder sonstigen Zwang bedingt war (FG Hessen, Urteil vom 19.5.2008, 5 K 477/06). Eine andere Auffassung vertritt zumindest teilweise das FG Münster mit Urteil vom 28.11.2018 (1 K 71/16 E).

Danach gilt: Ordnet eine Gemeinde die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück auf sich selbst gegen Zahlung einer Entschädigung an, enteignet sie also den Grundstückseigentümer, ist ein hieraus erzielter Gewinn nicht steuerpflichtig. Das Urteil ist allerdings mit Vorsicht zu genießen, da die Revision zugelassen worden ist (Az. IX R 28/18).

Falle 6: Betriebsaufspaltung und Einbringung in GmbH & Co.KG

In der letzten Steuerfalle geht es um betrieblich genutzte Immobilien. Sie ist nicht ganz leicht zu verstehen, dürfte aber zahlreiche Fälle betreffen und ist nur wenigen bekannt. Hierzu ein durchaus typischer Fall: Ein Gewerbetreibender hält ein Grundstück seit etwa vier Jahren im Privatvermögen. Er vermietet es nun an seine GmbH, so dass eine Betriebsaufspaltung entsteht. Die Einlage des Grundstücks erfolgt zum Teilwert; dennoch gilt die Einlage nicht als Veräußerungsgeschäft i.S. des § 23 EStG. Folglich löst die Einlage keine Einkommensteuer aus.

Zwei Jahre später weist der Steuerberater seinen Mandanten darauf hin, dass es doch sinnvoll sei, Grundstück und GmbH-Anteile zum Buchwert gemäß § 24 UmwStG in eine GmbH & Co. KG einzubringen. Der Mandant stimmt dem zu; die Verträge werden entsprechend vorbereitet. Nun kommt es: Die Einbringung nach § 24 UmwStG gilt als rückwirkender Veräußerungstatbestand i.S. des § 23 EStG. Die Einlage eines Grundstücks in das Betriebsvermögen ist nämlich dann nachträglich als Veräußerung zu werten, wenn das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach seiner Anschaffung aus dem Betriebsvermögen veräußert wird (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 1 EStG).

Als Veräußerung wird nach Meinung der Finanzverwaltung auch die Einbringung des Besitzunternehmens ins Gesamthandsvermögen der Personengesellschaft gewertet. Folglich wird rückwirkend auf den Zeitpunkt der Einlage des Grundstücks vor zwei Jahren die Besteuerung nach § 23 EStG ausgelöst. Sind zwischen Erwerb des Grundstücks und der Einlage stille Reserven entstanden, wären diese zu versteuern – und zwar, obwohl die Einbringung in die GmbH & Co. KG zum Buchwert erfolgt ist. Diese Steuerfalle kennen selbst viele Steuerberater nicht – die Finanzverwaltung dafür umso besser.

 

 

Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung veräußert, sollte sich zuvor sehr genau erkundigen, ob ein Veräußerungsgewinn zu versteuern ist – und vor allem auch, in welcher Höhe. Auch hier herrschen mitunter falsche Vorstellungen. Denn: Soweit bei der steuerlichen Einkunftsermittlung Abschreibungen, erhöhte Abschreibungen und Sonderabschreibungen als Werbungskosten abgesetzt wurden, müssen diese nun wieder hinzugerechnet, also nachversteuert werden. Im Endergebnis werden so die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge gekürzt. Übrigens würde ein Immobilienmakler nicht für eine falsche Auskunft zur Berechnung der Zehn-Jahres-Frist haften. In einem entsprechenden Fall scheiterte eine gebeutelte Hausverkäuferin in allen Instanzen. Einen Makler trifft im Regelfall keine vertragliche Nebenpflicht, steuerrechtliche Fra-gen zu prüfen – so der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.7.2018, I ZR 152/17).

43 Kommentare zu “Immobilienverkauf: Böse Steuerfallen in der Zehn-Jahres-Frist vermeiden”:

  1. Christian Loibl

    Und wie ist der geplante Verkauf eines Baugrundstücks zu bewerten, wenn ich dieses als Baugrundstück gekauft, nicht gebaut und nach zehn Jahren verkaufen will, weil ich jetzt doch nicht darauf baue?

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Christian,

      auch ein Grundstück ist eine Immobilie, so dass hier die gleichen Regelungen gelten.

      Bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Bei solch tiefergehenden Fragen wenden Sie sich daher bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer kompakt

  2. Jenny Schüler

    Hallo,
    ist es für die Fristenberechnung entscheidend wann der Notarvertrag unterzeichnet wurde oder wann das Geld geflossen ist.
    Die Zeitpunkte sind in zwei unterschiedlichen Kalenderjahren.

    Vielen Dank

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Jenny,

      für die Berechnung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ist grundsätzlich das obligatorische Geschäft maßgebend, das der Anschaffung oder der Veräußerung zu Grunde liegt (z. B. notarieller Kaufvertrag). Diese Angabe wird auch in der Anlage SO, Zeile 32, der Steuererklärung entsprechend abgefragt.

      Bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Bei tiefergehenden Fragen wenden Sie sich daher bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer kompakt

  3. Safiya Osswald

    Mit diesen Informationen zum Thema Immobilienverkauf kann ich die richtige Entscheidung treffen. Es ist nicht immer einfach, eine Entscheidung zu treffen. Vor allem, wenn man nicht genau weiß, was die Möglichkeiten sind.

    [Link entfernt; Grund: kommerzielle Werbung]

  4. Tanja Vasold

    Hallo,

    ich habe eine Frage, wenn es sich beim Kaufvertrag um einen Bauträgervertrag handelt und die Immobilie erst gebaut wird. Welches Datum für die Zehnjährige Frist wird dann herangezogen? Das Unterzeichnen des Bauträgervertrages oder die Fertigstellung?

    Vielen Dank!

  5. Margot Woldt

    Wir erben eine 1 Zimmerwohnung. Die Wohnung ist renovierungsbedürftig. Darf ich die Wohnung nach der Renovierung zu angemessenem Betrag verkaufen, oder unterliegt dies schon einer Spekulation.
    Ich muss dazu sagen, das die Hälfte der Schwester gehört und diese Geld von uns bekommt.

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Margot,

      selbstverständlich dürfen Sie die Wohnung verkaufen, nachdem Sie Ihnen überschrieben wurde. Ob In Ihrem Fall zusätzliche Steuern anfallen, hängt von den Haltefristen ab. Wenden Sie sich am besten für eine verbindliche Beratung an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.

      Bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Bei tiefergehenden Fragen wenden Sie sich daher bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer kompakt

  6. Silke

    Bei einer im Bau befindlichen Eigentumswohnung, zählt da die Fertigstellung oder der Notarvertrag für den Beginn der Frist?
    Eigentümer nutzt Ein Zimmer und ein Bad als Ferienwohnung, der Rest bewohnt kostenfrei ein Kind, das über 25 ist als Hauptwohnsitz. Wäre hier Selbstnutzung zu bejahen?

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Silke,

      es kommt in der Regel auf den jeweiligen Zeitpunkt des notariellen Vertrages an, zu dem die Immobilie erworben und veräußert wird. Wenden Sie sich am besten für eine verbindliche Beratung an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.

      Bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Bei tiefergehenden Fragen wenden Sie sich daher bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer kompakt

  7. Thomas

    Sind Verkaufsbemühungen vor Ablauf der 10- Jahresfrist (2-3 Monate), z.B. in Form von Anzeigen auf Internetportalen schädlich für die Einhaltung der 10 Jahresfrist?

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Thomas,

      Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. Als Beginn der Spekulationsfrist gilt der Anschaffungszeitpunkt, also der Tag, an dem der Kaufvertrag unterschrieben wurde.

      Wenn der notarielle Kaufvertrag also beispielsweise am 03.05.2012 unterschrieben wurde, ist der Verkauf der Immobilie mit 10-Jahresfrist und Stichtag zum 04.05.2022 steuerfrei möglich.

      Bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Bei tiefergehenden Fragen wenden Sie sich daher bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer kompakt

  8. Christian Lambrecht

    Hallo,
    ich möchte eine Wohnung verkaufen und sichergehen, dass der Gewinn steuerfrei ist.
    Die Beurkundung des Kaufvertrags war am 01.08.2012, die Nachgenehmigung (der Käufer hat sich vollmachtslos vertreten lassen) am 06.08.2022. Kann die Beurkundung am 08.08.2022 erfolgen?
    Wie steht es mit Verkaufsbemühungen, die vorher stattgefunden haben?

