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Steuern sparen mit einer Immobilie?

Nicht selten nutzen viele Anleger folgende Idee, die als Steuersparmodell längst mehr als lukrativ erscheint: Der Kauf einer vermieteten Immobilie zur Kapitalanlage. Während viele Investoren selbst in ihrem Häuschen wohnen und sich dieses Eigenheim mühsam ansparen, gilt der Kauf einer Wohnung zum Vermieten meist rein als lukrative Kapitalanlage. Längst ist es kein Geheimnis, dass dieses Steuersparmodell auf Dauer viele Vorteile hat.

Warum? Sicherlich ist es ein Hauptfaktor, dass der Kapitalanleger Steuern spart. Während der Anleger seine Mieteinnahmen versteuern muss, kann er diverse Kosten und Aufwendungen dagegen anrechnen. Daneben kann jede Immobilie abgeschrieben werden. Doch dies sind nur ein paar wenige Vorteile, die vor allem aus steuerlicher Hinsicht absolut für den Immobilienkauf zur Kapitalanlage sprechen.

In diesem kleinen Ratgeber stellen wir ein paar Tipps und Tricks vor, die in der aktuellen Situation am Steuer- und Finanzmarkt beim Kauf einer Immobilie unbedingt zu beachten sind. Schließlich ist jede Immobilie oft eine Investition für das ganze Leben. Genau deshalb sollte sich jeder Investor im Vorfeld gut informieren, damit die richtige Immobilie gekauft wird. Schließlich dürfen nicht nur steuerliche Aspekte im Vordergrund stehen, oder?

 

Die Lage, die Lage, die Lage…

Immer wieder ist zu hören, dass die passende Lage für die Wertentwicklung und auch die Vermietbarkeit einer Immobilie einen sehr großen Stellenwert einnimmt. Ist diese Behauptung wirklich elementar? Ja! Garantiert! Gerade wenn sich Anleger eine Immobilie zur Vermietung kaufen, ist die regelmäßige Mieteinnahme eine wichtige Einnahmequelle. Wer keinen oder nur einen schlechten Mieter findet, wird sein Eigentum nicht nur unter Umständen schnell renovieren müssen (wenn der Mieter nicht achtsam im Eigenheim wohnt), sondern auch einen Wertverlust mit der Immobilie in Kauf nehmen.

In welcher Lage lassen sich Immobilien meist sehr gut vermieten? Jeder Kapitalanleger wird oft eine gute Renditechance in großen Städten und Ballungszentren finden. Gerade wenn Sie in Studentenstädten wie München, Stuttgart, Hamburg oder auch kleine, schmucke Städte wie Bamberg oder Würzburg investieren, stehen die Chancen sehr gut, dass schnell ein adäquater Mieter gefunden ist.

Schließlich ist in schönen Gegenden und angesagten Städten Wohnraum immer gesucht. Vor allem wenn man in kleine 1-2 Zimmer Wohnungen investiert, finden sich meist Mieter, die den Wohnraum nutzen möchten. Schließlich ist die Studenten-Schwemme in Deutschland vor allem in beliebten Wohngegenden deutlich erkennbar. Hier werden auch meist Kaltmieten von mindestens 8 Euro pro qm sehr leicht umgesetzt.

Tipp: Jeder Verbraucher, der zur Kapitalanlage in eine Immobilie investiert, muss zwingend auf die Lage achten. Sie ist das A und O, damit das Steuersparmodell zum Erfolg wird.

 

Kleine oder große Wohneinheiten?

Wenn man sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet, die vermietet werden soll, rentiert es sich meist sehr gut, wenn in kleine Eigentumswohnungen investiert wird. Warum? Die Vermietbarkeit von 2 kleinen Appartements in der Stadt ist oft besser, als wenn man die gleiche Summe in ein Haus oder in eine große Wohnung investiert.

Gerade Studentenwohnungen sind oft sehr schnell und leicht zu vermieten. Oftmals werden die Mieten von den Eltern der jungen Leute übernommen. In einer Mieter-Selbstauskunft kann man sich als Vermieter die Bonität des in Frage kommenden Mieters sehr einfach und schnell nachweisen lassen.

Natürlich kann es eine kleine Schattenseite darstellen, wenn der Vermieter oft einen Mieterwechsel in Kauf nehmen muss. Gerade junge Menschen ziehen oft um oder verändern ihre persönliche Situation. Genau deshalb ist es sinnvoll, wenn der Vermieter selbst die Vermietung in einer Stadt in der Nähe in Angriff nehmen kann. Wer also als Bayer in Hamburg zur Kapitalanlage eine Wohnung kauft, beauftragt zur Mietersuche besser einen Immobilienmakler, der vor Ort agieren kann. Die Kosten können natürlich von der Steuer abgesetzt werden.

 

Steuersparmodelle mit Mietgarantie?

Alle Kapitalanleger, die in eine neue Wohnung investieren, können diese bereits mit einer Mietgarantie erwerben. Was heißt dies genau? Hierbei wird oft vom Bauträger die erste Vermietung übernommen und für 5 Jahre garantiert. Das bedeutet: Sichere Einnahmen die nächsten 5 Jahre, egal ob sofort ein Mieter gefunden wird.

