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Verbilligte Vermietung: Möblierungszuschlag bei möblierter Wohnung

Eine verbilligte Vermietung an Angehörige kann die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Die ortsübliche Marktmiete lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Bei der Gegenüberstellung von „vereinbarter Miete“ und „ortsüblicher Marktmiete“ ist die gezahlte Kaltmiete zuzüglich Umlagen zu vergleichen mit der ortsüblichen erzielbaren Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung. Was aber gilt, wenn eine Wohnung teilweise oder vollständig möbliert vermietet wird?

Nach Auffassung des FG Düsseldorf ist bei der Ermittlung der 66 %-Grenze die Kaltmiete um einen Möblierungszuschlag für die Nutzung der Einbauküche, der Waschmaschine und des Trockners zu erhöhen, soweit dieser nicht bereits in den Ausstattungsmerkmalen des Mietspiegels berücksichtigt ist (FG Düsseldorf vom 3.11.2016, 11 K 3115/14 E).

Bereits im Jahr 2010 hat das FG Niedersachsen entschieden, dass bei verbilligter Vermietung einer voll möblierten Wohnung die ortsübliche Marktmiete um einen Möblierungszuschlag zu erhöhen ist. Dieser so erhöhten „ortsüblichen Marktmiete“ wird die „vereinbarte Miete“ gegenübergestellt und erst dann beurteilt, ob die Grenze von 66 % über- oder doch unterschritten ist (Niedersächsisches FG vom 7.12.2010, 3 K 251/08).

Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen ist, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist allerdings nur dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise ist nicht zulässig (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

Der Fall: Die Eheleute vermieten ihrem Sohn verbilligt eine 80 qm große Wohnung, die mit einer neuen Einbauküche ausgestattet ist. Zudem überlassen sie ihm eine Waschmaschine und einen Trockner zur Nutzung. Das Finanzamt erhöht die ortsübliche Vergleichsmiete um einen Möblierungszuschlag für die Einbauküche, Waschmaschine und Trockner in Höhe der monatlichen Abschreibung und kommt so zu einer Entgeltlichkeitsquote unter 66 %. Folglich wurden die geltend gemachten Werbungskosten entsprechend gekürzt. Auch das Finanzgericht hat einen Möblierungszuschlag bejaht und diesen in Höhe der monatlichen Abschreibung zuzüglich eines Gewinnaufschlags von 4 % angesetzt.

Möblierungszuschlag ermitteln

Nach Auffassung des BFH ist zur Ermittlung des Möblierungszuschlages und der ortsüblichen Miete der örtliche Mietspiegel heranzuziehen:

  1. Sieht der Mietspiegel z.B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen.
  2. Lässt sich aber dem Mietspiegel hierzu nichts entnehmen, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen.
  3. Ist ein marktüblicher Gebrauchswert für die überlassenen Möbel nicht zu ermitteln, kommt ein Möblierungszuschlag nicht in Betracht. Dann ist auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abzustellen.
  4. Achtung: Es ist – anders als das Finanzgericht meint – nicht zulässig, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.

Lohnsteuer kompakt

Bei möblierten Vermietungen sollten Sie im Mietvertrag Grundmiete, Umlagen und Möblierungszuschlag getrennt vereinbaren und ausweisen. Achten Sie darauf, dass die Beträge ausreichend hoch sind, um die maßgebliche Grenze von 66 % zu überschreiten. Denn wenn die „vereinbarte Miete“ im Vergleich zur „ortsüblichen Marktmiete“ mindestens 66 % beträgt, können Sie die Aufwendungen aus der Vermietung zu 100 % als Werbungskosten absetzen.

Nutzen Sie zur Ermittlung des Möblierungszuschlages die vorgenannten Hinweise, die der BFH in seinem neuen Urteil gegeben hat.

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