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Christian,

      bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Wenden Sie sich bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer kompakt

  9. georg awgustakis

    Wir haben ein Haus (vermietet) und eine Wohnung (selbst bewohnt).
    Beide Objekte haben wir länger als 15 Jahre. Beide Objekte gehörten meiner Frau und mir zur Hälfte.
    Im Jahre 2018 haben wir uns gegenseitig die jeweilige Hälfte (ohne Bezahlung) überschrieben. (Notarvertrag)
    Seit 2018 gehört mir das Haus allein und meiner Frau die Wohnung, jeweils zu 100%.
    Ich will jetzt das Haus verkaufen. Beginnt die Spekulationsfrist durch die hälftige Überschreibung des Hauses 2018 ab diesen Zeitpunkt oder gilt der Zeitraum seit wann wir die Immobilie in Besitz haben (mehr als 15 Jahre).
    Fällt beim jetzigen Verkauf die Spekulationssteuer an?

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Georg,

      bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Wenden Sie sich bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer kompakt

  10. Klaus Sodemann

    Person A erhält im Jahr 1995 ein vermietetes Haus von seinem Vater geschenkt. Gleichzeitig wird zugunsten des Vaters ein Nießbrauchsrecht bestellt und eingetragen Dieses Recht wir am 15,12,2017 gelöscht. Am 20.02.2020 soll das vermietete Haus von A verkauft werden. Welche Daten sind für die Berechnung der 10 Jahresfrist maßgebend?

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Klaus,

      Bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Wenden Sie sich bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer kompakt

  11. Claudia

    Kurze Frage, wir haben 2016 eine Eigentumswohnung gekauft in der noch Mieter waren. Wir haben direkt mit dem Kauf eine Eigenbedarfskündigung gemacht, die Mieter wussten auch das wir selbst die Wohnung bewohnen wollten. Die Kündigungsfrist war 6 Monate aufgrund des Mietvertrages. Die Mieter sind Dezember 2016 ausgezogen und wir nach der Sanierung im März 2017 eingezogen. Können wir jetzt steuerfrei verkaufen?

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Claudia,

      bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Wenden Sie sich bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer kompakt

  12. Mario Bell

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich möchte gerne das Thema „schwebend unwirksam“ verstehen.
    Wenn die Genehmigung des Hausverwalters aussteht und bis Zugang dieser Genehmigung der Kaufvertrag schwebend unwirksam (laut Kaufvertrag) ist, dann verlängert sich die 10-Jahresfrist und der Tag des Notarvertrages ist nicht mehr die Berechnungsgrundlage für die 10 Jahre sondern der Zugang der Bestätigung der Hausverwaltergenehmigung?

    Viele Grüße

    Mario Bell

  13. Florian

    Meine Mutter hat 1999 eine Wohnung geerbt.
    2016 hat mir meine Mutter diese Wohnung unentgeltlich überlassen, sich aber den Nießbrauch gesichert (alles notariell beurkundet mit Eintragung im Grundbuch).
    2021 wurde dieser Nießbrauch gelöscht.

    Nun habe ich folgendes gelesen:
    Der Verkauf einer fremdgenutzten Immobilie ist nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei.
    Bei geschenkten Immobilien spielt der Zeitpunkt der Schenkung KEINE Rolle.
    Es kommt nur darauf an, wann der Schenkende die Immobilie erworben hat.

    Daraus entnehme ich, dass ich KEINER Spekulationsfrist unterliege, wenn ich nun diese Wohnung verkaufe? Ist das richtig?

  14. Eckert

    Hallo, das Datum des notarielle Kaufvertrags oder das der Auflassung sind maßgeblich für die Berechnung der 10 Jahresfrist? Danke und sonnige Grüße.

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Eckert,

      bei der Berechnung der 10-Jahres-Frist für die Besteuerung von Immobiliengewinnen in Deutschland ist das Datum des notariellen Kaufvertrags maßgeblich. Es ist der Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag rechtsverbindlich abgeschlossen wurde. Das Datum der Auflassung, also der Eigentumsübergang, ist für die Berechnung der Frist nicht relevant. Die Frist beginnt am Tag des notariellen Kaufvertrags und endet nach Ablauf von 10 Jahren.

      Bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Bei tiefergehenden Fragen wenden Sie sich daher bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer-kompakt.de

  15. Verheylewegen

    Vielen Dank für diesen sehr hilfreichen Artikel. Zur Falle 2: Berücksichtigung von ausstehenden Genehmigungen, habe ich folgende Frage:
    Wenn die Veräußerung einer Wohnung der Verwalterzustimmung bedarf, wird der Vertrag erst wirksam wenn die Verwalterzustimmung vorliegt? In meinem Fall lag diese erst Monate nach der Beurkundung vor.
    Danke für Ihre freundliche Hilfe,
    Verheylewegen

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Verheylewegen,

      in den meisten Fällen wird der Verkaufsvertrag erst wirksam, wenn die erforderliche Verwalterzustimmung vorliegt. Das bedeutet, dass die Übertragung des Eigentums erst nach Erhalt dieser Zustimmung erfolgt. Wenn in Ihrem Fall die Verwalterzustimmung erst Monate nach der Beurkundung erteilt wurde, dürfte der Vertrag erst zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden sein. Den genauen Sachverhalt sollten Sie jedoch mit einem Anwalt für Immobilienrecht klären.

      Bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Bei tiefergehenden Fragen wenden Sie sich daher bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer kompakt

  16. Martin

    Guten Morgen,

    ich möchte eine vor 3 Jahren neu erworbene vermietete Immobilie an meine Tochter schenken. Ich werde mir den Nießbrauch sichern und die Vermietung fortsetzen. Gilt dies als Verkauf und ist damit steuerlich schädlich?

    Vielen Dank

    Martin

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Martin,

      die Schenkung einer vermieteten Immobilie an Ihre Tochter mit gesichertem Nießbrauch und fortgesetzter Vermietung kann steuerliche Auswirkungen haben. Es könnte u.a. Schenkungssteuer anfallen.

      Für eine rechtliche Einschätzung Ihrer Fragen sollten Sie sich an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt wenden.

      Bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Bei tiefergehenden Fragen wenden Sie sich daher bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer-kompakt.de

  17. Ina

    Hallo,

    Ich möchte meine am 01.04.2021 erworbene Immobilie verkaufen. Bewohnt ist diese von mir und meiner Familie erst seit dem 01.02.2022. zuvor wurde nur renoviert. Kann ich die Immobilie jetzt (01.09.2023) steuerfrei verkaufen?

    Vielen Dank und Grüße
    Ina

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Ina,

      bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Bitte wenden Sie sich daher für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer-kompakt.de

  18. Heiko

    Hallo,

    Kann ein Verlust aus einem privaten Immobilienverkauf, welcher außerhalb der 10 – Jahresfrist entstanden ist , mit einem Gewinn aus einem Immobilienverkauf, welcher innerhalb der 10- Jahresfrist angefallen ist, verrechnet werden?

    Vielen Dank.

    Schöne Grüße
    Heiko

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Heiko,

      in der Regel können Verluste aus dem Verkauf einer Immobilie außerhalb der 10-Jahresfrist nicht mit Gewinnen aus dem Verkauf einer Immobilie innerhalb dieser Frist verrechnet werden. Es ist ratsam, sich an einen Steuerberater oder eine Steuerbehörde zu wenden, um genaue Informationen für Ihre spezielle Situation zu erhalten.

      Bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Bei tiefergehenden Fragen wenden Sie sich daher bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer-kompakt.de

  19. Bastian Simon

    Hallo,

    ich habe eine Frage bezüglich der Spekulationsfrist. Wie verhält es sich, wenn die Immobilie vor 20 Jahren zu je 50% von zwei Eigentümern erworben wurde und vor 9 Jahren eine Schenkung der 50% an den anderen Partner erfolgt ist. Sprich der jetzige Eigentümer ist erst seit 9 Jahren zu 100% Eigentümer und der Immobilenkauf liegt länger zurück.
    Danke und Gruß

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Bastian,

      bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Wenden Sie sich bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer kompakt

  20. Annemarie Schindler

    Hallo ,
    Meine Ex Frau und ich haben ein Haus 2015 gekauft. Im November 2019 bin ich nach der Trennung ausgezogen.
    Sie bleib mit den Kind noch bis Ende 2020 im Haus.
    Jetzt kommen eventuell Spekulationssteuern auf mich zu. Ich habe ein Schreiben vom Finanzamt bekommen . Ist das so korrekt ?

