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Immobilienverkauf: Kein Spekulationsgewinn trotz kurzzeitiger Vermietung

Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, so liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft für den Immobilienverkauf vor (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Früher sprach man insoweit von Spekulationsgeschäften. Die Gewinne aus Veräußerungen innerhalb der Zehn-Jahres-Frist unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer.

Lediglich folgende Ausnahmen sind zu berücksichtigen:

  • Die Immobilie wurde im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Eine zwischenzeitliche kurze Vermietungsphase wäre steuerschädlich (1. Alternative des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
  • Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Nicht erforderlich ist jedoch, dass dieser Zeitraum drei volle Kalenderjahre umfasst. Somit kommt es auf den zeitlichen Umfang der Eigennutzung im ersten und dritten Jahr vor dem Immobilienverkauf nicht an (2. Alternative).

Aktuell hat das Finanzgericht Baden-Württemberg entschieden, dass eine kurzzeitige Eigennutzung vor dem Verkauf einer langjährig selbstgenutzten Eigentumswohnung unschädlich ist, der Veräußerungsgewinn also bei einem Verkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist steuerfrei bleibt (Urteil vom 7.12.2018, 13 K 289/17).

Der Fall: Der Kläger hatte 2006 eine Eigentumswohnung erworben und diese bis April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Von Mai 2014 bis Dezember 2014 vermietete er diese an Dritte. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17.12.2014 veräußerte er die Eigentumswohnung. Das Finanzamt ermittelte einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn für den Immobilienverkauf in Höhe von 44.338 Euro. Hiergegen wandte sich der Kläger. Seiner Ansicht nach war die Veräußerung nicht steuerbar, da er die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorausgegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe. § 23 EStG erfordere keine ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.

Auch das FG verneinte die Besteuerung des Gewinns. Die 2. Alternative des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG erfordere – anders als die 1. Alternative – keine Ausschließlichkeit der Eigennutzung. Es genüge eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Diese müsse – mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahres – nicht während des gesamten Kalenderjahres vorgelegen haben.

Es genüge ein zusammenhängender Zeitraum der Eigennutzung, der sich über drei Kalenderjahre erstrecke. Für diese Auslegung spreche auch die Gesetzesbegründung. Der Gesetzgeber habe eine ungerechtfertigte Besteuerung von Veräußerungsvorgängen bei Aufgabe des Wohnsitzes (z.B. wegen Arbeitsplatzwechsels) vermeiden wollen. Diesem Zweck widerspreche es, den Veräußerungsgewinn bei einer kurzzeitigen Zwischenvermietung bis zur Veräußerung zu besteuern.

Hinweis: Zwar ist die Revision nicht zugelassen worden, das Finanzamt hat jedoch Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesfinanzhof eingelegt (Az. BFH IX B 28/19). Daher ist das Urteil noch nicht rechtskräftig.

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