Steuersparmodell Studentenwohnung: Vorsicht bei Verkauf nach dem 25. Lebensjahr

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Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, so liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Früher sprach man insoweit von Spekulationsgeschäften. Die Gewinne aus Veräußerungen innerhalb der Zehn-Jahres-Frist unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer. Doch hier droht eine Steuerfalle, wenn die Studentenwohnung verkauft werden soll.

Lediglich folgende Ausnahmen sind zu berücksichtigen:

Alternative 1: Die Immobilie wurde im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Alternative 2: Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Nicht erforderlich ist jedoch, dass dieser Zeitraum drei volle Kalenderjahre umfasst. Somit kommt es auf den zeitlichen Umfang der Eigennutzung im ersten und dritten Jahr nicht an. Sie muss nur im Zweitjahr volle zwölf Monate selbst genutzt werden.

Oftmals wird eine Immobilie einem Kind unentgeltlich überlassen, etwa eine Eigentumswohnung am Studienort von Sohn oder Tochter. Grundsätzlich gilt die kostenlose Überlassung an Kinder noch als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, so dass ein Verkauf der Immobilie im Prinzip unter eine der beiden Ausnahmeregelungen fällt.

Aber eben nur im Prinzip und es gibt eine fiese Steuerfalle beim Verkauf einer Studentenwohnung, in die schon so mancher Verkäufer getappt ist:

So hat das Finanzgericht Baden-Württemberg entschieden, dass zwar die unentgeltliche Überlassung an ein unterhaltsberechtigtes Kind solange unschädlich ist, wie es in Berufsausbildung ist und das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hat, die Eltern also kindergeldberechtigt sind. Ist das Kind aber älter als 25 Jahre, wird es bei den Eltern nicht mehr steuerlich berücksichtigt, sodass hinsichtlich der überlassenen Wohnung keine „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ mehr vorliegt. Dies gilt auch dann, wenn die zivilrechtliche Unterhaltspflicht gegenüber dem Kind über das 25. Lebensjahr hinaus weiter besteht (Urteil vom 4.4.2016, 8 K 2166/14).

Das heißt also: Überschreitet das Kind während der Überlassung der Wohnung die Altersgrenze (oder es beendet bereits zuvor die Ausbildung) und wird die Immobilie dann verkauft, wird diese im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Fazit: Der Veräußerungsgewinn wäre bei einem Wohnungsverkauf zu versteuern – vorausgesetzt natürlich, An- und Verkauf liegen innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums. Eine Steuerbefreiung kommt dann allenfalls noch nach der 2. Alternative in Betracht, die aber auch nur in bestimmten Sachverhalten greifen wird.

Aktuell hat das Niedersächsische Finanzgericht im gleichen Sinne geurteilt und dabei ergänzend entschieden, dass die Steuerbefreiung auch dann entfällt, wenn eine Wohnung sowohl von einem Kind bewohnt wird, das sein Studium beendet hat als auch von einem Kind, das sich noch in der Ausbildung befindet (Urteil vom 16.6.2021, 9 K 16/20).

Der Fall: Die Mutter besaß eine Wohnung am Studienort der Kinder. Die Studentenwohnung hatte sie im Jahre 2010 für 130.000 Euro erworben worden. Ende 2016 hat sie die Immobilie für 350.000 Euro wieder verkauft. Die Wohnung wurde ab Erwerb bis zur Veräußerung durch zwei Söhne (Zwillinge) im Rahmen ihres Studiums genutzt. Der dritte Sohn nutzte die Wohnung zumindest an einigen Wochenenden.

Eine Fremdvermietung hatte nicht stattgefunden. Die Zwillinge waren im Zeitpunkt des Wohnungsverkaufs bereits 27 Jahre alt, das dritte Kind hat sein 25. Lebensjahr erst nach dem Verkauf vollendet. Das Finanzamt hat den Veräußerungsgewinn aus der Studentenwohnung besteuert, weil für die Zwillinge kein Anspruch auf Kindergeld mehr bestanden hatte. Daher sei die Wohnung nicht mehr eigengenutzt worden. Die Klage der Mutter blieb ohne Erfolg, obwohl diese darauf hinwies, dass sie zwar für die Zwillinge kein Kindergeld mehr bezogen, aber dennoch eine Unterhaltspflicht bestanden hätte. Zudem sei zu berücksichtigen, dass für den dritten Sohn noch eine Kindergeldberechtigung bestanden habe.

Die Begründung des Gerichts: Das Bestehen einer zivilrechtlichen Unterhaltspflicht gegenüber den Kindern reiche allein nicht aus, um eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken annehmen zu können. Hinzukommen müsse die steuerliche Berücksichtigung der Kinder nach § 32 EStG, also die Kindergeldberechtigung. Die gleichzeitige Überlassung der Wohnung an ein Kind, das zu berücksichtigen ist, hier also an den dritten Sohn, kann die „schädliche“ Nutzung nicht aufheben.

Immerhin konnte die Steuerzahlerin eine Revision beim Bundesfinanzhof erreichen (BFH IX R 28/21). Das ist bemerkenswert, weil die Finanzrichter diese eigentlich nicht zugelassen hatten. Das ist zumindest ein Etappenerfolg, so dass in ähnlichen Fällen die Auffassung der Finanzverwaltung vorerst nicht akzeptiert werden sollte.

 

Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung veräußert, sollte sich zuvor sehr genau erkundigen, ob ein Veräußerungsgewinn zu versteuern ist – und vor allem auch, in welcher Höhe. Auch hier herrschen mitunter falsche Vorstellungen. Denn: Soweit bei der steuerlichen Einkunftermittlung Abschreibungen, erhöhte Abschreibungen und Sonderabschreibungen als Werbungskosten abgesetzt wurden, müssen diese nun wieder hinzugerechnet, also nachversteuert werden. Im Endergebnis werden so die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge gekürzt. Übrigens würde ein Immobilienmakler nicht für eine falsche Auskunft zur Berechnung der Zehn-Jahres-Frist haften. In einem entsprechenden Fall scheiterte eine gebeutelte Hausverkäuferin in allen Instanzen. Einen Makler trifft im Regelfall keine vertragliche Nebenpflicht, steuerrechtliche Fragen zu prüfen – so der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.7.2018, I ZR 152/17).

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