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Annemarie,

      das ist prinzipiell der im Artikel beschriebene Fall 4, wenn das Haus Ihnen gehört und Sie es verkaufen wollen. Für eine individuelle Beratung sollte sie eine Steuerberater konsultieren.

      Bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Bei tiefergehenden Fragen wenden Sie sich daher bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer-kompakt.de

  21. Patrick schindler

    Hallo ,
    Meine Ex Frau und ich haben ein Haus 2015 gekauft. Im November 2019 bin ich nach der Trennung ausgezogen.
    Sie bleib mit den Kind noch bis Ende 2020 im Haus.
    Jetzt kommen eventuell Spekulationssteuern auf mich zu. Ich habe ein Schreiben vom Finanzamt bekommen . Ist das so korrekt ?

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Patrick,

      das ist prinzipiell der im Artikel beschriebene Fall 4, wenn das Haus Ihnen gehört und Sie es verkaufen wollen. Für eine individuelle Beratung sollte sie eine Steuerberater konsultieren.

      Bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Bei tiefergehenden Fragen wenden Sie sich daher bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer-kompakt.de

  22. Eric Jährling

    Hallo,

    ich habe ein Grundstück am 14.02.2014 notariell gekauft und dann bebaut.
    Ab wann zählt der Beginn der 10 Jahresfrist? Mit Kauf des Grünstückes oder mit Fertigstellung des Hauses?
    Wie verhält es sich wenn ich vor der 10 Jahresfrist das Haus schon inseriere oder einem oder einem Makler zum Verkauf übergebe? Vielen Dank.

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Eric,

      Die 10-Jahresfrist für die Steuerfreiheit von Gewinnen aus dem Verkauf von selbstgenutztem Wohneigentum in Deutschland beginnt in der Regel ab dem Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks. Dies bedeutet, dass die Frist ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags für das Grundstück am 14.02.2014 beginnt.

      Wenn Sie das Haus vor Ablauf der 10-Jahresfrist verkaufen oder inserieren, kann dies steuerliche Auswirkungen haben. In diesem Fall könnten die Gewinne aus dem Verkauf unter Umständen steuerpflichtig sein. Es gibt jedoch bestimmte Ausnahmen und Freibeträge, die in Anspruch genommen werden können, wenn das Haus selbstgenutzt war. Die genauen steuerlichen Auswirkungen hängen von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich Ihrer individuellen Situation.

      Bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Bei tiefergehenden Fragen wenden Sie sich daher bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      SteuerGo.de

  23. Sabrina

    Eine Frage
    Ein Ehepaar ( beide eingetragen im Grundbuch zu gleichen Teilen ) trennt sich. Der eine Partner will vor der 10 Jahresfrist nun die Wohnung von der Ehefrau ( Scheidung läuft ) abkaufen. Geht das , oder muss die Ehefrau bei der Steuer dann zuviel abgeben weil die 10 Jahre ja noch nicht um sind.
    Gruss Sabrina

    1. Thilo Rudolph Autor

      Hallo Sabrina,

      die Frage, ob ein Partner die gemeinsame Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren kaufen kann, ist von verschiedenen Faktoren abhängig und sollte rechtlich und steuerlich sorgfältig geprüft werden. Sie sollten sich in einem solchen Fall an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt zu wenden.

      Bitte haben Sie Verständnis, dass wir aus rechtlichen Gründen keine individuelle steuerliche Beratung durchführen dürfen. Bei tiefergehenden Fragen wenden Sie sich daher bitte für eine verbindliche Auskunft an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Steuerfragen in Ihrer Nähe.

      Mit freundlichen Grüßen

      Thilo Rudolph
      Lohnsteuer-kompakt.de

  24. Benske Nelli

    Sehr geehrte Damen und Herren, habe im Mai 2016 eine Wohnung gekauft die ich an mein alleinstehender Sohn
    vermietet habe. Zu meiner große Tragede ist mein Sohn im Februar 2023 verstorben. Die Wohnung habe ich
    zum 1 November 2023 zum Preis des Kaufs-verkauft das heißt ohne Gewinn.
    Meine Frage an Sie was passiert mit der AFA? Muss ich die vollständig für die ganze Jhre versteuern oder im
    Todesfall nicht?
    Ich wehre Ihnen sehr dankbar für die Antwort.
    Mit freundlichen Grüssen Nelli.

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