Gerade wenn Sie nicht vor Ort wohnen kann dieser Service Gold wert sein. Schließlich bieten die Mieteinnahmen eine wichtige Grundlage dafür, damit Wohngeld, Darlehensrate und andere Kosten getragen werden können. Letztendlich gibt es niemals eine Garantie, dass die Wohnung auf Dauer gut zu vermieten ist.

Wird beispielsweise ein Flughafen direkt am Investitionsort gebaut und der Fluglärm beeinträchtigt die Wohnqualität negativ, sieht es auch mit der Vermietbarkeit nicht immer gut aus. Genau diese Punkte sind zu beachten, wenn man eine Investition fürs Leben plant.

Eine solide, gute Bauweise und Schallschutzfenster zum Beispiel sorgen dafür, dass der Investor lange an seinem Eigentum Freude erleben wird. Allerdings gilt es zu bedenken, dass gerade bei Altbauten immer Rücklagen und Reserven für Renovierungen gebildet werden müssen.

Wie sieht es mit der steuerlichen Erfassung all dieser Kosten für Renovierungen und Co aus? Diese dürfen mit den Mieteinnahmen verrechnet werden. Somit stellen all diese Investitionen einen steuerlichen Vorteil für den Anleger dar.

Natürlich können auch Depotanlagen im In- und Ausland für steuerliche Vorteile sorgen. Sie möchten sich über diesen Aspekt der Geldanlage näher informieren? Hier kann sich jeder Verbraucher einen guten Überblick verschaffen: www.forexhandel.org

 

Schuldzinsen vermindern die Steuerbelastung

Natürlich kann nicht jeder Verbraucher eine hohe Investitionssumme zum Kauf einer vermieteten Immobilie aufbringen. Was spricht dagegen, sich ein lukratives Darlehen bei der Bank aufzunehmen, damit man sich die Kapitalanlage nachhaltig leisten kann? Gar nichts – ganz im Gegenteil: Die entstehenden Schuldzinsen kann jeder Investor in jedem Jahr erneut absetzen.

Genau hierin besteht der Steuervorteil. Neben den Abschreibungen für die Immobilie kann die Zinsbelastung unter den „Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“ in jedem Jahr neu erfasst werden.

 

Gerade das niedrige Zinsniveau spricht sehr dafür, sich jetzt einen guten Darlehensvertrag zu sichern. Schließlich gab es kaum bessere Zeiten als jetzt, in eine gute Immobilie zu investieren.

Tipp: Jeder Verbraucher sollte unbedingt das Zinsänderungsrisiko berücksichtigen. Was bedeutet dies? Wer einen Darlehensvertrag für 10 Jahre sichert geht ein Risiko ein, dass in 10 Jahren die Zinsen deutlich höher als jetzt stehen werden. Wer also mit den Mieteinnahmen und den monatlichen Darlehenskosten sehr eng kalkuliert, kann in 10 Jahren bei stark gestiegenen Zinsen zum Verkauf der Wohnung gezwungen werden. Die wirtschaftliche Situation sollte unbedingt auf lange Sicht in die Zukunft kalkuliert werden.

 

Nebenkosten für den Kauf einer Immobilie

Kein Verbraucher darf sich trotz bester Zukunftsprognosen eines Immobilienmaklers blenden lassen. Die Nebenkosten der Immobilieninvestition sind oft enorm. Meist bezahlt der Investor schon ca. 5 % Nebenkosten der Kaufsumme an Notar-, Grundbuchgebühren und Grunderwerbssteuern. Daneben schlagen Maklerkosten von mehr als 3 % unter Umständen zu Buche.

An diesem sehr vereinfachten Beispiel sieht man, dass mehr als 8.000 € Nebenkosten entstehen können. Dabei ist eine Investitionssumme von nur 100.000 € für eine Immobilie mehr als niedrig angesetzt. Diese Nebenkosten können zwar teilweise die Steuerlast im Investitionsjahr senken, allerdings muss der Verbraucher erst einmal mehr als 8.000 € liquide zur Verfügung haben. Diese Summe ergibt umgerechnet einen Kleinwagen, den man sich auch nicht jeden Tag „ganz nebenbei“ kauft.

Somit ist die Anschaffung einer Immobilie keinesfalls schnell zu entscheiden. Viele Makler und gute Verkäufer möchten den Verbraucher mit Steuersparmodellen locken. Der Ort der Immobilie ist irgendwo in Deutschland? Hier gilt zu prüfen, ob sich der Investor dauerhaft mit der Vermietung der Immobilie auseinander setzen will. Schließlich ist der Kauf einer Immobilie die Investition fürs Leben.

Eine Wertsteigerung der Immobilie ist nur in den absoluten Top-Lagen in Deutschland zu erwarten.
Genau deshalb gilt die Lage der Immobilie in den Vordergrund zu stellen. Nur so können sich Investoren auf Dauer an dem Steuersparmodell erfreuen.

Fazit

Kann der Immobilienkauf auch eine Art der Altersvorsorge darstellen? Ja, wer auf Dauer mit guten Mieteinnahmen rechnen kann, profitiert von einer kleinen Zusatzrente mit dieser Sachwertanlage!

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